Lưu ý khi công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch

Theo quy định của pháp luật, các bên tham gia hợp đồng, giao dịch phải có mặt và ký trước mặt công chứng viên, người chứng thực. Chính vì vậy, khi các bên không tuân thủ quy định này thì công chứng viên, người chứng thực có quyền từ chối công chứng, chứng thực giao dịch.

 Theo quy định của pháp luật, các bên tham gia hợp đồng, giao dịch phải có mặt và ký trước mặt công chứng viên, người chứng thực. Chính vì vậy, khi các bên không tuân thủ quy định này thì công chứng viên, người chứng thực có quyền từ chối công chứng, chứng thực giao dịch. 

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Chủ tịch Hội Công chứng viên tỉnh, Trưởng phòng Công chứng số 4 (bìa trái) hướng dẫn cho người dân làm thủ tục công chứng. Ảnh: Đoàn Phú

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Chủ tịch Hội công chứng viên tỉnh, Trưởng phòng Công chứng số 4 (Sở Tư pháp) cho hay, để văn bản công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý, không bị vô hiệu, phát sinh tranh chấp thì việc công chứng, chứng thực phải tuân thủ các quy định về công chứng, chứng thực và các văn bản pháp luật có liên quan như: dân sự, đất đai, hôn nhân - gia đình...

* Chú ý khi giao dịch tài sản chung

Ông L.V.X. và bà N.T.H. (ngụ P.Tân Vạn, TP.Biên Hòa) lấy nhau năm 1990. Trong thời kỳ hôn nhân, cả hai mua được một khu đất có diện tích trên 200m² và do ông X. đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ). Khi ông X. đi làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên cho người khác thì bị công chứng viên một văn phòng công chứng ở TP.Biên Hòa từ chối công chứng hợp đồng giao dịch với lý do: tài sản chung của vợ chồng thì cần phải có thêm ý kiến đồng ý giao dịch của bà H.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân cho biết, việc công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho ông X. là đúng với quy định pháp luật vì đây là tài sản chung của vợ chồng ông X. Nếu ông muốn bán thửa đất này mà không có mặt của vợ ông thì ông X. phải chứng minh đó là tài sản riêng của ông hoặc ông phải là người độc thân (giấy chứng nhận độc thân); có hợp đồng ủy quyền hợp pháp của bà H. ủy quyền cho ông giao dịch; hợp đồng tặng cho phần tài sản là QSDĐ trên của bà H. cho ông; văn bản từ chối nhận tài sản.

Cũng theo bà Vân, nhiều trường hợp như ông X., khi bị công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng (Văn phòng công chứng, Phòng Công chứng) từ chối giao dịch và yêu cầu bổ sung một trong các điều kiện trên mới tiến hành công chứng giao dịch thì họ cho rằng bị làm khó. Do đó, họ tìm tới những công chứng, tổ chức hành nghề công chứng thân quen để giao dịch. Khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng giao dịch này sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu, dẫn đến phát sinh tranh chấp liên quan tới người thứ 3.

* Công chứng QSDĐ khi có nhà trên đất

Ông T.V.T. (ngụ xã Long Đức, H.Long Thành) được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ diện tích 400m² mang tên ông. Vì nhu cầu cuộc sống, ông T. chuyển nhượng cho ông H.V.B. (xã Bình Sơn, H.Long Thành) toàn bộ diện tích trên. Do trên đất có căn nhà cấp 4 và các công trình sinh hoạt với diện tích 250m² nên khi giao dịch, công chứng viên Phòng Công chứng số 4 yêu cầu ông T. và  ông B. về UBND xã Long Đức (nơi đất, nhà mà ông T. chuyển nhượng) làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà và tài sản gắn liền với đất (có chứng thực) nhằm tránh phát sinh tranh chấp sau này, ông T. nói bán đất chứ không bán nhà và tài sản gắn liền với đất. Còn ông B. thì thuận lợi trong việc đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sau khi chuyển nhượng thành công.

Theo bà Vân, đó là kinh nghiệm, sự thận trọng của công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng trong công chứng các loại hợp đồng như vậy. Vì trên giấy chứng nhận QSDĐ của ông T. chỉ thể hiện đất, chứ không thể hiện nhà cho dù thực tế trên đất có nhà và tài sản gắn liền với đất nhưng chưa được cấp quyền sở hữu. Do đó, trong hợp đồng giao dịch chỉ thể hiện giao dịch là QSDĐ khi đôi bên ra công chứng giao dịch là hiển nhiên. Dù vậy, công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn thêm hai bên làm thêm hợp đồng giao dịch về nhà và tài sản gắn liền với đất tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất giao dịch nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp, chính đáng sau này cho đôi bên chuyển nhượng, thuê mướn, tặng cho.

Ông Ngô Văn Toàn, Phó giám đốc Sở Tư pháp cho biết, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ hoặc QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại Điểm b, Khoản 3 Luật Đất đai năm 2013.

“Điểm b, Khoản 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên” - ông Toàn cho biết thêm.

Đoàn Phú