Cần kiểm tra hồ sơ pháp lý khi mua đất

Nhiều đối tượng kinh doanh địa ốc lợi dụng kẽ hở của pháp luật đã tự vẽ những dự án "ma", quy hoạch nhiều khu dân cư ở vị trí đẹp rồi rao bán trên mạng với giá hấp dẫn. Thiếu cảnh giác, nhiều người mua chuyển tiền rồi nhận được "đất ảo". Hoạt động lừa đảo này không chỉ làm người dân thiệt hại kinh tế mà còn làm mất an ninh trật tự xã hội, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn.

Ông Nguyễn Ngọc Thường, Phó giám đốc Sở Tài nguyên - môi trường

Nhiều đối tượng kinh doanh địa ốc lợi dụng kẽ hở của pháp luật đã tự vẽ những dự án “ma”, quy hoạch nhiều khu dân cư ở vị trí đẹp rồi rao bán trên mạng với giá hấp dẫn. Thiếu cảnh giác, nhiều người mua chuyển tiền rồi nhận được “đất ảo”. Hoạt động lừa đảo này không chỉ làm người dân thiệt hại kinh tế mà còn làm mất an ninh trật tự xã hội, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn.

Trao đổi với phóng viên Báo Đồng Nai về vấn đề này, ông NGUYỄN NGỌC THƯỜNG, Phó giám đốc Sở Tài nguyên - môi trường cho biết, để tránh mua phải “đất ảo”, người dân nên kiểm tra tính pháp lý của lô đất, tính hợp pháp của chủ đầu tư.

* Thời gian qua,  nhiều đối tượng kinh doanh địa ốc đã lập dự án “ma”  và rao bán trên mạng để lừa đảo người dân. Theo ông, vấn đề này tại Đồng Nai diễn ra như thế nào? Đã có những phát hiện và xử lý gì đối với những trường hợp này?

- Đồng Nai nằm trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, có tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa, tăng dân số cơ học khá nhanh... Do đó, giá trị, lợi thế cũng như nhu cầu về đất đai, nhà ở trên địa bàn tỉnh tăng nhanh. Trước nhu cầu thực tiễn của người dân, một số đối tượng (công ty, hộ dân) đã lợi dụng lợi thế, nhu cầu này để thâu tóm đất nông nghiệp, chia nhỏ lô nền và bán với giá rẻ nhưng không thực hiện đầy đủ các thủ tục về đất đai theo quy định, nhằm trục lợi. Hoặc có những công ty kinh doanh địa ốc đã tự lập dự án, quy hoạch nhiều khu dân cư ở vị trí đẹp và rao bán rầm rộ trên mạng nhưng thực chất không hề có đất trên thực địa.

Thời gian qua, Sở đã tiếp nhận thông tin phản ảnh của nhiều người dân khi mua phải đất chưa đủ điều kiện sang nhượng của các dự án “tự đặt tên” rao bán trên mạng  từ Công ty cổ phần địa ốc Alibaba, Công ty cổ phần địa ốc Tia Chớp... Sở đã đề nghị các cơ quan báo, đài thông tin về các thủ đoạn quảng cáo, mua bán “đất ảo” trên mạng để người dân biết, tránh thiệt hại về tài sản.

Hiện nay nổi lên trường hợp Công ty địa ốc Alibaba tổ chức rao bán lô, nền của 27 dự án tại huyện Long Thành, trong khi các dự án này đều không có thật trên địa bàn. Bằng các thủ đoạn quảng cáo trên mạng sai sự thật, kéo khách hàng đến mua bán tại địa bàn huyện Long Thành, gây mất an ninh trật tự tại địa phương. Qua rà soát 23 dự án đất trên địa bàn Đồng Nai đang được các công ty địa ốc rao bán trên mạng xã hội, mới có 10 dự án được giao đất, 13 dự án chưa được giao đất.

Tuy nhiên, dù đã được các cơ quan báo, đài thông tin rộng rãi, nhưng nhiều người dân vẫn thiếu cảnh giác, đặt tiền cọc mua đất qua mạng để rồi nhận được “đất ảo”. Hiện UBND tỉnh đang phối hợp với Bộ Công an xác minh vụ việc của một số công ty kinh doanh địa ốc qua mạng, đặc biệt là với Công ty địa ốc Alibaba để xử lý theo pháp luật.

* Tình trạng lập và bán dự án “ma” gây ra những hệ lụy nào, thưa ông?

