Sau khi tiến hành khởi công xây dựng các khu dân cư, nhiều chủ đầu tư dự án đã bán 'lúa non' đất nền dự án bằng những hình thức khác nhau như: hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn... để có vốn đầu tư tiếp hoặc nhanh chóng thu hồi vốn.
[links()]Sau khi tiến hành khởi công xây dựng các khu dân cư, nhiều chủ đầu tư dự án đã bán 'lúa non' đất nền dự án bằng những hình thức khác nhau như: hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn... để có vốn đầu tư tiếp hoặc nhanh chóng thu hồi vốn.
 |
| Ngay sát trung tâm hành chính H.Nhơn Trạch, khu dân cư xã Phú Hội được chủ đầu tư làm móng xong nhượng lại đến nay gần 10 năm vẫn bỏ hoang. Ảnh: U.NHI |
Căn cứ vào Luật Đất đai, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều trong Luật Đất đai thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sổ hồng) trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải đảm bảo hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai trong dự án... Thế nhưng, chủ đầu tư dự án hiếm khi thực hiện theo đúng quy định trên, thường tìm cách “lách luật” để bán đất nền, nhà ở trước khi hoàn thành các thủ tục đầu tư.
* Chưa hoàn thành thủ tục đã “nhanh tay” huy động vốn
Trong kế hoạch sử dụng đất năm 2021, trên địa bàn tỉnh có gần 350 dự án khu dân cư, khu đô thị ở các huyện, TP.Biên Hòa và TP.Long Khánh. Trong đó, có đến hơn 70% dự án khu dân cư, khu đô thị đã có chủ đầu tư 5-10 năm nhưng vẫn chưa hoàn thành. Từ năm 2018 đến nay, “cơn sốt” đất khu vực Đông Nam bộ đã khiến cho việc mua bán đất nền, nhà ở dự án ở Đồng Nai diễn ra sôi động hơn. Nhiều chủ đầu tư khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn tỉnh khi vừa có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc tiến hành khởi công xây dựng dự án đã chuyển nhượng sản phẩm bằng hình thức cho nhà đầu tư thứ cấp ký hợp đồng đầu tư, đặt cọc, góp vốn, giữ chỗ.
|
Tại Đồng Nai, bất động sản phân khúc giá rẻ có nhu cầu rất lớn, tuy nhiên các DN ít đầu tư vì lợi nhuận thấp. Theo UBND tỉnh, giai đoạn 2014-2020, tỉnh quy hoạch gần 50 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp với diện tích 160ha và mời gọi doanh nghiệp đầu tư. Đến cuối năm 2020, chỉ có 8 dự án hoàn thành, 11 dự án bị thu hồi vì kéo dài quá thời gian quy định hoặc nhà đầu tư rút lui khỏi dự án, còn lại đang trong quá trình làm hồ sơ, thủ tục. |
Khảo sát của phóng viên, trên địa bàn tỉnh, những năm qua có hàng loạt dự án khu dân cư, khu đô thị rơi vào tình trạng như nêu ở trên. Cụ thể, ở H.Nhơn Trạch có dự án khu nhà ở cho công nhân, dự án Mega City 2 ở xã Phú Hội; dự án Đại Phước Center City ở xã Đại Phước; dự án Tiến Lộc Garden xã Long Thọ. TP.Biên Hòa có dự án Golden Center City 3 ở P.Tam Phước; Aqua City ở xã Long Hưng; dự án Biên Hòa New Town 2 thuộc địa bàn P.Bửu Hòa (TP.Biên Hòa). H.Trảng Bom có Dự án Tân Thịnh, Gold Hill, Golden Ruby. H.Long Thành cũng có một số dự án như: Airport New Center Long Thành, khu dân cư Airport City Long Thành, khu dân cư Long Thành Phát Residence, Century City...
Ông Đặng Minh Đức, Giám đốc Sở TN-MT cho rằng, theo Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở... thì một dự án BĐS phải hoàn thành xây dựng hạ tầng, được cơ quan chức năng nghiệm thu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép rao bán, sang nhượng. Tại Đồng Nai, nhiều chủ đầu tư dự án đã “lách luật”, rao bán đất nền khắp nơi khi chưa xây dựng xong hạ tầng, nhưng dưới hình thức hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn nên các cơ quan chức năng rất khó quản lý.
Giám đốc Sở KH-ĐT Hồ Văn Hà cho biết: “Theo quy định, những gì pháp luật không cấm thì doanh nghiệp được làm. Do đó, doanh nghiệp bán sản phẩm bất động sản (BĐS) dưới hình thức góp vốn, hợp đồng đầu tư, đặt cọc không thể xử lý. Tuy nhiên, sở đã lên kế hoạch tới đây sẽ đi kiểm tra, rà soát lại tất cả các dự án BĐS trên địa bàn để quản lý chặt hơn”.
