Nên bổ sung quy định đặt cọc nhà, đất dự án

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được lấy ý kiến rộng rãi trong cộng đồng dân cư, doanh nghiệp để bổ sung những điểm còn thiếu hoặc không phù hợp. Nhiều ý kiến cho rằng, nên bổ sung quy định "đặt cọc" nhằm mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, đất nền hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và giao kết hợp đồng.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được lấy ý kiến rộng rãi trong cộng đồng dân cư, doanh nghiệp để bổ sung những điểm còn thiếu hoặc không phù hợp. Nhiều ý kiến cho rằng, nên bổ sung quy định “đặt cọc” nhằm mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, đất nền hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và giao kết hợp đồng.

Một dự án bất động sản tại P.Thống Nhất (TP.Biên Hòa). Ảnh minh họa: Đ.Phú

Thực tế trong những năm qua đã xảy ra nhiều trường hợp các đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương đã thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua thủ đoạn nhận tiền đặt cọc bán nhà ở, đất nền hình thành trong tương lai. Điển hình là vụ án Công ty CP Địa ốc Alibaba (ở TP.HCM) lập hàng chục dự án “ma”, phân lô bán nền trái pháp luật, đã nhận tiền đặt cọc rất lớn so với giá trị tài sản đặt cọc rồi chiếm đoạt, gây thiệt hại cho khách hàng và làm bất ổn thị trường bất động sản.

Các đối tượng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương đã lợi dụng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không quy định đặt cọc trước thời điểm nhà ở, đất nền hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, giao kết hợp đồng và lợi dụng quy định tại Khoản 2, Điều 3, Khoản 1, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 cho phép cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận để nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, có thể lên đến 90-95% giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo chiếm đoạt tiền đặt cọc, gây thiệt hại cho bên đặt cọc trong các tình huống như: trường hợp tiền đặt cọc thấp mà bất động sản tăng giá cao thì bên nhận đặt cọc sẵn sàng “hủy kèo”, trả lại tiền đặt cọc gấp đôi cho bên đặt cọc. Trường hợp tiền đặt cọc có giá trị lớn thì có thể xảy ra việc bên nhận đặt cọc lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc của khách hàng. Cũng có khi, bên nhận đặt cọc dây dưa kéo dài, không hoàn thành thủ tục pháp lý để triển khai thực hiện dự án, hoặc cố ý chiếm dụng vốn của khách hàng, nhà đầu tư…

Vì thế, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần quy định đối với chủ đầu tư dự án bất động sản về nhà ở, đất nền hình thành trong tương lai chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư. Đồng thời, quy định giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản đặt cọc là nhà ở, đất nền hình thành trong tương lai.

Khánh Minh