Rắc rối khi chuyển nhượng 1 thửa đất cho nhiều người

Việc 1 thửa đất được chuyển nhượng 2 lần là không tuân thủ pháp luật về dân sự, đất đai, dễ phát sinh rắc rối dẫn đến tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa các bên liên quan.

Việc 1 thửa đất được chuyển nhượng 2 lần là không tuân thủ pháp luật về dân sự, đất đai, dễ phát sinh rắc rối dẫn đến tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa các bên liên quan.

Các luật sư của Đoàn Luật sư tỉnh (phải) tư vấn cho người dân các vấn đề pháp lý về tranh chấp đất đai tại xã Xuân Hòa (H.Xuân Lộc). Ảnh: Đ.Phú

* Chuyển nhượng 1 thửa đất cho nhiều người

Sau nhiều năm tranh chấp, đến nay, bà N.N.C. (ngụ xã Phú Túc, H.Định Quán) vẫn chưa tìm được tiếng nói chung với bà N.T.D. (chủ đất) trong việc giải quyết tranh chấp QSDĐ.

Năm 2018, bà D. bán khu đất nông nghiệp hơn 4 sào đã có giấy chứng nhận QSDĐ cho bà C. và 18 người khác (hợp đồng chuyển nhượng này không được công chứng). Sau đó, đến năm 2019, bà D. tiếp tục bán toàn bộ diện tích đất này cho ông T.T. (ngụ TP.Biên Hòa). Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà D. với ông T.T. tuân thủ đầy đủ các trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật về dân sự, đất đai.

Bà C. cho rằng, một thửa đất mà bán cho nhiều người là không đúng quy định pháp luật, bà cùng với 18 người khác sẽ khiếu kiện ra tòa để đòi lại quyền lợi của mình.

Tương tự, ông N.V.K. (ngụ P.Long Tân, TP.Biên Hòa) vừa phát sinh tranh chấp QSDĐ với ông H.V.G. (ngụ P.Tân Phong, TP.Biên Hòa) khi cả 2 cùng nhận chuyển nhượng 1 thửa đất nông nghiệp của 1 người. Do đó, giữa ông K. và ông G. liên tục gây sức ép với chủ đất gấp rút thực hiện thủ tục sang tên, đổi chủ khu đất này cho mình. Vì lý do đó mà chủ đất sợ quá, rời địa phương đi nơi khác sinh sống khiến vụ việc càng thêm rắc rối.

“Tôi và ông G. đều được chủ đất chuyển nhượng bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực. Tuy vậy, tôi là người nhận chuyển nhượng trước và trả đầy đủ tiền, giữ bản phô tô giấy chứng nhận QSDĐ nên tôi phải được ưu tiên mua mảnh đất này” - ông K. đề xuất.

* Căn cứ tính hợp pháp trong chuyển nhượng

Trao đổi về vấn đề pháp lý liên quan đến 2 vụ việc nêu trên, luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật tỉnh (Hội Luật gia tỉnh) phân tích, có 2 tình huống xảy ra. Thứ nhất, nếu 1 miếng đất, khu đất được chủ đất chuyển nhượng cùng thời điểm hay khác thời điểm cho nhiều người và vụ việc có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174, Bộ luật Hình sự sửa đổi, bổ sung năm 2017 thì trong quá trình thụ lý vụ án, cơ quan có thẩm quyền sẽ xử lý hành vi người chủ đất và giải quyết luôn phần dân sự cho các bị hại trong vụ án.

Thứ hai, nếu đó là vấn đề dân sự thì pháp luật cho phép các bên gồm: chủ đất, các bên nhận chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tháo gỡ vấn đề. Còn nếu các bên không tự thỏa thuận được thì có quyền khởi kiện vụ việc ra tòa án nơi có đất tranh chấp để bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của mình trong giao dịch.

Theo đó, pháp luật sẽ công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa chủ đất với bên chuyện nhượng trước hoặc sau nếu hợp đồng chuyển nhượng đó tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật về đất đai, dân sự. Nghĩa là khu đất, diện tích đất trước khi chuyển nhượng phải đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất, đúng đối tượng nhận chuyển nhượng và bảo đảm diện tích chuyển nhượng. Đồng thời, việc chuyển nhượng đó phải là hợp đồng bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực; các bên thực hiện xong nghĩa vụ hợp đồng, thuế với Nhà nước, đăng ký biến động đất đai.

Ngược lại, nếu giao dịch giữa chủ đất với các bên không tuân thủ đúng quy định trên thì giao dịch bị vô hiệu. Khi đó, bên chuyển nhượng trả lại tiền và giá trị chênh lệch cho bên nhận chuyển nhượng. Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng trả lại đất, giấy chứng nhận QSDĐ cho bên chuyển nhượng. Bên cạnh đó, pháp luật còn căn cứ lý do, nguyên nhân giao dịch đó bị vô hiệu thuộc lỗi của bên nào để tính giá trị bồi thường hợp đồng cho bên kia.

Theo luật sư Ngô Văn Định, nếu việc tranh chấp giữa các bên là dân sự thì trong vụ việc bà C. cùng 18 hộ dân với bà D. và ông T.T., pháp luật sẽ bảo vệ cho giao dịch của ông T.T. với bà D. vì quy trình chuyển nhượng QSDĐ tuân thủ pháp luật.

Cũng theo luật sư Ngô Văn Định, riêng trường hợp giữa ông G. và ông K. thì pháp luật có thể không công nhận hợp đồng giấy tay của cả hai hoặc chỉ công nhận cho người nào trong quá trình giao kết hợp đồng dù vi phạm Điều 502, Bộ luật Dân sự năm 2015 (hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về QSDĐ), nhưng lại đáp ứng Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 (giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức).

“Tức là, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực” - luật sư Ngô Văn Định giải thích.

Đoàn Phú