Gia tăng mức phạt vi phạm trong xây dựng

Nghị định số 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ (Nghị định 339) có hiệu lực từ ngày 26-8-2026, quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản. Theo đó, gia tăng nhiều mức phạt vi phạm trong xây dựng.

Người dân cần chấp hành nghiêm các quy định về xây dựng để không bị phạt. Trong ảnh: Một công trình đang xây dựng tại phường Trấn Biên. Ảnh minh hoạ: Kim Liễu

Đáng chú ý, hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng giấy phép có thể bị phạt từ 30-40 triệu đồng; tiếp tục xây dựng sau khi đã lập biên bản vi phạm có thể bị phạt đến 80 triệu đồng…

Xây dựng phải đúng giấy phép

Một trong những hành vi được Nghị định 339 quy định cụ thể là tổ chức thi công công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép. Đối với nhà ở riêng lẻ, mức phạt được quy định từ 60-80 triệu đồng; với công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, mức phạt từ 120-140 triệu đồng; công trình phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi, mức phạt từ 140-160 triệu đồng…

Luật sư Nguyễn Quang Khiêm, Đoàn Luật sư thành phố phân tích: Người dân có nhu cầu xây nhà phải xác định công trình của mình có thuộc trường hợp phải xin giấy phép hay không trước khi khởi công. Đây là bước đầu tiên để tránh rơi vào tình trạng đã xây rồi mới tìm cách hoàn thiện thủ tục.

Luật sư NGUYỄN QUANG KHIÊM, Đoàn Luật sư thành phố lưu ý: Người dân có thể ghi nhớ 3 nguyên tắc khi xây dựng, sửa chữa và sử dụng nhà ở: Thứ nhất, trước khi xây dựng hoặc sửa chữa phải xác định công trình có cần giấy phép hay không và điều kiện để được cấp phép. Thứ hai, khi đã được cấp phép phải xây đúng những nội dung được cấp phép. Thứ ba, trong quá trình sử dụng không tự ý cơi nới, lấn chiếm, tác động vào kết cấu, phần sở hữu chung hoặc thay đổi công năng khi chưa được phép.

Nghị định 339 cũng quy định xử phạt đối với trường hợp đã có giấy phép nhưng thi công không đúng nội dung giấy phép. Với nhà ở riêng lẻ, trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới, mức phạt từ 30-40 triệu đồng.  Điều này có nghĩa, có giấy phép không đồng nghĩa với việc chủ nhà muốn xây thế nào cũng được. Nếu giấy phép thể hiện quy mô, diện tích, số tầng hoặc những nội dung xây dựng cụ thể thì quá trình thi công phải tuân thủ những nội dung đó.

Đáng chú ý là việc tiếp tục thi công sau khi đã bị lập biên bản vi phạm, khi đó, mức phạt đối với nhà ở riêng lẻ có thể từ 80-100 triệu đồng. Một số trường hợp vi phạm khác có thể bị phạt cao hơn gấp nhiều lần nếu là công trình thuộc loại phải lập báo cáo kinh tế kỹ thuật hoặc lập báo cáo nghiên cứu khả thi.

“Khi công trình đã bị lập biên bản và cơ quan có thẩm quyền yêu cầu dừng thi công, việc tiếp tục xây dựng có thể phát sinh hành vi vi phạm tiếp theo với mức phạt cao hơn” - luật sư Khiêm lưu ý.

Ngoài ra, không nên hiểu rằng cứ nộp tiền phạt là công trình được hợp thức hóa. Điều 85 của Nghị định 339 quy định rõ: Nếu công trình đang thi công không đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh thì buộc phá dỡ công trình hoặc phần công trình vi phạm. Trường hợp công trình đủ điều kiện cấp phép hoặc điều chỉnh giấy phép thì phải dừng thi công phần vi phạm để thực hiện thủ tục theo quy định.

Thực tế tại Đồng Nai, tình trạng xây dựng không phép, sai phép vẫn là vấn đề cần được quan tâm. Trong năm 2025, cơ quan chức năng đã xử lý, cưỡng chế nhiều trường hợp xây dựng vi phạm… Đây là những câu chuyện cho thấy cái giá của việc “xây trước, tính sau” không chỉ là tiền phạt, nếu công trình không đủ điều kiện tồn tại, người xây còn có nguy cơ mất toàn bộ chi phí khi phải tháo dỡ công trình.

Cơi nới phải đúng quy định

Đối với nhà ở riêng lẻ, người dân thường làm thêm mái che, mở rộng diện tích, thay đổi một phần công trình. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, vấn đề không chỉ nằm ở việc “nhà của mình” mà còn liên quan đến giấy phép, quy hoạch, không gian chung và quyền sử dụng hợp pháp của người khác.

Luật sư Khiêm cho biết: Việc cơi nới, lấn chiếm diện tích hoặc không gian đang được tổ chức, cá nhân khác quản lý, sử dụng hợp pháp hoặc khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung, theo Nghị định 339, hành vi này bị phạt từ 80-100 triệu đồng.

Do đó, trước khi sửa chữa, cải tạo hoặc cơi nới nhà ở, người dân cần xác định rõ phần diện tích dự kiến xây dựng có thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình hay không? Công trình có ảnh hưởng đến kết cấu, lối đi chung, hệ thống kỹ thuật hoặc không gian sử dụng chung hay không? Đồng thời kiểm tra yêu cầu về giấy phép xây dựng và các thủ tục liên quan.

Đối với nhà chung cư, các quy định còn chặt chẽ hơn, Nghị định 339 quy định chủ đầu tư có thể bị phạt từ 260-300 triệu đồng đối với các hành vi như: tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; tự ý sử dụng phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu chung; thay đổi mục đích sử dụng diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép...

Với người sử dụng căn hộ trong chung cư, mức phạt cũng đáng chú ý. Không đóng kinh phí bảo trì bị phạt từ 20-30 triệu đồng. Các hành vi như: chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm phần sở hữu chung, làm thay đổi hoặc hư hại kết cấu chịu lực, tự ý chia tách căn hộ có thể bị phạt từ 60-80 triệu đồng.

Đặc biệt, người sử dụng căn hộ có thể bị phạt từ 100-130 triệu đồng nếu cố ý gây thấm, dột; sử dụng màu sắc, trang trí mặt ngoài không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung; sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Nghị định 339 có hiệu lực từ ngày 26-8-2026. Với người chuẩn bị xây hoặc sửa nhà, cách an toàn nhất vẫn là tìm hiểu và làm các thủ tục trước khi khởi công. Bởi trong xây dựng, một quyết định sai từ lúc bắt đầu có thể kéo theo không chỉ tiền phạt mà còn cả chi phí sửa chữa, dừng thi công, hoàn thiện thủ tục hoặc thậm chí tháo dỡ công trình.

Kim Liễu