Cẩn trọng khi xác lập hợp đồng "hứa mua", "hứa bán"

Luật Đất đai năm 2013 không cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi đất không đủ điều kiện giao dịch, nhưng để lách luật, nhiều tổ chức, cá nhân thể hiện việc chuyển nhượng này thông qua các hình thức giao dịch hứa mua, hứa bán.

Luật Đất đai năm 2013 không cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi đất không đủ điều kiện giao dịch, nhưng để lách luật, nhiều tổ chức, cá nhân thể hiện việc chuyển nhượng này thông qua các hình thức giao dịch hứa mua, hứa bán.

Luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật Hội Luật gia tỉnh (trái) tư vấn cho người dân về hậu quả pháp lý của loại hợp đồng hứa mua, hứa bán đất đai được núp bóng dưới dạng giao dịch đặt chỗ, đặt cọc, góp vốn. Ảnh: Đoàn Phú

Theo một số luật sư thuộc Đoàn Luật sư và Hội Luật gia tỉnh, việc các bên xác tín bằng hợp đồng như trên dẫn tới rất nhiều rủi ro cho người mua như: bị chiếm dụng tiền, đất không giao dịch được, dự án không có thật…

* Dễ phát sinh tranh chấp

Năm 2020, giữa ông N.D. (ngụ P.An Hòa, TP.Biên Hòa, bên A) và bà P.T.K. (P.Trảng Dài, TP.Biên Hòa, bên B) có ký hợp đồng hứa mua, hứa bán đất.

Theo nội dung hợp đồng, bên A hứa bán cho bên B diện tích 90m² đất với giá 550 triệu đồng. Hình thức thanh toán, đặt cọc trước 250 triệu đồng (tiền mặt), khi nào bên A được cấp giấy chứng nhận QSDĐ diện tích đất trên thì 2 bên tiến hành thủ tục chuyển nhượng và bên B nộp đủ số tiền còn lại. Đồng thời, tại hợp đồng hứa mua, hứa bán, 2 bên cam kết, nếu bên A đổi ý không bán diện tích đất trên cho bên B thì phải bồi thường gấp đôi số tiền cọc đã nhận của bên B. Ngược lại nếu bên B đổi ý không mua diện tích đất này thì bên B chịu mất toàn bộ số tiền cọc đã đưa cho bên A.

Dù hợp đồng hứa mua, hứa bán được 2 bên thống nhất ký tên, điểm chỉ, nhưng đến nay bên A vẫn chưa ra giấy chứng nhận QSDĐ để tiến hành bước tiếp theo là ký hợp đồng chuyển nhượng cho bên B. Vì nóng lòng nên bà K. đến nơi miếng đất đã ký hợp đồng “hứa” tìm hiểu thì được biết, do là đất nông nghiệp nên không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa. Chính vì vậy, bà K. mới gặp ông D. yêu cầu hủy hợp đồng, lấy lại tiền đặt cọc. Ông D. không chịu và cho rằng, nếu bà K. không mua thì sẽ bị mất cọc.

Vấn đề này theo luật sư Lưu Hồng Khanh, Đoàn Luật sư tỉnh, dù đôi bên đã xác tín việc giao dịch bằng hợp đồng hứa mua, hứa bán, nhưng pháp luật dân sự và pháp luật đất đai hiện hành không có bất kỳ điều khoản nào quy định hay giải thích thế nào là “hứa mua”, “hứa bán” đất. Nguyên nhân chính dẫn tới phát sinh dạng giao dịch này là do người sử dụng đất (bên bán) chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ vì đất chưa có giấy chứng nhận QSDĐ. Bên bán chỉ bán một phần thửa đất nên cần thời gian thực hiện thủ tục tách thửa, vì vậy chưa thể chuyển nhượng được ngay cho bên mua theo đúng quy định của pháp luật trong khi họ có nhu cầu bán ngay. QSDĐ của bên hứa bán đang thế chấp tại ngân hàng. Dự án bất động sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng chủ đầu tư có nhu cầu huy động vốn nên mời gọi người dân ký các loại hợp đồng hứa mua, hứa bán, đặt cọc, đặt chỗ. Vì đất đai trong tình trạng chưa đủ điều kiện để giao dịch theo đúng quy định của pháp luật nên phát sinh dạng hợp đồng loại này nhằm lách luật, tạo niềm tin cho nhau.

* Xử lý khi tranh chấp

Luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật tỉnh (Hội Luật gia tỉnh) cho hay, trong hợp đồng hứa mua, hứa bán có thể có hoặc không có quy định đặt cọc và phạt cọc. Với trường hợp hứa mua, hứa bán không ghi là đặt cọc thì bên không thực hiện hợp đồng sẽ không bị phạt cọc nhưng có thể bị phạt vi phạm hợp đồng nếu hợp đồng đó hợp pháp và có quy định phạt vi phạm hợp đồng. Còn đối với trường hợp hứa mua, hứa bán có ghi là đặt cọc (nếu hợp đồng hợp pháp) mà một trong các bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì sẽ bị phạt cọc.

Chính vì vậy, luật sư Ngô Văn Định khuyến cáo, người dân cần cẩn trọng với dạng hợp đồng này, phải tìm hiểu thật kỹ các quy định ràng buộc trước khi đặt bút ký, tránh trường hợp tiền mất, tật mang, hợp đồng bị vô hiệu ngay từ lúc đặt bút ký. Bởi vì pháp luật dân sự, đất đai hiện quy định khá cụ thể việc chuyển nhượng QSDĐ thì đất phải đủ điều kiện chuyển nhượng như: có giấy chứng nhận QSDĐ; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất…

“Thậm chí, trong một số trường hợp cụ thể pháp luật về đất đai còn quy định điều kiện về bên nhận chuyển nhượng QSDĐ như: không phải nông dân thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng QSDĐ…” - luật sư Ngô Văn Định nhấn mạnh.

Mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 không công nhận tính hợp pháp của hợp đồng hứa mua, hứa bán trong việc chuyển nhượng đất đai, được soạn thảo dưới danh nghĩa: đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn, vay vốn... nhưng không ít người vẫn thực hiện hợp đồng này.

Luật sư Ngô Văn Định lý giải, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép chủ đầu tư giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Lợi dụng quy định này và sự thiếu hiểu biết hoặc hám lợi của người dân, những nhà đầu tư không chân chính, gian dối hoặc lừa đảo thường vẽ ra những dự án không có thật, dự án không có trong quy hoạch, chưa được cấp phép, phê duyệt, đất chưa chuyển mục đích sử dụng làm nhà ở… ra thị trường chào bán. Các giao dịch dạng này phát sinh rất nhiều hệ lụy như: khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng qua người thứ 3… ảnh hướng rất lớn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, mất an ninh trật tự, trốn thuế.

“Do đó, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, chính quyền địa phương ngoài thông thoáng thủ tục, tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp, đúng quy định pháp luật thì cũng cần và rất cần mạnh tay xử lý thật nghiêm những “dự án ma”, hiện tượng phân lô, bán nền rồi chuyển nhượng lòng vòng, trái quy định pháp luật dưới dạng hợp đồng hứa mua, hứa bán, đặt cọc, đặt chỗ, góp vốn” - luật sư Ngô Văn Định kiến nghị.

Đoàn Phú