Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, giao dịch dân sự vi phạm về điều kiện chủ thể, mục đích, hình thức thì vô hiệu. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, giao dịch dân sự vi phạm về điều kiện chủ thể, mục đích, hình thức thì vô hiệu. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
 |
| Luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật Hội Luật gia tỉnh tư vấn cho người dân về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Ảnh: T.Danh |
Luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật Hội Luật gia tỉnh cho hay, tại khoản 3 và 4, Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rõ, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
* Giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật
Vì tuổi cao, việc trồng lúa không có lời, ông P.S.T. (ấp 7, xã Thanh Sơn, H.Định Quán) treo bảng chuyển nhượng 5 sào ruộng lúa của gia đình đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) với giá 500 triệu đồng. Đầu năm 2021, có người ở TP.HCM đồng ý nhận chuyển nhượng với giá trên nhưng với điều kiện, ông phải hoàn tất thủ tục chuyển đổi QSDĐ đó sang tên người mua vào cuối năm 2021. Vậy là ông T. đồng ý giao dịch và nhận tiền cọc trước 50 triệu đồng.
Khi ông T. ra xã làm thủ tục thì được cán bộ xã giải thích, mặc dù pháp luật dân sự, đất đai cho phép ông được quyền chuyển nhượng 5 sào đất trồng lúa, nhưng do người mua đất ở TP.HCM thuộc đối tượng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người này không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa.
|
Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu. |
Do đó, giao dịch giữa ông T. với người nhận chuyển nhượng bị vô hiệu, vì thuộc trường hợp bị luật cấm, không cho phép theo quy định tại Khoản 3, Điều 191 Luật Đất đai năm 2013: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa”.
Hay như trường hợp bà V.N.M. (ngụ P.Hòa Bình, TP.Biên Hòa) do không nắm rõ các quy định về pháp luật nên tỏ ra khá bức xúc về việc bị chính quyền xã Mã Đà (H.Vĩnh Cửu) từ chối làm thủ tục chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp cho bà.
Khi được luật sư Ngô Văn Định tư vấn, phân tích thì bà mới hiểu khu đất của bà mua thuộc đối tượng không được nhận chuyển nhượng. Theo Khoản 4, Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. Do đó, hợp đồng mua bán đất giữa bà với chủ đất là vô hiệu.
* Hậu quả pháp lý khi giao dịch vô hiệu
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện như: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội (Khoản 1, Điều 117)… thì vô hiệu.
Từ quy định chung đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định cụ thể từng loại giao dịch dân sự bị vô hiệu như sau: giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123); giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 124); giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 125); giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 126); giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127); giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128); giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129).
Luật sư Cao Sơn Hà (Đoàn Luật sư tỉnh) cho hay, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả). Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật Dân sự năm 2015, luật khác có liên quan quy định.
Cũng theo luật sư Cao Sơn Hà, việc tuyên bố giao dịch vô hiệu phải do tòa án quyết định. Tuy vậy, trong quá trình tranh chấp giao dịch các bên có thể lựa chọn cách thức giải quyết như: hòa giải, trọng tài hay tòa án.
Đoàn Phú
