''Bùng nổ'' thị trường bất động sản

Với hàng loạt dự án quy mô lớn về hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia, vùng đang được triển khai, Đồng Nai đã trở thành một trong những địa phương có bất động sản "nóng" nhất khu vực phía Nam. Các doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp đều đổ về đây mua bán,...

Với hàng loạt dự án quy mô lớn về hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia, vùng đang được triển khai, Đồng Nai trở thành một trong những địa phương có bất động sản “nóng” nhất khu vực phía Nam. Các doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp đều đổ về đây mua bán, chuyển nhượng dự án dẫn đến thị trường bất động sản Đồng Nai trở nên bất ổn, giá đất bị đẩy cao ngất ngưởng vượt xa giá trị thực.

Bài 1: Đua nhau làm dự án khu dân cư

Khoảng 3 năm trở lại đây, Đồng Nai là nơi thu hút rất nhiều tập đoàn, doanh nghiệp (DN) đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (BĐS). Các DN đã bỏ ra từ vài trăm đến cả ngàn tỷ đồng để làm chủ đầu tư các khu dân cư trên địa bàn tỉnh thông qua mua bán cổ phần, hợp tác đầu tư, sang nhượng dự án, đấu giá.

Tập đoàn Taekwang hợp tác với Tập đoàn Daewoo E&C đầu tư khu dân cư Long Tân - Phú Hội (H.Nhơn Trạch). Ảnh: H.Giang

Theo UBND tỉnh, hiện Đồng Nai quy hoạch gần 350 dự án khu dân cư ở các huyện, thành phố. Địa phương có nhiều dự án là H.Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom và TP.Biên Hòa. Đây cũng là khu vực BĐS đang được nhiều nhà đầu tư trong nước, nước ngoài rất chú ý.

* Ồ ạt tìm đất Đồng Nai làm dự án

Hầu hết, các tập đoàn lớn trên lĩnh vực BĐS đều đã có mặt ở Đồng Nai và tham gia vào nhiều dự án khu dân cư, khu đô thị lớn như: Novaland, Amata, Daewoo E&C, Nam Long, Đất Xanh, Kim Oanh, Sun Group, FLC, Thăng Long, DIC, VinaCapital, Vingroup, Taekwang... Những tập đoàn trên tham gia thông qua góp vốn đầu tư, mua lại cổ phần, chuyển nhượng với các chủ dự án.

Ông Yu Il, Quản lý bộ phận phát triển dự án Công ty TNHH Daewoo Engineering & Construction Việt Nam (thuộc Tập đoàn Daewoo E&C của Hàn Quốc) cho hay: “Công ty đang tiến hành các thủ tục để hợp tác với Tập đoàn Taekwang đầu tư khu dân cư Long Tân - Phú Hội (H.Nhơn Trạch) với tổng vốn hơn 5 ngàn tỷ đồng, tăng gấp gần 5 lần so với số vốn đăng ký ban đầu. Công ty chọn đầu tư vào dự án khu dân cư ở Đồng Nai vì đây là khu vực BĐS đang hấp dẫn nhất khu vực Đông Nam bộ”.

Theo Phó chủ tịch UBND tỉnh Võ Văn Phi, tỉnh đã đưa vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện giai đoạn 2021-2030, hàng loạt khu đất có lợi thế bên cạnh các tuyến đường sẽ mở mới để đưa ra đấu giá. Nguồn vốn từ đấu giá đất sẽ được tỉnh đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật tạo điều kiện cho phát triển kinh tế. Các khu đất đưa ra đấu giá phần lớn quy hoạch khu dân cư, thương mại dịch vụ.

Trước đó, vụ chuyển nhượng dự án gây “sóng lớn” trên thị trường BĐS ở Đồng Nai là vào năm 2017, khi Tập đoàn VinaCapital thu về 65 triệu USD từ việc bán 72% cổ phần của dự án Lotus Đại Phước có diện tích gần 465ha, nằm trên địa bàn xã Đại Phước (H.Nhơn Trạch). Dự án trên đã được sang tay cho 2 DN khác làm chủ đầu tư và tiếp tục thực hiện.

Tiếp đến, tháng 11-2018, Tập đoàn Nam Long (TP.HCM) đã góp vốn gần 1.230 tỷ đồng để thành lập Công ty TNHH MTV Paragon Đại Phước để làm chủ dự án khu đô thị 45ha ở cù lao thuộc xã Đại Phước (H.Nhơn Trạch). Sau đó, đến tháng 1-2019, Tập đoàn Nam Long đã bỏ ra 2,3 ngàn tỷ đồng mua lại 70% cổ phần của Công ty TNHH Thành phố Waterfont Đồng Nai. Với số cổ phần chi phối, Tập đoàn Nam Long đã trở thành chủ đầu tư dự án Khu đô thị Waterfont ở xã Long Hưng (TP.Biên Hòa) có diện tích 170ha.

Tập đoàn Novaland cũng nhìn ra những tiềm năng lớn từ lĩnh vực BĐS ở Đồng Nai, giữa năm 2018, tập đoàn này mua lại 100% cổ phần của Công ty TNHH Thành phố Aqua với giá trị 845 tỷ đồng và nghiễm nhiên trở thành chủ đầu tư dự án Aqua City rộng 300ha ở xã Long Hưng (TP.Biên Hòa). Tập đoàn Kim Oanh, Đất Xanh cũng nhận thực hiện một số dự án BĐS ở Đồng Nai thông qua hình thức hợp tác, chuyển nhượng dự án.

