Giá đất Đồng Nai trong gần 3 năm trở lại đây liên tục tăng cao khiến nhiều doanh nghiệp (DN) nhỏ trên địa bàn có dự tính mở rộng sản xuất, kinh doanh rất lo lắng.
Giá đất Đồng Nai trong gần 3 năm trở lại đây liên tục tăng cao khiến nhiều doanh nghiệp (DN) nhỏ trên địa bàn có dự tính mở rộng sản xuất, kinh doanh rất lo lắng. Nguyên nhân là do số tiền để chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất tăng khá cao, trong khi nguồn vốn của DN có hạn.
 |
| Theo bảng giá đất 2020-2024, huyện Long Thành có giá đất tăng khá cao. Ảnh: K.Minh |
[links()]Theo Sở Kế hoạch - đầu tư, trên địa bàn tỉnh có khoảng 34 ngàn DN, trong đó đến gần 90% là DN có quy mô nhỏ, siêu nhỏ và quy mô vừa. Có hơn 2 ngàn DN nằm trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, còn lại hầu hết nằm ngoài khu công nghiệp.
* Thuế chuyển mục đích sử dụng đất tăng mạnh
Những DN nằm ngoài các khu công nghiệp, cụm công nghiệp có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thương mại dịch vụ, sản xuất kinh doanh sẽ phải đóng một số tiền tăng từ 20-300% so với cách đây 1-2 năm về trước.
Nguyên nhân là do giá đất ngoài thị trường lên cao, bảng giá đất của tỉnh cũng được điều chỉnh tăng thêm theo chu kỳ điều chỉnh 5 năm/lần vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Do đó, những thửa đất khi chuyển mục đích sử dụng đất có giá dưới 20 tỷ đồng sẽ áp theo bảng giá đất và nhân với hệ số được UBND tỉnh ban hành theo từng năm. Các thửa đất có giá trị hơn 20 tỷ đồng trở lên sẽ được UBND tỉnh thuê đơn vị tư vấn định giá dựa vào giá thị trường và tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, giá đất trên thị trường từ giữa năm 2017 đến nay liên tục tăng nên số tiền DN phải đóng để chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng… cao ngất ngưởng.
Ông Mai Khanh, Giám đốc Công ty TNHH sản xuất thương mại nhựa kỹ thuật Vinastar
(TP.Biên Hòa) chia sẻ: “DN có nhu cầu mở rộng mặt bằng để kinh doanh hiện nay gặp thêm khó khăn là tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng cao. Đơn cử cách đây 2 năm, khu đất chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất thương mại, dịch vụ tốn gần 1 tỷ đồng, hiện có thể lên đến hơn 3 tỷ đồng”.
Thực tế, với những DN nhỏ và siêu nhỏ thì đây thực sự là gánh nặng rất lớn. Tại nhiều khu vực, giá đất trên thị trường giao dịch đã tăng gấp nhiều lần so với trước đây vài năm, theo đó DN khi muốn mở rộng mặt bằng dự án tương đối chật vật.
 |
| Đồ họa thể hiện các địa phương trong tỉnh có giá đất nông nghiệp tăng cao so với năm 2019. (Thông tin: Hương Giang - Đồ họa: Hải Quân) |
Phó chủ tịch UBND huyện Nhơn Trạch Nguyễn Thị Giang Hương cho biết: “Tại huyện Nhơn Trạch nhiều khu vực giá đất nông nghiệp đã tăng lên 2-8 lần. Giá đất tăng cao ảnh hưởng đến nhiều dự án, cũng như DN muốn đầu tư sản xuất kinh doanh vì tiền đất khá cao”. Trên địa bàn tỉnh giá đất ở các nơi đều tăng, ngay cả những huyện vùng sâu, vùng xa như: Tân Phú, Định Quán, Xuân Lộc, Cẩm Mỹ giá đất nông nghiệp cũng tăng từ 2-6 lần, cá biệt có những nơi gần đường giao thông mới mở, giá tăng gần 10 lần. Như vậy, những dự án cần chuyển mục đích sử dụng đất thì số tiền cũng tăng đáng kể.
* “Phép thử” cho nhiều DN
Theo quy định của UBND tỉnh, các DN sản xuất công nghiệp trong khu dân cư, có nguy cơ ô nhiễm phải di dời vào cụm công nghiệp, khu công nghiệp. Tuy nhiên, theo bảng giá đất mới ban hành giai đoạn
2020-2024, đất các khu công nghiệp, cụm công nghiệp cũng tăng từ 20-35% so với trước đây. Vì thế, doanh nghiệp nhỏ muốn vào khu công nghiệp, cụm công nghiệp sản xuất không dễ dàng, do tiền thuê đất rất lớn.
