Sớm gỡ nút thắt trong Luật Kinh doanh bất động sản

Sau hơn 7 năm đưa vào thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) đã bộc lộ nhiều hạn chế, trở thành những nút thắt cho quản lý, kinh doanh BĐS. Do đó, Đồng Nai và các tỉnh, thành khác đều kiến nghị sửa đổi, bổ sung luật.

Sau hơn 7 năm đưa vào thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) đã bộc lộ nhiều hạn chế, trở thành những nút thắt cho quản lý, kinh doanh BĐS. Do đó, Đồng Nai và các tỉnh, thành khác đều kiến nghị sửa đổi, bổ sung luật.

Dự án nhà ở hình thành trong tương lai cần bổ sung quy định về hợp đồng đặt cọc. Ảnh minh họa: H.Giang

Hiện nay, Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng chủ trì lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương về dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Mục đích là để quản lý, minh bạch trong kinh doanh, môi giới BĐS và bổ sung thêm những vấn đề mới phát sinh mà luật chưa quy định.

* Nhiều điểm nghẽn cần tháo gỡ

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25-11-2014, có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2015. Trong quá trình thi hành, luật đã bộc lộ một số vướng mắc, hạn chế cần sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện để thị trường BĐS hoạt động minh bạch, đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp (DN), người dân.

Cụ thể, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 thiếu quy định về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, chưa quy định rõ những công trình xây dựng hình thành trong tương lai được bán, cho thuê mua toàn bộ công trình hay được bán, cho thuê mua từng phần công trình (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn…). Chưa có quy định về hợp đồng đặt cọc dẫn đến nhiều DN lợi dụng kẽ hở này để huy động vốn của người dân với số lượng lớn. Việc này dẫn đến hàng loạt hệ lụy nếu DN không triển khai dự án. Ví dụ như vụ Công ty Alibaba lừa 6,7 ngàn khách hàng mua đất dự án “ma” thông qua hợp đồng đặt cọc với số tiền lên đến 2,5 ngàn tỷ đồng.

Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Huỳnh Thanh Khiết đánh giá: “Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 không quy định trước khi bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý. Điều này đã phát sinh nhiều vấn đề bất ổn, gây rủi ro cho người mua sản phẩm. Đồng thời, Luật Kinh doanh BĐS thiếu chế tài xử lý đối với các trường hợp vi phạm về thời gian thực hiện dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh BĐS, dẫn tới việc các chủ đầu tư điều chỉnh thời gian thực hiện dự án mà không có công cụ để xử lý”.

Thời gian qua, tình trạng môi giới BĐS diễn ra bát nháo tại nhiều nơi trên cả nước là do “ai cũng có thể trở thành nhân viên môi giới” và không bắt buộc phải qua lớp đào tạo.

“Cả nước hiện có khoảng 300 ngàn người làm môi giới BĐS nhưng mới chỉ có 30 ngàn người có chứng chỉ. Khởi nghiệp từ môi giới BĐS không cần vốn nên nhiều người đã mở sàn môi giới và từ đó phát triển thành công ty từ 500-800 lao động làm môi giới, nhưng chỉ có 2-3 người có chứng chỉ” - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Nguyễn Hoàng Châu chia sẻ.

* Đề nghị sửa đổi, bổ sung nhiều điểm

Hầu hết các tỉnh, thành, DN đều mong muốn Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 nhanh chóng được sửa đổi, bổ sung để giúp chính quyền thuận lợi trong công tác quản lý, DN gỡ những vướng mắc để hoạt động hiệu quả hơn và đảm bảo được quyền lợi cho người mua, nhận chuyển nhượng sản phẩm.

Giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai Hồ Văn Hà cho biết: “Luật Kinh doanh BĐS có hơn 20 điểm vênh với các luật khác nên gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, DN, người dân. Do đó, cần điều chỉnh tất cả các điểm vênh của luật để đồng bộ, tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động, phát triển lành mạnh. Các giao dịch BĐS nên quy định phải qua sàn giao dịch để minh bạch về giá cả khi mua, bán nhà, đất, các công trình xây dựng khác. Bên cạnh đó, Nhà nước sẽ kiểm soát giá bán, tránh thất thu thuế”.

Xoay quanh vấn đề có hay không bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn, có rất nhiều ý kiến trái chiều. Trong đó, có những ý kiến cho rằng không nên bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn, vì nếu quản lý không tốt có thể dẫn đến việc độc quyền, bắt tay nhau đẩy giá BĐS lên cao hơn giá trị thực. Trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đưa ra quy định bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn để kiểm soát.

Đại diện Hiệp hội BĐS Bình Dương, Cần Thơ, Đồng Nai đều đề xuất bổ sung các quy định siết chặt loại hình BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, tâm linh… và quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với các dự án hình thành trong tương lai. Trong đó, phải thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, cần bổ sung quy định về hành lang pháp lý của sàn giao dịch BĐS, nhằm công khai các giao dịch qua sàn nếu sàn không tự giác báo cáo và bổ sung quy định về xác định hành vi trong hoạt động kinh doanh BĐS, nhất là hoạt động môi giới BĐS, làm cơ sở xác định hành vi giao dịch, xử phạt vi phạm hành chính. Chủ đầu tư các dự án BĐS phải công khai minh bạch thông tin về quy hoạch, dự án để người mua biết, có lựa chọn phù hợp.

Ông Nguyễn Ngọc Huyên, Tổng giám đốc tập đoàn Novaland, góp ý: “Đối với nhà ở, công trình hình thành trong tương lai cần quy định chi tiết về giấy phép đối với công trình cao tầng, thời hạn trả lời kết quả nghiệm thu công trình. Dự án chuyển nhượng chậm tiến độ không do chủ đầu tư đề nghị gia hạn cho chủ đầu tư mới”.

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục lấy ý kiến về Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) để tiếp tục bổ sung vào dự thảo luật.

Hương Giang