Pháp lý về đồng sở hữu đất đai khi sống chung như vợ chồng

Theo quy định của pháp luật, nam nữ sống chung như vợ chồng vẫn có quyền đồng sở hữu chung về đất đai. Khi có chung quyền sử dụng đất (SDÐ), mỗi người được cấp một giấy chứng nhận quyền SDÐ (gọi tắt là sổ đỏ) ghi rõ họ tên của nhau hoặc cả 2 thống nhất cử người đại diện đứng tên trên sổ đỏ.

Các luật sư thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai (bên trái) tư vấn pháp luật về đất đai cho người dân xã Tân Quan, tỉnh Đồng Nai. Ảnh minh họa: Đoàn Phú

Vì đồng sở hữu chung quyền SDĐ nên nam, nữ sống chung như vợ chồng có thể thỏa thuận việc phân chia. Nếu quyền SDĐ đồng sở hữu không thể phân chia được theo phần và đôi bên không thể thỏa thuận được việc phân chia thì tiến hành giải quyết theo quy định của pháp luật.

Vợ chồng hờ nhưng tài sản chung là thật

Khi về vùng đất xã Tân Quan, tỉnh Đồng Nai tìm việc làm, chị L.T.N. và anh D.B.V. (quê tỉnh Thanh Hóa) yêu nhau rồi sống chung như vợ chồng mà chưa đăng ký kết hôn. Trong quá trình sống chung, cả 2 có nhận chuyển nhượng của ông P.B.M. (cùng địa phương) 700m2 đất trồng cây lâu năm.

Khi cả 2 đề nghị ông P.B.M. tách thửa và chuyển tên thì được ông P.B.M. thông báo: Chỉ thực hiện việc tách thửa và chuyển tên đồng sở hữu đối với quyền SDĐ trên sổ đỏ cho 2 người, chứ ông không thực hiện được theo hình thức quyền SDĐ đó là tài sản chung của vợ chồng do chị L.T.N. và anh D.B.V. sống chung nhưng không đăng ký kết hôn. Anh D.B.V. thắc mắc ông P.B.M. nói như vậy có đúng hay không?

Cũng sống chung như vợ chồng, không đăng ký kết hôn, ông Đ.V.C. và bà N.N.H. (ở xã Bình Minh) có đồng sở hữu 300m2 đất ở. Thửa đất trên được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ mang tên 2 người và mỗi người được cấp một sổ đỏ riêng.

Khi ông Đ.V.C. không muốn sống chung cùng bà N.N.H. nữa nên đề nghị chia tay, chia đất. Bà N.N.H. cho biết: Ông Đ.V.C. chia tay thì bà đồng ý, còn đất thì ông Đ.V.C. ra giá hợp lý bà sẽ bỏ tiền riêng ra mua lại. Trong khi đó, ông Đ.V.C. kiên quyết đòi chia đất, nhất quyết không nhận tiền. Bà N.N.H. thắc mắc: “Tôi muốn nhờ pháp luật phân xử về tài sản và ra phán quyết không công nhận quan hệ vợ chồng trong quá trình sống chung có được không?”. 

Tài sản đồng sở hữu chia được thì chia

Pháp luật về hôn nhân và gia đình không ngăn cấm việc nam, nữ đủ tuổi và điều kiện kết hôn sống chung với nhau như vợ chồng. Tuy nhiên, việc sống chung đó dù không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa vợ và chồng nhưng làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với con, tài sản, nghĩa vụ và hợp đồng giữa các bên.

Luật sư Nguyễn Đức, Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai cho biết: Quan hệ tài sản, nghĩa vụ và hợp đồng của nam, nữ chung sống với nhau như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trong trường hợp không có thỏa thuận thì giải quyết theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc giải quyết quan hệ tài sản phải bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của phụ nữ và con; công việc nội trợ và công việc khác có liên quan để duy trì đời sống chung được coi như lao động có thu nhập. Đồng thời, nam, nữ không đăng ký kết hôn mà sống chung với nhau như vợ chồng có yêu cầu ly hôn thì tòa án thụ lý và tuyên bố không công nhận quan hệ vợ chồng.

Cũng theo luật sư Nguyễn Đức, tại khoản 2, Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 có quy định, thửa đất có nhiều người chung quyền SDĐ (tức đồng sở hữu quyền SDĐ) thì cấp cho mỗi người một sổ đỏ; trường hợp những người có chung quyền SDĐ có yêu cầu thì cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện.

Bên cạnh đó, tại điểm b, khoản 2, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định: Trường hợp nhóm người SDĐ mà quyền SDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền SDĐ của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp sổ đỏ và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người SDĐ theo quy định. Trường hợp quyền SDĐ của nhóm người SDĐ không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người SDĐ.

Đồng thời tại Điều 219 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định: Trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác. Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người liên quan  có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán….

Từ những căn cứ nêu trên, luật sư Nguyễn Đức hướng dẫn: Trường hợp của chị L.T.N. và anh D.B.V. (ở xã Tân Quan); ông Đ.V.C. và bà N.N.H. (ở xã Bình Minh) do đồng sở hữu quyền SDĐ, vì vậy, ngoài quy định tại Điều 219 Bộ luật Dân sự năm 2015 (chia tài sản thuộc sở hữu chung), thì cần căn cứ thêm điểm b, khoản 2, Điều 27 và khoản 2, Điều 135  Luật Đất đai năm 2024 để giải quyết.

Ðiều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về định đoạt tài sản chung như sau: Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua…

Ðoàn Phú