- Như đã nêu, đây là những dự án “tự đặt tên” nhằm trục lợi nên các đối tượng không thực hiện các thủ tục về đất đai, xây dựng theo đúng quy định của pháp luật. Một số đối tượng tự chia tách nhỏ, phân lô, nền đất nông nghiệp rồi bán bằng giấy tay hoặc bán đồng sở hữu, việc này dẫn đến nhiều hệ lụy. Đối với người dân, những khu vực được quy hoạch các dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, khi Nhà nước triển khai dự án, các khu đất này sẽ bị thu hồi và bồi thường, hỗ trợ theo quy định. Khi đó, dù người dân mua theo giá đất ở nhưng cũng chỉ được bồi thường theo giá đất pháp lý, thậm chí nhiều trường hợp không được xem xét bồi thường, hỗ trợ vì mua bán trái pháp luật.

Người dân từ nhiều nơi kéo đến xem đất dự án Ali Mega tại huyện Xuân Lộc, trong khi đây là đất của một hộ dân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ngoài ra, nhiều trường hợp người dân mua đất để xây dựng nhà không xin được giấy phép xây dựng do không đủ điều kiện, không thực hiện được các thủ tục về đăng ký hộ khẩu thường trú, sẽ không đảm bảo các điều kiện về sinh hoạt như không xin cấp được điện, nước, khi bị thu hồi cũng sẽ không được hỗ trợ, bồi thường. Không chỉ người dân bị thiệt hại về kinh tế do mua nhằm “đất ảo”, đất quy hoạch, mà hoạt động mua bán đất “ma” còn gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đó là việc thất thu ngân sách, phá vỡ cấu trúc quy hoạch sử dụng đất của địa phương, kéo theo các cơ sở hạ tầng không đảm bảo điều kiện sống cơ bản (điện, cấp, thoát nước…), gây khó khăn cho công tác quản lý của địa phương khi tiếp nhận, giải quyết các trường hợp cố ý xây dựng trái phép, phát sinh khiếu nại, kiện cáo...

* Để tránh mua phải “đất ảo”, đất dự án “ma” thì khi mua đất, người dân nên làm gì, thưa ông?

- Trước khi mua hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), người mua phải tìm hiểu rõ về tính pháp lý của lô đất. Theo pháp luật về đất đai, điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ là phải có giấy chứng nhận QSDĐ, đất không có tranh chấp, đất không bị kê biên để thi hành án, còn thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nền hoặc nhà ở tại các dự án khu dân cư thì ngoài các điều kiện trên, chủ đầu tư dự án phải hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng. Kế nữa là phải kiểm tra tính hoạt động hợp pháp của chủ đầu tư như: năng lực, kinh nghiệm của chủ đầu tư; đối với dự án cần phải kiểm tra các thông tin về giấy phép, giấy chứng nhận đầu tư, quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích, quy hoạch chi tiết xây dựng, chứng từ về nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; đồng thời phải xem xét kỹ hợp đồng mua bán. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên khi tiến hành thủ tục chuyển quyền sử  dụng. Cần phân biệt và tránh nhầm lẫn với các hình thức khác như cam kết mua bán, góp vốn...

* Để hạn chế những đối tượng kinh doanh bất động sản hoạt động trái pháp luật, bảo vệ người dân, bảo đảm an ninh, trật tự xã hội... Sở có những giải pháp gì?

- Để hạn chế tình trạng bát nháo trong kinh doanh đất trên mạng, Sở đang tập trung thực hiện các nhóm giải pháp. Cụ thể: phối hợp với các địa phương thường xuyên rà soát, theo dõi các dự án rao bán nhà ở, đất nền trên các trang mạng, đối chiếu với các cơ sở đã được cấp phép... qua đó kịp thời lọc ra các trường hợp rao bán trái phép.

Phối hợp, cung  cấp thông tin, quy định pháp luật cho các cơ quan truyền thông để tuyên truyền nhằm ngăn ngừa việc chuyển nhượng bất động sản trái pháp luật; trường hợp phát hiện có vi phạm sẽ đề xuất xử lý theo pháp luật. Ngoài ra, Sở cũng kiến nghị UBND tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng rà soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn, chấn chỉnh các giao dịch bất động sản khi chưa đủ điều kiện; kiến nghị UBND tỉnh giao Sở Tư pháp chỉ đạo các văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh không thực hiện công chứng hoặc lập vi bằng đối với các trường hợp mua, bán nhà ở, đất nền chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Ngoài ra, Sở sẽ chủ động xây dựng kế hoạch, tiến hành kiểm tra việc cấp phép tách thửa đất và tình trạng tự ý phân lô, tách thửa trên địa bàn, từng bước chấn chỉnh cũng như tăng cường công tác quản lý đất đai nhằm kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm hiện tượng móc ngoặc, tiếp tay cho các vi phạm về đất đai, chuyển nhượng đất trái quy định trên địa bàn.

   Xin cảm ơn ông!

Phương Liễu (thực hiện)