Khi doanh nghiệp lách luật

Là một lĩnh vực "nóng" nên quản lý đất đai và thị trường bất động sản lâu nay có tốc độ cập nhật chính sách khá dày, từ Trung ương đến địa phương, với mục đích làm minh bạch, rõ ràng các hoạt động liên quan như: sang nhượng, đầu tư, chuyển quyền sử dụng…

Là một lĩnh vực “nóng” nên quản lý đất đai và thị trường bất động sản lâu nay có tốc độ cập nhật chính sách khá dày, từ Trung ương đến địa phương, với mục đích làm minh bạch, rõ ràng các hoạt động liên quan như: sang nhượng, đầu tư, chuyển quyền sử dụng…

Thậm chí ở những thời điểm thị trường bất động sản biến động quá mạnh, chính quyền các địa phương như: Đồng Nai, Long An, TP.Hồ Chí Minh… đã phải ban hành các quyết định tạm thời ngưng tách thửa để hạn chế tình trạng sang nhượng, tách thửa đất tràn lan trong khi các chính sách chung chưa điều chỉnh kịp. Song thực tế, hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động vẫn có những kẽ hở mà doanh nghiệp có thể “lách” qua.

Tại Đồng Nai và một số địa phương khác, thời gian qua nhiều dự án bất động sản liên tục mở bán trong tình trạng chưa đủ điều kiện bán đất nền cho người mua. Cụ thể, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án… Nghĩa là khi mở bán đất nền, nhà đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng nền, hoàn thành tất cả các nghĩa vụ về thuế, hạ tầng hoàn chỉnh… Song thực tế, rất ít chủ dự án hoàn thành đủ các quy định này.

Hình thức “lách” luật phổ biến nhất là nhà đầu tư phát hành các giấy tờ như: “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng hứa bán”, “hợp đồng giữ vị trí đẹp”… thay cho các hợp đồng mua bán thông thường. Đây cũng là hình thức huy động vốn bởi nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để thực hiện toàn bộ dự án; họ chỉ có tiền mua đất, sau đó huy động vốn trước từ người mua để hoàn thành các bước còn lại như: đầu tư xây dựng hạ tầng, tách thửa, chia hoa hồng cho đội ngũ bán hàng, trang trải chi phí vận hành dự án… Điều đáng nói là với hình thức “lách” luật này, cơ quan chức năng gần như chưa xử lý được bởi đây không phải là những hợp đồng mua bán danh chính ngôn thuận mà là thỏa thuận dân sự được hình thành với những tên gọi khác.

Rủi ro sẽ thuộc về những người “góp vốn” trong giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện bán là nếu dự án không được cơ quan chức năng cấp phép thì khách hàng có khả năng mất trắng, bởi đa phần chủ đầu tư không có tiền để hoàn lại cho khách hàng vì tiền thu đã đổ vào việc làm hạ tầng và cả việc làm thủ tục pháp lý, chia hoa hồng… Nhẹ nhàng hơn, thời gian giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ kéo dài, có khi lên đến nhiều năm tùy thuộc khả năng của chủ đầu tư; không loại trừ chủ đầu tư “qua cầu rút ván” bỏ khách hàng bơ vơ trong tình trạng đất không giấy tờ nếu người mua đã “góp đủ vốn” cho họ. Nhiều vụ kiện cáo dạng này đã diễn ra tại nhiều nơi, song đến nay vẫn chưa thể giải quyết rốt ráo bởi khách hàng đã tự nguyện góp tiền dưới dạng một thỏa thuận dân sự bình thường.

Có lẽ cơ quan chức năng sẽ có những hình thức phù hợp để xử lý các dạng vi phạm, lách luật này. Song trước mắt, người mua đất, mua nhà cần phải tự bảo vệ quyền lợi của mình bằng cách xem xét thật kỹ tình trạng pháp lý của dự án mà mình chọn mua, để không mất trắng tiền bạc hoặc rơi vào cảnh “được vạ thì má đã sưng” đồng thời thể hiện được trách nhiệm công dân của mình, không góp phần làm rối loạn thêm thị trường bất động sản vốn đã rất “nóng bỏng” lâu nay.

Vi Lâm