Hiệu lực giao dịch đặt cọc khi mục đích không đạt được

Đặt cọc là biện pháp bảo đảm, theo đó, một bên sẽ giao tài sản của mình cho bên còn lại trong một thời hạn thỏa thuận, nhằm cam kết ký kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Nhân viên Đoàn Luật sư thành phố phát tài liệu tuyên truyền pháp luật cho người dân ở xã Tân Quan. Ảnh minh họa: D.Q

Khi một trong các bên bội tín, giao dịch đặt cọc vẫn phát sinh hiệu lực cho dù giao dịch tiếp theo gặp trở ngại, không thực hiện được.

Trở ngại do khách quan, sơ suất

Thỏa thuận đặt cọc cũng là giao dịch dân sự được thể hiện dưới hình thức hợp đồng hoặc lời nói, hành vi cụ thể hoặc thông điệp dữ liệu điện tử. Thỏa thuận đặt cọc được thể hiện dưới dạng hình thức nào cũng cần đảm bảo các điều kiện về chủ thể, mục đích, nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Còn khi bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Ông Lưu Ngọc (ở xã Tân Quan) thắc mắc: Thực tế có trường hợp cả hai bên đều mong muốn thực hiện giao dịch, hợp đồng đặt cọc đã giao kết nhưng vì hoàn cảnh khách quan tạo ra, dẫn tới việc các bên không thể thực hiện đúng giao kết. Như vậy, giao dịch đặt cọc có bị vô hiệu hay không?

Ông Ngọc dẫn chứng, ông và ông H.X.V. (cùng địa phương) có thỏa thuận trong 4 tháng, ông V. hoàn thành xong thủ tục với cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ) thửa đất cần giao dịch mang tên ông V. Sau đó, ông V. tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng lại cho ông Ngọc. Tuy nhiên, hết thời hạn thỏa thuận 4 tháng, sổ đỏ thửa đất đó vẫn chưa đứng tên ông V. Vì lẽ đó, ông V. không thể tiến hành chuyển nhượng cho ông Ngọc theo đúng cam kết trong hợp đồng đặt cọc.

 Bên cạnh đó, thực tế cũng phát sinh trường hợp, hai bên chỉ xác định đối tượng giao dịch là thửa đất trong đặt cọc, không xác định rõ diện tích, kích thước thửa đất, hoặc số tiền chuyển nhượng. Cho nên khi một trong hai bên lấy lý do đối tượng đặt cọc, hoặc số tiền chuyển nhượng không xác định rõ ràng nên dẫn tới từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng.

Cụ thể như trường hợp của bà Dương Thị Điệp (ở xã Đại Phước) phản ánh: Khi bà lập hợp đồng đặt cọc với ông T.V.L. (cùng địa phương), hai bên chỉ ghi là bà sẽ chuyển nhượng thửa đất bà đang đứng tên trên sổ đỏ cho ông T.V.L. mà không ghi rõ diện tích, kích thước thửa đất và số tiền chuyển nhượng cụ thể là bao nhiêu. Viện lý do đó, ông T.V.L. từ chối làm thủ tục chuyển nhượng, nhất là giá trị thửa đất hiện giảm gần nửa so với trước đó.

Cách thức xử lý

Trong quá trình giao dịch bất động sản, vấn đề đặt cọc trước khi hai bên xúc tiến, thực hiện giao dịch chuyển nhượng sổ đỏ diễn ra khá phổ biến, nhất là tại thời điểm đôi bên thực hiện giao dịch đặt cọc, đất đai khi chưa đủ điều kiện giao dịch theo quy định, mà cần thêm thời gian, thủ tục khác mới đáp ứng các điều kiện giao dịch theo đúng quy định của pháp luật về đất đai. Bên cạnh đó, cũng có trường hợp vì nóng vội, qua loa dẫn tới sơ suất trong ghi nhận diện tích, kích thước thửa đất, giá tiền chuyển nhượng. Do đó, khi một trong hai bên không thể thực hiện, hoặc từ chối thực hiện giao dịch tiếp theo thì giải quyết ra sao? 

Theo luật sư Lê Đình Hưng, Đoàn Luật sư thành phố Đồng Nai, vấn đề ông Lưu Ngọc (ở xã Tân Quan), bà Dương Thị Điệp (ở xã Đại Phước) gặp phải hiện đã được hướng dẫn rất rõ trong Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP, ngày 18-8-2026 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc (viết tắt là Nghị quyết số 03, có hiệu lực kể từ ngày 15-10-2026).

Cụ thể, trường hợp khi các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không rõ về kích thước, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến một trong các bên từ chối giao kết hợp đồng và yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, không bị vô hiệu khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tức là đảm bảo đầy đủ các điều kiện về chủ thể, nội dung và mục đích của giao dịch, hình thức của giao dịch trong trường hợp luật quy định phải tuân thủ. 

Còn khi các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất chưa đứng tên của bên nhận đặt cọc và thời hạn cụ thể để bên nhận đặt cọc được cấp sổ đỏ nhằm chuyển nhượng cho bên đặt cọc; đồng thời hết thời hạn thỏa thuận, bên nhận đặt cọc không được cấp sổ đỏ nên không thể tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì đất chưa chính chủ nên chưa đủ điều kiện giao dịch, thì hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực, không bị vô hiệu khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

“Do hợp đồng đặt cọc giữa ông Lưu Ngọc và ông H.X.V.; bà Dương Thị Điệp và ông T.V.L. vẫn có hiệu lực, không bị vô hiệu khi các bên đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, ông H.X.V. và ông T.V.L. phải chịu trách nhiệm mất cọc, phạt cọc theo quy định, hoặc theo thỏa thuận ghi trong hợp đồng đặt cọc” - luật sư Lê Đình Hưng nhấn mạnh.

Ðoàn Phú