Thẩm định giá tài sản, cái tâm của người trong nghề

Theo lãnh đạo một công ty thẩm định giá nhận định thì hiện nay kết quả định giá tài sản một phần phụ thuộc vào trình độ và đạo đức nghề nghiệp của các công ty thẩm định giá. Chỉ cần áp dụng cách định giá khác nhau (phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, thặng dư…) và “du di” một số yếu tố trong mô hình định giá khác nhau có thể tạo ra sự khác biệt về kết quả...

Theo lãnh đạo một công ty thẩm định giá nhận định thì hiện nay kết quả định giá tài sản một phần phụ thuộc vào trình độ và đạo đức nghề nghiệp của các công ty thẩm định giá. Chỉ cần áp dụng cách định giá khác nhau (phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, thặng dư…) và “du di” một số yếu tố trong mô hình định giá khác nhau có thể tạo ra sự khác biệt về kết quả...

Hai chứng thư thẩm định giá của hai công ty thẩm định giá cùng một căn nhà nhưng chênh lệch giá đến hơn 100%.

Khi cần biết chính xác giá trị của tài sản, người ta thường nhờ đến các công ty thẩm định giá thẩm định. Kết quả thẩm định thường được sử dụng trong công tác xét xử của tòa án; tư vấn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Ngoài ra, đây cũng là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt chi từ ngân sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài sản để vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, góp vốn, cổ phần hóa…

 * Mỗi nơi một mức giá!

Rất ít khi xảy ra trường hợp kết quả thẩm định giá giữa hai đơn vị thẩm định đối với cùng một tài sản là giống nhau. Người thụ hưởng kết quả thẩm định thường hài lòng hơn với kết quả có lợi nghiêng về phía mình. Tuy nhiên, nếu kết quả chênh lệch quá nhiều so với giá trị thực tế của tài sản được định giá thì đương nhiên sẽ có một phía liên quan bị thiệt. Những trường hợp như thế đã từng xảy ra, trong đó có trường hợp của bà H. ở xã Quảng Tiến, huyện Trảng Bom. Vụ việc của bà xảy ra đã khá lâu, nhưng nhiều người trong giới thẩm định vẫn còn nhớ về sự “khác thường” của nó. Tài sản của bà H. có vị trí mặt tiền hẻm, cách QL1A khoảng 100m, bao gồm một thửa đất 1000m2 và một căn nhà xây một trệt, một lầu với diện tích sử dụng 320m2. Theo yêu cầu thẩm định giá của cơ quan thi hành án về định giá tài sản để bán đấu giá, Công ty E. đã tiến hành thẩm định số tài sản trên của bà H. chỉ có trị giá 975 triệu đồng, trong đó giá đất là 100 ngàn đồng/m2. Không đồng ý với kết quả trên, bà H. đã nhờ Công ty Đ. thẩm định lại kết quả tài sản trị giá hơn 1,7 tỷ đồng, trong đó giá đất là 800 ngàn đồng/m2. Kết quả này, theo bà H. cũng như nhiều người trong giới thẩm định công nhận là đúng với giá trị thực của tài sản.

 Trường hợp của ông P. ở TT.Long Thành, trong quá trình xem xét thẩm định giá trị thiệt hại căn nhà của ông bị hư hại do công trình xây dựng nhà kế cận của nhà ông T. gây ra, Tòa án đã trưng cầu Công ty Đ. thực hiện giám định và xác định giá sửa căn nhà của ông P. là hơn 40 triệu đồng. Ông P. không đồng ý và yêu cầu giám định lại. Tòa đã trưng cầu Công ty V. ở TP. Hồ Chí Minh giám định lại và đơn vị này xác định chi phí khắc phục sửa chữa lại nhà là hơn 87 triệu đồng. Mặc dù, ông T. không đồng ý với kết quả trên nhưng vì ông không có ý kiến, nên tòa phúc thẩm tuyên buộc ông phải bồi thường chi phí sửa nhà cho ông P. hơn 87 triệu đồng. Khi ấy, ông T. mới làm đơn khiếu nại gửi khắp nơi.

 * Cái tâm của người trong nghề!

Theo quy định tại Điều 23, Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 3-8-2005 của Chính phủ về thẩm định giá thì nếu không đồng ý với kết quả thẩm định giá thì bên yêu cầu có quyền yêu cầu công ty khác thẩm định lại. Nếu kết quả thẩm định lại cũng không được thừa nhận thì các bên có thể thỏa thuận giải quyết bằng trọng tài thương mại, hoặc tòa án theo quy định của pháp luật.

Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13-3-2006 của Bộ Tài chính (hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP) cũng quy định, có 6 phương pháp thẩm định giá, gồm: so sánh, chi phí, thu nhập, thặng dư, lợi nhuận, các phương pháp thẩm định giá theo thông lệ quốc tế khác (nếu có) phải được Bộ Tài chính chấp nhận trước khi áp dụng. Thông tư cũng quy định: căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản thẩm định giá… mà thẩm định viên có thể lựa chọn phương pháp thẩm định. Đây chính là một trong những lý do dẫn đến kết quả thẩm định giá ở mỗi nơi mỗi khác.

Ngoài ra, theo ông Hồ Ngọc Tuấn, Giám đốc Công ty cổ phần thẩm định giá Đồng Nai nhận định: “Kết quả thẩm định giá còn phụ thuộc vào trình độ chuyên môn và cái tâm của người làm nghề thẩm định”. Ông Tuấn còn cho biết thêm, công ty đã từng từ chối những yêu cầu định giá lệch giá trị thực để phục vụ lợi ích cục bộ của một doanh nghiệp hoặc cá nhân khi có yêu cầu…

Có những trường hợp về định giá mà kết quả làm nhiều người “hết hồn”. Bởi có khi mức chênh lệch giữa hai kết quả lên tới gần 45 lần! Đơn cử như trường hợp của ông M. ở phường Quang Vinh (TP.Biên Hòa), xảy ra vào năm 2008. Ông M. thuê Công ty cổ phần thẩm định giá Đồng Nai thẩm định giá trị số cây kiểng của ông với mục đích mua bán nhưng thực chất là giá để đền bù trong một dự án xây dựng. Công ty đã khảo sát và ban hành chứng thư với tổng giá trị tài sản chỉ hơn 27 triệu đồng. Ông M. không chấp nhận, nên đã thuê một Công ty thẩm định giá ở TP.Hồ Chí Minh thẩm định lại, kết quả trị giá số cây kiểng của ông M. tăng lên tới mức “khủng” là hơn 1,2 tỷ đồng.

Kim Liễu