Giữa vòng xoáy của những cơn "sốt giá" đất diễn ra trong 2 năm qua, có thể nói thị trường bất động sản là nơi chứng kiến nhiều chiêu trò "lách luật" và phạm luật vào loại nhất.
Giữa vòng xoáy của những cơn “sốt giá” đất diễn ra trong 2 năm qua, có thể nói thị trường bất động sản là nơi chứng kiến nhiều chiêu trò “lách luật” và phạm luật vào loại nhất. Thời gian qua, ngoài vi phạm phổ biến là nhiều doanh nghiệp “vẽ” nên các “dự án ảo”, “dự án ma” nhằm lừa đảo người mua, thu tiền bất chính thì các chiêu trò “lách luật” trên thị trường này ngày một đa dạng và khó lường hơn.
Trong số đó, dễ thấy nhất là để huy động vốn sớm hơn thời gian quy định, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản, trong đó có cả những tập đoàn, công ty lớn đã rao bán sản phẩm khi chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý, nói đúng hơn là dự án chưa được phép bán hàng. Các doanh nghiệp này sử dụng các dạng giấy tờ thỏa thuận thiếu tính pháp lý về mua bán bất động sản như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, thỏa thuận góp vốn, thỏa thuận hợp tác đầu tư...
Những dạng giấy tờ này được thực hiện giữa doanh nghiệp bất động sản và người mua theo quy định của pháp luật dân sự, song lại thường có giá trị đặt cọc lớn, phổ biến từ 50-90% giá trị hợp đồng, gây nhiều rủi ro cho khách hàng. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng. Nếu vì lý do gì đó mà doanh nghiệp không thể bàn giao nhà, đất đúng hẹn hoặc không thể hoàn thành thủ tục pháp lý cho dự án thì việc “đòi lại tiền” của khách hàng là hết sức khó khăn, kể cả trong trường hợp kiện ra tòa.
Chính vì vậy, ngoài việc kiến nghị Chính phủ ban hành các chính sách quản lý thị trường này một cách hiệu quả hơn, các địa phương phải thường xuyên hợp tác trong việc kiểm tra, kiểm soát, xử phạt các doanh nghiệp vi phạm và cảnh báo cho người tiêu dùng thì trách nhiệm còn thuộc về chính những người mua nhà, đất. Trên thực tế, thị trường nào cũng hoạt động theo quy luật “có cầu ắt có cung” và người mua mới chính là người phải xem xét rất cẩn trọng, tìm hiểu đủ thông tin, cân nhắc giữa rủi ro và lợi ích trước khi quyết định “xuống tiền” mua một sản phẩm bất động sản trị giá cao.
Về mặt thông tin dự án, quy định pháp luật, ngày nay không khó để khách hàng tìm hiểu một doanh nghiệp hoặc một dự án bất động sản đã hoàn tất thủ tục pháp lý hay chưa. Chỉ vài thao tác, người mua sẽ biết thông tin doanh nghiệp, mức độ uy tín trên thị trường của doanh nghiệp đó, thông tin thửa đất, quy hoạch sử dụng đất của dự án… Kỹ càng hơn, có thể đến trụ sở các phường, xã, địa phương nơi dự án thực hiện để hỏi thông tin, đến xem trực tiếp tiến độ dự án và đối chiếu với các quy định hiện hành, hoặc tham vấn luật sư về tính pháp lý của các loại hợp đồng, thỏa thuận, vi bằng… trước khi quyết định.
Trừ khi đã biết dự án “có vấn đề” nhưng vẫn quyết định mua, còn lại thiết nghĩ với tất cả những động tác tìm hiểu kỹ càng nói trên, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ khó “qua mặt” được khách hàng. Điều này góp phần chấn chỉnh thị trường này một cách căn cơ hơn bên cạnh những công cụ pháp lý từ phía chính quyền.
Vi Lâm