Tập đoàn Vingroup dự tính đầu tư khu dân cư cao cấp ven sông Đồng Nai (TP.Biên Hòa)

Ông Nguyễn Hồng Quế, Chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai (Sở TN-MT) cho biết: “Gần 3 năm trở lại đây, nhiều DN sẵn sàng bỏ ra cả ngàn tỷ đồng để mua các khu đất đã được quy hoạch làm khu dân cư, thương mại dịch vụ ở Đồng Nai. Điều này dẫn đến thị trường nhà đất tại Đồng Nai “nóng” thêm, việc mua bán đất đai diễn ra nhiều hơn”.

Năm 2019, thị trường BĐS Đồng Nai thêm một lần “dậy sóng” với thông tin Tập đoàn Đất Xanh chi 3.060 tỷ đồng để sở hữu khu đất 92ha ở xã Long Đức và Tập đoàn Kim Oanh bỏ ra 1.270 tỷ đồng để đấu giá khu đất 50ha thuộc xã Bình Sơn (H.Long Thành). Đến cuối năm 2020, tỉnh đấu giá khu đất khoảng 21ha ở TP.Long Khánh được hơn 1,2 ngàn tỷ đồng và một khu đất 23ha ở H.Long Thành với số tiền 1,6 ngàn tỷ đồng. Cả hai khu đất trên đều được quy hoạch làm khu dân cư.

Từ đầu năm 2021 đến nay, trên địa bàn tỉnh cũng có gần 10 thương vụ chuyển nhượng, bán cổ phần, góp vốn các dự án khu dân cư giữa các DN.

* Nhiều “cơn sốt” đất

“Cơn sốt” đất ở Đồng Nai kéo dài liên tục hơn 3 năm nay và chưa có dấu hiệu lắng xuống là do các tập đoàn, DN sau khi triển khai các dự án BĐS trên địa bàn tỉnh đã “thổi” các thông tin về các dự án hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia, vùng, tỉnh như: Sân bay Long Thành, đường cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu, Dầu Giây - Phan Thiết, Dầu Giây - Liên Khương, cầu Cát Lái, các khu công nghiệp được quy hoạch, các quy hoạch liên quan đến các dự án lớn trên những lĩnh vực khác, quy hoạch về đô thị, giao thông... DN, nhà đầu tư thứ cấp đổ về Đồng Nai mua đi, bán lại đất đai thuộc các dự án, đất do cá nhân, hộ gia đình đứng tên ngày một nhiều. Trong đó, một số người đã kiếm lời lớn từ việc mua bán đất đai, khiến cho thị trường BĐS của tỉnh tiếp tục bất ổn. Giá đất bị đẩy lên khá cao so với giá trị thực.

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản Việt Nam đánh giá, Đồng Nai là mảnh đất “vàng” để đầu tư BĐS ở nhiều lĩnh vực, đặc biệt là đất nền và căn hộ. Đây là khu vực còn nhiều tiềm năng, đầu tư các dự án khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn tỉnh khả năng thành công rất lớn. Do đó, có những tập đoàn sẵn sàng bỏ ra hàng ngàn tỷ đồng để sở hữu các khu đất có lợi thế tại Đồng Nai để triển khai dự án.

Bà Trần Thị Hòa ở xã Bình Sơn (H.Long Thành) chia sẻ: “Cách đây 5 năm, đất trên địa bàn xã chỉ từ 500-800 triệu đồng/sào (1 sào 1 ngàn m2), nhưng 3 năm trở lại đây, dự án Sân bay Long Thành khởi động khiến đất “sốt” lên đến 2-3 tỷ đồng/sào. Người mua đất chủ yếu đến từ TP.HCM hoặc các tỉnh, thành khác và hầu hết mua để chờ lên giá sẽ bán ra”. Bên cạnh đó, giá đất ở hiện nay cũng tăng 30-100% so với 3 năm trước.

Lãnh đạo nhiều địa phương cho rằng, “cơn sốt” đất ở Đồng Nai gây ra các hệ lụy rất lớn cho tỉnh trong việc thực hiện các dự án đầu tư công để phát triển kinh tế - xã hội. Nhiều dự án đầu tư công sẽ bị kéo dài do người dân chưa đồng tình về giá bồi thường.

Chủ tịch UBND TP.Long Khánh Phạm Việt Phương tỏ ra lo lắng: “Khu đất 23ha trên địa bàn thành phố đấu giá hơn 1,2 ngàn tỷ đồng lo nhiều hơn vui. Vì giá đất đai ở TP.Long Khánh sẽ bị những người đầu tư đẩy lên cao. Tới đây, các dự án về kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố phải thu hồi đất sẽ rất khó khăn, người dân có thể lấy giá đất đấu giá ra so bì với giá bồi thường”.

Ngoài ra, giá đất trên địa bàn tỉnh bị đẩy lên quá cao cũng khiến các dự án không thuộc lĩnh vực BĐS bị ảnh hưởng nặng nề, do vốn đầu tư đội lên. Nhiều chủ dự án không đủ khả năng về tài chính để triển khai tiếp, kéo dài lộ trình thực hiện dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân trong vùng dự án và tăng trưởng kinh tế của các địa phương cũng bị chậm lại.

Hương Giang

Xem tiếp bài 2: Nhiều dự án bán “lúa non”