Hiểu đúng về quyền đối với thửa đất liền kề

Người có quyền sử dụng đất (QSDĐ) được toàn quyền canh tác, sử dụng thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của mình theo đúng quy định pháp luật.

Việc sử dụng đất phải đảm bảo quyền đối với thửa đất liền kề theo Điều 29 Luật Đất đai năm 2024. Trong ảnh: Vườn bưởi của một nông dân tại ấp Cây Xoài, xã Thiện Tân (huyện Vĩnh Cửu). Ảnh minh họa: Đ.Phú

Do thửa đất có tính “láng giềng” thể hiện qua quyền đối với thửa đất liền kề như: quyền mở lối đi, thoát nước thải, an toàn kỹ thuật trong xây dựng… nên người sử dụng đất không nắm rõ các quyền này dễ phát sinh tranh chấp đất với người có đất lân cận.

Mâu thuẫn phát sinh

Các thửa đất được phân định với nhau bởi các ranh giới đất và ranh giới đất là đường phân định cụ thể giữa các thửa đất liền kề, xác định phạm vi quyền sở hữu hoặc QSDĐ của từng chủ thể. Chính vì vậy, tại Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

Cũng theo Bộ luật Dân sự năm 2015, người sử dụng đất chỉ được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, trong thực tế cuộc sống vẫn xảy ra trường hợp mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ sử dụng các thửa đất liền kề với nhau, dù các thửa đất này đã phân định rõ ranh giới đất giữa các bên. 

Chẳng hạn như trường hợp của ông M.V.L. (ngụ xã Xuân Mỹ, huyện Cẩm Mỹ). Mặc dù thửa đất của ông L. với ông T.V.K. (ngụ cùng địa phương) đã xác lập ranh mốc rõ ràng theo giấy chứng nhận QSDĐ nhưng do đất của ông L. nằm phía trong, không có đường đi và đường thoát nước mưa nên ông có đề nghị ông K. tạo điều kiện cho ông mở đường đi và lối thoát nước mưa, nhưng ông K. vẫn nhất quyết không đồng ý. “Vậy tôi phải làm sao để ông K. cho phép tôi mở lối đi, đường thoát nước mưa?” - ông L. thắc mắc.

Bà C.B.V. (ngụ phường Trảng Dài, thành phố Biên Hòa) cho biết, trong quá trình xây nhà mới, hàng xóm của bà là ông K.N. đã làm nứt tường nhà của bà. Khi bà sang gặp ông hàng xóm đề nghị hỗ trợ tiền sửa bức tường nứt thì ông N. từ chối với lý do, ông xây dựng trong phạm vi đất của gia đình ông theo đúng mốc giới ranh đất, không có lấn chiếm đất của bà. Do đó, tường nhà của bà bị nứt là do cũ hoặc xây dựng không đạt chất lượng. Vì vậy, việc tường nhà bà bị nứt không có liên quan gì đến việc xây nhà mới của ông. “Vậy tôi có quyền kiện để yêu cầu ông N. bồi thường về việc làm nứt tường nhà của tôi hay không?” - bà V. hỏi.

Giải quyết theo pháp luật và trên tinh thần chia sẻ

Luật sư Nguyễn Đức (Đoàn Luật sư tỉnh) cho biết, mặc dù các thửa đất liền kề là độc lập, được phân chia bởi ranh mốc rõ ràng nhưng việc sử dụng 2 thửa đất liền kề phải chịu tác động bởi quy định chịu hưởng quyền và hưởng quyền theo Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 29 Luật Đất đai năm 2024.

Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

Ngoài ra, tại khoản 1, Điều 29 Luật Đất đai năm 2024 có quy định, quyền đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí gas; lắp đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác theo quy định của pháp luật. Việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; đồng thời, phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 đối với trường hợp quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác.

Chính vì vậy, theo luật sư Nguyễn Đức, các thửa đất liền kề nhau có quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 252); quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác (Điều 253); quyền về lối đi qua (Điều 254); quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác (Điều 255) của Bộ luật Dân sự năm 2015. Bên cạnh đó, người sử dụng thửa đất liền kề có nghĩa vụ bảo vệ môi trường (Điều 172); tôn trọng quy tắc xây dựng (Điều 174); bảo đảm an toàn trong trường hợp cây cối, công trình có nguy cơ gây thiệt hại (Điều 177)… của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Do đó, trường hợp của ông M.V.L. và bà C.B.V., theo luật sư Nguyễn Đức hướng dẫn: trong quá trình sử dụng đất, ông bà có quyền yêu cầu những người sử dụng đất liền kề tạo điều kiện mở lối đi, thoát nước hoặc bồi thường, khắc phục thiệt hại trong quá trình sử dụng đất, xây dựng công trình ảnh hưởng tới thửa đất xung quanh. Bởi tại Điều 248 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định, người sử dụng đất liền kề không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn. Do đó, khi các bên không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu chính quyền địa phương hoặc tòa án can thiệp.

“Để thực hiện quyền này, đòi hỏi ông, bà phải tuân thủ nguyên tắc, bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền; không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền” - luật sư Nguyễn Đức lưu ý.

Đoàn Phú