Luật thuế Thu nhập cá nhân: Vẫn còn nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện

Tính đến nay, Luật thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) có hiệu lực và đi vào thực tế cuộc sống đã hơn 9 tháng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã bộc lộ nhiều vướng mắc, đặc biệt là việc tính thuế đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản. Để giúp bạn đọc có thêm thông tin về vẫn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Hùng, Cục trưởng Cục thuế tỉnh Đồng Nai...

Tính đến nay, Luật thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) có hiệu lực và đi vào thực tế cuộc sống đã hơn 9 tháng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã bộc lộ nhiều vướng mắc, đặc biệt là việc tính thuế đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản. Để giúp bạn đọc có thêm thông tin về vẫn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Hùng, Cục trưởng Cục thuế tỉnh Đồng Nai...

* Xin ông cho biết đối tượng phải nộp thuế và cách tính thuế  TNCN đối với chuyển nhượng bất  động sản?

- Căn cứ Luật thuế TNCN và các văn bản hướng dẫn thi hành luật, thì đối tượng phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS) là cá nhân chuyển nhượng, bao gồm cả việc cá nhân chuyển nhượng lại quyền mua căn hộ, mua nền nhà khi góp vốn, hoặc đã có hợp đồng mua nhà, mua căn hộ với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để bán cho cá nhân khác. Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ thuế thay, thì người nhận chuyển nhượng thực hiện kê khai, nộp thuế thay cho người nộp thuế.

Việc tính thuế TNCN đối với hoạt động này được thực hiện như sau: Nếu cá nhân chuyển nhượng BĐS có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, thì việc xác định số thuế TNCN phải nộp sẽ được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng nhân(X) với thuế suất 25%. Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng, hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng của người mua mới (đối với trường hợp chuyển nhượng quyền mua căn hộ, mua nền nhà khi góp vốn); Giá vốn là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng (hoặc hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua căn hô, mua nền nhà) và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất (khi mua), cũng như các chi phí có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng. Các trường hợp không chứng minh được giá vốn và các chi phí phát sinh hợp lý, hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá thị trường hay giá UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, thì việc tính thuế sẽ áp dụng thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng, của hợp đồng hoặc giá ấn định của cơ quan thuế.

* Hiện nay, có ý kiến cho rằng việc  Bộ Tài chính quy định thu thuế TNCN đối với cá nhân chuyển nhượng quyền mua căn hộ, mua nền nhà khi góp vốn với các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS là lạm thu, vì các cá nhân này chưa có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Xin ông cho biết quan điểm của mình về việc này?

- Ngày 12-8-2009, Bộ Tài chính ban hành thông tư số 161/2009/TT-BTC quy định về thuế TNCN đối với các hoạt động liên quan đến BĐS, trong đó tại khoản 4 điều 3 có quy định: Trường hợp cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà  để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần góp vốn và quyền mua nền nhà, căn hộ, thì thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Sau khi thông tư này được ban hành, có rất nhiều ý kiến thắc mắc, vì vậy ngày 24-9-2009, cách hai ngày trước khi thông tư có hiệu lực, Tổng cục thuế đã ban hành công văn số 3929 để hướng dẫn cụ thể trường hợp này. Trong đó, khẳng định đối tượng nộp thuế trong trường hợp này là cá nhân có hợp đồng góp vốn với tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để được hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà và cá nhân đã có hợp đồng mua nhà, mua căn hộ với tổ chức, cá nhân xây dựng nhà nay thực hiện nhượng lại hợp đồng cho tổ chức, cá nhân khác là đối tượng phải nộp thuế TNCN.

Còn việc có ý kiến cho rằng, việc thu thuế đối với trường hợp này là lạm thu, theo tôi là chưa chính xác, vì trong thi hành các chính sách pháp luật thuế nói chung, thuế TNCN nói riêng, cần phải đảm bảo tính công bằng về nghĩa vụ thuế giữa các chủ thể nộp thuế, vì vậy việc thu thuế TNCN đối với việc chuyển nhượng quyền mua nền nhà, mua căn hộ là hoàn toàn phù hợp. Tôi cho rằng, việc chuyển nhượng quyền mua căn hộ, nền nhà là hoạt động chuyển nhượng BĐS và phải nộp thuế TNCN. Mặc dù lúc chuyển nhượng vẫn chưa có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng cá nhân này đã có thu nhập từ việc chuyển nhượng, có như vậy mới đảm bảo công bằng cho các trường hợp chuyển nhượng nhà đất khi có đầy đủ chủ quyền hợp pháp.

* Thời gian qua, dư luận rất quan tâm đến việc xử lý các hồ sơ chuyển nhượng BĐS mà người dân đã nộp cho cơ quan nhà nước trước ngày 1-1-2009, trường hợp này sẽ phải nộp thuế ra sao, thưa ông?

- Việc xác định nghĩa vụ thuế đối với các trường hợp hồ sơ chuyển nhượng đã nộp cho cơ quan quản lý nhà nước trước ngày 01/01/2009 được Bộ Tài chính hướng dẫn rất cụ thể tại điều 4 thông tư 161/2009/TT-BTC.Tôi xin nói thêm, quan điểm chung về xử lý đối với trường hợp này, đó là việc xác định nghĩa vụ thuế sẽ theo hướng có lợi cho người nộp thuế. Cụ thể: các trường hợp hồ sơ sang nhượng đất mà người nộp thuế đã nộp cho cơ quan quản lý nhà nước trước ngày 1/1/2009 nếu cơ quan thuế chưa tính và ra thông báo nộp thuế, người dân có thể lựa chọn, tính toán nếu thấy số thuế phải nộp tính theo luật thuế chuyển quyền sử dụng đất trước đây ít hơn số thuế phải nộp tính theo luật thuế TNCN hiện nay thì được quyền nộp theo quy định của luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và ngược lại. Vì vậy, tôi xin lưu ý các cá nhân thuộc các trường hợp này là hãy đến cơ quan thuế để được hướng dẫn cụ thể cho trường hợp của mình, tránh trường hợp để các dịch vụ về nhà đất lợi dụng sự không hiểu biết của người nộp thuế để trục lợi.

* Xin cảm ơn ông.

Nguyễn Văn Bình (Thực hiện)