* Nhiều khu dân cư bỏ hoang
Trên địa bàn tỉnh có nhiều khu dân cư sau khi làm xong hạ tầng kỹ thuật hoặc xây dựng dở dang rồi chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp. Người mua chủ yếu là đầu tư, đợi giá tăng sẽ bán ra kiếm lời và những người nhận chuyển nhượng sau cũng chỉ “lướt sóng”, dẫn đến hình thành nhiều khu dân cư, khu đô thị bỏ hoang nhiều năm không có dân cư sinh sống. Địa bàn có nhiều khu dân cư vắng bóng người dân sinh sống là các huyện Nhơn Trạch, Long Thành, TP.Biên Hòa.
|
Nhiều người dân Đồng Nai bày tỏ băn khoăn về việc tới đây, hàng loạt khu đất “vàng” được đấu giá làm khu dân cư, khu đô thị cao cấp, nhưng người có nhu cầu ở thực không đủ khả năng mua, người mua chủ yếu “lướt sóng” đợi có lời sẽ bán. Nếu tỉnh không lường trước sự việc này để có giải pháp phù hợp, sẽ hình thành thêm nhiều khu dân cư, đô thị vắng người sinh sống. Như vậy sẽ không góp phần vào phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Đồng thời, tỉnh không giải quyết được nhu cầu về nhà ở ngày một nhiều của người lao động thu nhập thấp tại Đồng Nai. |
Ông Trần Văn Minh, xã Phước An (H.Nhơn Trạch) nói: “Trên địa bàn xã có những khu dân cư đã được đầu tư làm đường giao thông, kéo điện từ hơn 10 năm nay, nhưng hiện vẫn không thấy có người đến xây dựng nhà để sinh sống, dù dự án nằm gần trung tâm huyện. Đất đai bỏ hoang nhiều năm nhìn thấy rất lãng phí”.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đồng Nai, đất nền của những dự án trên đã được bán qua tay nhiều người và hầu hết là các nhà đầu tư đến từ TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh, thành khác trên cả nước. Nhiều căn biệt thự xây dựng thô dở dang đã qua tay 4-5 chủ nhân và chưa biết đến khi nào mới tìm được người có nhu cầu ở để hoàn thiện, đưa vào sử dụng. Có những dự án khu dân cư diện tích vài ha, xong cũng có dự án vài chục đến cả trăm ha đang bị bỏ hoang. Các địa phương có dự án khu dân cư bỏ hoang bị ảnh hưởng rất lớn vì không phát triển được kinh tế - xã hội.
Phó chủ tịch UBND H.Nhơn Trạch Nguyễn Thế Phong chia sẻ: “Các khu dân cư hoàn thành hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn huyện chưa thu hút được người dân đến sinh sống là do người mua chỉ để đầu tư, hoặc các khu dân cư còn thiếu các tiện ích đi kèm, giao thông chưa kết nối thuận tiện. Tới đây, giao thông được kết nối, huyện sẽ mời gọi các doanh nghiệp đầu tư vào thương mại dịch vụ, các tiện ích khác để thu hút người dân đến sinh sống”.
Việc thu hút người dân vào các khu dân cư, khu đô thị đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật để sinh sống không dễ, đất nền trong dự án tương đối cao, từ 16-30 triệu đồng/m2. Tại các huyện Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom, TP.Biên Hòa, nhu cầu về nhà ở rất lớn nhưng chủ yếu là người dân có thu nhập thấp nên sẽ ít người có đủ 1,5-3 tỷ đồng để mua một lô đất trong dự án.
 |
| Dự án khu dân cư ở xã Phước An xây dựng nhà biệt thự thô dở dang bán qua tay nhiều người nhưng vẫn bỏ hoang hơn 10 năm nay. Ảnh: U.NHI |
Hiện tại, nhiều dự án khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn tỉnh đang được thi công xây dựng nhà liên kế, biệt thự, căn hộ chung cư, giá 5-20 tỷ đồng/căn, tùy vào vị trí. Đơn cử như dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn, dự án Thăng Long Home Hiệp Phước (H.Nhơn Trạch), dự án Aqua City, khu dân cư Bửu Long, Diamond Central (TP.Biên Hòa)... Với giá trên, rất ít người có nhu cầu về nhà ở thực sự có thể mua, khách hàng mua chủ yếu là đầu tư. Theo đó, các sản phẩm BĐS ở Đồng Nai rất nhiều với gần 350 dự án khu dân cư có diện tích khoảng 9,2 ngàn ha, nhưng cung không gặp cầu sẽ hình thành các khu dân cư, khu đô thị bỏ hoang.
Vì thế, thị trường BĐS ở Đồng Nai tuy sôi động, nhưng phần lớn là “lướt sóng”. Chủ đầu tư các dự án khu dân cư, khu đô thị đa số chỉ nhắm đến các sản phẩm trung bình hoặc cao cấp, trong khi những người dân ở Đồng Nai có nhu cầu ở thật lại cần đất nền, nhà ở giá rẻ. Điều này có thể dẫn đến việc trong tương lai, Đồng Nai sẽ có thêm nhiều khu dân cư, khu đô thị bỏ hoang, vì chủ đầu tư sau khi bán hết sản phẩm sẽ rút đi, nhà đầu tư thứ cấp sẽ mua đi bán lại kiếm lời do không có nhu cầu ở.
Uyển Nhi
Bài cuối: Quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản
