Để có bảng giá đất sát với thị trường

Theo kế hoạch của Sở Tài nguyên và môi trường (TN-MT), trong tháng 6 và 7-2009 sẽ tiến hành tổng điều tra giá đất (TĐTGĐ) trên phạm vi toàn tỉnh. Để bạn đọc hiểu rõ hơn những vấn đề liên quan đến TĐTGĐ, phóng viên Báo Đồng Nai đã có cuộc trao đổi với Giám đốc Sở TN-MT Lê Viết Hưng. Ông Hưng cho biết

Thực tế thời gian qua cho thấy, giá đất thấp thì người dân bị thiệt thòi, việc giải tỏa đền bù để thu hồi đất cho các dự án cũng gặp nhiêu khê, điều này gây bức xúc trong dư luận; còn Nhà nước gặp khó khăn khi thực hiện các chính sách tài chính. Xuất phát từ những bất cập này, UBND tỉnh đã giao cho Sở TN-MT tiến hành TĐTGĐ. Chủ trương của đợt TĐTGĐ lần này là nhằm nắm bắt thông tin về giá cả thực tế trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (SDĐ) trên thị trường, đồng thời thu thập đặc điểm về các yếu tố cấu thành giá đất như: hạ tầng giao thông, khả năng sinh lợi và vấn đề quy hoạch của các loại đất trên địa bàn tỉnh. Kết quả của TĐTGĐ còn làm cơ sở để xây dựng bảng quy định giá các loại đất cho năm 2010. Mặt khác, khi xây dựng bảng giá đất năm 2010, trên cơ sở TĐTGĐ sẽ áp dụng theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí phù hợp và sát với giá thực tế để công bố áp dụng từ ngày 1-1-2010.

* Sẽ loại bỏ các bất hợp lý về bảng giá đất hiện nay

Một đoạn đường 30-4 thuộc phường Thanh Bình và khu vực đường Cách mạng tháng Tám, đoạn thuộc phường Hòa Bình (TP. Biên Hòa) là những vị trí đất có giá trị cao.

* Phóng viên: Như vậy thưa ông, bảng giá đất năm 2010 trên địa bàn Đồng Nai sẽ không phải là giá điều chỉnh của năm 2009 như các năm trước đã thực hiện?

- Ông Lê Viết Hưng: Đúng vậy. Tuy nhiên, việc TĐTGĐ năm nay là cơ sở để xây dựng bảng giá đất năm 2010, nhưng cũng kế thừa mức giá của năm 2009. Điều này không có nghĩa là không cần xem xét giá đất hiện hành để đề ra bảng giá đất hoàn toàn mới; ngược lại, cũng không phải từ giá đất hiện nay để cơ quan tham mưu mới xây dựng bảng giá đất áp dụng cho năm tới. Nói cách khác, phải kết hợp từ giá đất hiện hành và kết quả của đợt TĐTGĐ để tiến hành bảng giá đất mới một cách hợp lý, tương đối sát với thực tế và phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh.

* Những năm qua, mặc dù tỉnh đã cố gắng đưa ra bảng giá đất hàng năm, trên cơ sở lấy ý kiến của các ngành, các địa phương, nhưng so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường thì vẫn còn chênh lệch nhiều. Ông lý giải điều này ra sao?

- Thời gian qua, giá đất do Nhà nước ban hành thấp hơn rất nhiều lần so với giá đất trên thị trường chuyển nhượng. Điều này có một số lý do sau. Thứ nhất, do chúng ta chưa nắm bắt được giá đất cụ thể trên thị trường. Thứ hai, giá đất trong thời gian vừa qua diễn biến phức tạp. Điển hình là giá đất đầu năm khác, giữa năm khác và cuối năm khác; năm sau khác năm trước. Chính vì thế, xác định cho được giá các loại đất khi chuyển nhượng thực tế, đòi hỏi cuộc TĐTGĐ phải rất công phu. Mục tiêu đặt ra là làm sao để từng bước, giá đất của Nhà nước đưa ra ngày càng sát với thị trường đất đai luôn sôi động. Khi ban hành bảng giá đất tương đối sát với giá giao dịch bình thường, thì điều trước tiên Nhà nước không thất thu thuế. Bên cạnh đó, việc khiếu kiện về đền bù giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án, chắc chắn sẽ giảm. Hơn nữa, một khi đã có bảng giá đất sát với thị trường thì Nhà nước sẽ tránh được tình trạng bao cấp như lâu nay. Chẳng hạn, bảng giá đất quy định thấp thì giá thuê đất và giá giao đất cũng rẻ, trong khi đó, khả năng đầu tư lại cao. Đây là một hình thức bao cấp từng bước cần phải xóa bỏ. Tôi cho rằng, nếu xây dựng được bảng giá đất hợp lý thì sẽ giải quyết được nhiều vấn đề liên quan đến phát triển kinh tế và an sinh xã hội.

* Một cuộc tổng điều tra toàn diện

* Theo kế hoạch, công tác TĐTGĐ sẽ tiến hành điều tra, khảo sát các thửa đất đã được chuyển nhượng qua các năm 2007, 2008 và 2009. Nhưng như trên đã đề cập, mỗi năm giá đất trên thị trường biến động mạnh. Do đó, việc so sánh 3 năm liên tục về giá đất liệu có phù hợp so với tình hình thực tế hiện nay?

Phó ban Kinh tế - ngân sách HĐND tỉnh Hoàng Thị Bích Hằng: Nên mở rộng điều tra tất cả các dự án liên quan đến đất đai

Tôi ủng hộ cuộc TĐTGĐ mà Sở TN-MT tiến hành trong thời gian tới. Bởi qua điều tra sẽ phản ánh thực tế giá cả đất đai liên quan đến đời sống nhân dân. Tuy nhiên, do đây là lần đầu tiên Đồng Nai thực hiện điều tra về giá đất. Việc phát phiếu điều tra xuống địa bàn dân cư là cần thiết. Song, cần chú ý thực trạng hạ giá chuyển nhượng giữa hai bên mua và bán (chủ yếu là để đóng thuế thấp) qua các giao dịch mang tính pháp lý. Bởi không khéo, kết quả điều tra sẽ không sát với giá trị chuyển nhượng thực. Theo tôi, ngoài việc tham khảo, thu thập ý kiến người dân, cần mở rộng điều tra cả các dự án đã khởi công xây dựng trên địa bàn tỉnh trong thời gian gần đây. Từ đó mới rút ra những cơ sở cần thiết cho việc xây dựng bảng giá đất năm 2010.

Chủ tịch UBND huyện Vĩnh Cửu Nguyễn Hữu Lý: Hệ thống tài chính liên quan đến đất đai có quá nhiều bất cập!

Có một điều ai cũng biết, là lâu nay giá đất Nhà nước ban hành rất bất hợp lý so với giá chuyển nhượng trên thị trường. Ngay cả những người đề xuất giá đất hàng năm đều thừa nhận vấn đề này. Một khi cán bộ Nhà nước không đồng ý với bảng giá đất của Nhà nước thì làm sao người dân có thể chấp nhận được. Tôi cho rằng, bất hợp lý này nằm ngay trong cơ sở về pháp lý mà Nhà nước đặt ra. Thêm vào đó, tình trạng thuế sử dụng nhà, đất lại chưa cập nhật kịp so với những biến động luôn sôi động trên thị trường bất động sản. Thực ra, giá trên thị trường không khó để xác định. Nhưng cái khó ở đây là cơ sở nào để chấp nhận được giá cả này, đó mới là điều quan trọng. Theo tôi, nếu lấy mốc thời gian của các năm 2007, 2008 và 2009 để điều tra giá đất, còn có thể thấy được yếu tố lạm phát của từng giai đoạn.

P.V

- Trước tiên về đối tượng điều tra lần này, gồm các thửa đất được sử dụng hợp pháp đã được chuyển nhượng quyền SDĐ thành công. Ngoài ra, tổ công tác còn tham khảo, thu thập thông tin đối với các thửa đất có thu nhập từ việc sử dụng đất; các thửa đất liền kề có cùng điều kiện và hạ tầng, mục đích sử dụng để so với thửa đất đã được chuyển nhượng, hoặc có thu nhập từ việc khai thác SDĐ. Phạm vi điều tra được thực hiện theo khu vực, tuyến đường, vùng giáp ranh - để trên cơ sở này giá các loại đất năm 2010 được thể hiện theo khu vực và chi tiết đến các cấp vị trí thửa đất. Mặt khác, đợt TĐTGĐ được điều tra cả về đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông, dân cư, khu thương mại, dịch vụ và các công trình hạ tầng cơ sở. Từ đây, cơ quan chuyên trách sẽ so sánh kết quả ước tính giá đất với bảng giá đất năm 2009 theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực của từng loại đất; đồng thời đánh giá mức độ phù hợp giữa các mức giá đang áp dụng so với thực tế, giữa phân loại vị trí đang áp dụng so với đặc điểm vị trí thực tế. Tiếp đó, sở sẽ tổ chức hội nghị cấp huyện nhằm thảo luận và ước tính giá đất cũng như các giải pháp xử lý đối với từng huyện. Nói chung, cuộc TĐTGĐ lần đầu tiên được thực hiện ở Đồng Nai, nhưng cơ quan chuyên trách đã chuẩn bị các bước tiến hành khá kỹ. Do đó, tham khảo và so sánh bảng giá đất từ năm 2007 trở về sau sẽ có mẫu số chung nhất và hợp lý nhất.

* Đợt TĐTGĐ được thực hiện rộng khắp hay chỉ áp dụng cho một số khu vực, thưa ông?

- Chúng tôi dự kiến phát 7.047 phiếu điều tra cho toàn bộ 11 huyện, thị xã Long Khánh và TP. Biên Hòa. Trong số này, tùy theo địa bàn để phát phiếu điều tra. Cụ thể: TP. Biên Hòa là 1.002 phiếu. Kế đến là các huyện: Trảng Bom 934 phiếu; Xuân Lộc 869; Long Thành 806; Tân Phú 700; Định Quán 661; TX.Long Khánh 585; Nhơn Trạch 434; Cẩm Mỹ 394; Thống Nhất 289 và Vĩnh Cửu 373. Căn cứ vào yêu cầu thực tế, số phiếu sẽ được phân bổ xuống cơ sở để lấy ý kiến người dân. Trong phiếu kê khai có chứng thực của UBND xã, phường. Nội dung kê khai trong phiếu điều tra gồm: đất cây hàng năm (dự kiến phát 645 phiếu), đất cây lâu năm (902), đất rừng sản xuất (272), đất nuôi trồng thủy sản (356); đất ở nông thôn tại mặt tiền trục giao thông chính (818), đất ở tại nông thôn (1.490) và đất ở tại đô thị (2.293).

* Xin cảm ơn ông!

T.N (thực hiện)