Ông Lê Bạch Long, Phó chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Đồng Nai, Giám đốc Công ty TNHH Nam Long cho hay: “Trong Hội có nhiều DN muốn thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp để sản xuất, song giá đất tăng rất cao. Đơn cử như cách đây hơn 2 năm, Khu công nghiệp Bình Sơn (huyện Long Thành) cho thuê 70-80 USD/m2 cho 50 năm, nhưng hiện đã tăng lên 115 USD/m2. Các DN nhỏ hầu hết là thiếu vốn nên giá đất cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc mở rộng sản xuất, kinh doanh”.
Hội Doanh nhân trẻ Đồng Nai có gần 500 DN và số đông nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nhiệp. Trong quá trình sản xuất, kinh doanh nhiều DN có nhu cầu vào các khu, cụm công nghiệp để mở rộng hoạt động, đáp ứng các yêu cầu về môi trường và xuất khẩu, nhưng giá đất cao đang là một trong những rào cản. Điều chỉnh giá đất tăng theo bảng giá đất hoặc định giá cho từng khu đất là quy định của UBND tỉnh căn cứ vào yêu cầu của Chính phủ nên DN muốn tồn tại và phát triển thì buộc phải vượt qua.
Trên địa bàn tỉnh có 31 khu công nghiệp đang hoạt động, trong đó hơn 10 khu công nghiệp đã lấp đầy, những khu công nghiệp còn lại có đất cho thuê đều đã tăng giá. Cụm công nghiệp hiện có 4 khu hoàn thành hạ tầng và 14 khu đang xây dựng hạ tầng và tiến hành cho thuê đất.
Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Đồng Nai Châu Minh Nguyện cho rằng, DN có vốn đầu tư trong nước đóng chân trên địa bàn tỉnh đang gặp 2 vướng mắc lớn nhất là vốn và mặt bằng sản xuất. Vấn đề này tồn tại khá lâu chưa giải quyết xong thì tiền chuyển mục đích sử dụng đất, đất nhà nước cho thuê tăng, DN càng thêm nặng gánh. Đây cũng là “phép thử” mà DN phải trải qua để tồn tại và phát triển. Theo đó, những DN không đủ năng lực trụ lại đành thu hẹp sản xuất, còn DN vượt qua được sẽ vững vàng và lớn mạnh.
Theo Ban Quản lý các khu công nghiệp Đồng Nai, giá đất trong các khu công nghiệp của tỉnh tăng là theo xu hướng chung của cả vùng. Hiện giá đất công nghiệp của Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An cho thuê cũng tương đương với Đồng Nai.
* Vẫn nằm trong khung giá quy định của Chính phủ
Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, đất đai của Đồng Nai trong những năm tới sẽ còn tiếp tục tăng. Thực tế, bảng giá đất của tỉnh hiện nay so với giá giao dịch ngoài thị trường còn thấp hơn 30-60%. Bảng giá đất ổn định trong 5 năm, nhưng mỗi năm UBND tỉnh sẽ ban hành hệ số giá đất mới và hệ số này hầu hết năm sau đều tăng so với năm trước đó. Việc này đồng nghĩa với thuế phải đóng để chuyển mục đích sử dụng đất sẽ tăng, đặc biệt đất nông nghiệp lên đất ở, đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ, đất phi nông nghiệp...
Ông Nguyễn Hồng Quế, Phó chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai tỉnh (Sở Tài nguyên - môi trường) khẳng định, theo yêu cầu của Chính phủ thì 5 năm các tỉnh, thành phải điều chỉnh bảng giá đất một lần và dựa vào khung giá đất chung được Chính phủ ban hành.
Theo đó, giá đất của các tỉnh, thành không được cao quá 20% so với khung giá của Chính phủ và Đồng Nai xây dựng bảng giá đất vẫn nằm trong khung trên. “Đồng Nai có lợi thế về hạ tầng giao thông nên đất đai nhiều khu vực trong thời gian tới sẽ còn tiếp tục tăng. Năm 2020, hệ số giá đất chủ yếu giữ nguyên theo bảng giá đất mới ban hành, nhưng những năm sau có thể sẽ điều chỉnh tăng. Như vậy, các dự án lớn, nhỏ phải chuyển mục đích sử dụng đất đều phải đóng thuế cao hơn” - ông Quế nói.
Khánh Minh
