Chung cư có thời hạn: Không đồng nghĩa “50-70 năm mất nhà”

Đề xuất quy định “chung cư có thời hạn” được đặt ra trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở đang thu hút sự quan tâm của dư luận trong thời gian gần đây.

Khu chung cư trên đường Võ Thị Sáu, phường Trấn Biên.

Đề xuất nêu trên khiến một bộ phận người dân lo ngại nếu mua căn hộ chung cư thì chỉ được sở hữu 50-70 năm. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu căn hộ; đồng thời lưu ý đây mới là nội dung đang được nghiên cứu, thảo luận, dự thảo luật vẫn đang trong quá trình xây dựng, chưa được Quốc hội thông qua nên chưa trở thành quy định của pháp luật.

Thời hạn sử dụng khác thời hạn sở hữu

Thông tin về việc sửa đổi Luật Nhà ở, trong đó có nội dung “chung cư có thời hạn” nhận được sự quan tâm của nhiều người đang sở hữu hoặc có ý định mua căn hộ chung cư. Qua theo dõi thông tin trên báo chí về quá trình sửa đổi Luật Nhà ở, bà Lê Minh Thư (ở phường Biên Hòa) bày tỏ sự quan tâm đến vấn đề thời hạn sử dụng căn hộ.

Bà Thư cho biết: Tôi rất đồng tình với ý kiến của đại biểu Quốc hội Trương Thị Bích Hạnh (Đoàn Đại biểu Quốc hội Thành phố Hồ Chí Minh) phát biểu tại phiên thảo luận tổ của Quốc hội chiều 19-8. Theo đó, đại biểu Hạnh đề nghị không đưa khái niệm “chung cư có thời hạn” vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi vì cách gọi này có thể khiến người dân hiểu rằng căn hộ chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định, hết 50-70 năm thì mất quyền sở hữu. Trong khi đó, theo đại biểu, “thời hạn sử dụng nhà chung cư” và “thời hạn sở hữu căn hộ” là 2 vấn đề khác nhau về bản chất.

“Với người mua nhà, đây không chỉ là vấn đề về cách dùng từ trong văn bản pháp luật mà còn liên quan trực tiếp đến giá trị tài sản. Một căn hộ có thể là khoản tích lũy lớn của gia đình, vì vậy người dân cần được giải thích rõ để tránh hiểu sai” - bà Thư nói.

Theo luật sư Trương Hồng Kỳ, Phó Chánh văn phòng Đoàn Luật sư thành phố, Luật Nhà ở năm 2023 không quy định người dân chỉ được sở hữu căn hộ chung cư trong 50 hay 70 năm. Luật chỉ quy định thời hạn sử dụng của tòa nhà, được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định thực tế. Vì vậy, cần hiểu đơn giản rằng chung cư có thời hạn sử dụng không có nghĩa căn hộ cũng chỉ được sở hữu trong thời hạn đó. Việc xác định tuổi thọ công trình nhằm bảo đảm an toàn cho người ở, không phải là mốc thời gian để người dân mặc nhiên mất căn hộ. “Tuổi thọ thiết kế của một công trình không nên được hiểu đơn giản là chiếc đồng hồ đếm ngược đến ngày người dân mất quyền đối với căn hộ” - luật sư Kỳ bày tỏ.

Thực tế, con số 50-70 năm được nhắc đến nhiều trong dư luận gắn với các phương án từng được đưa ra trong quá trình xây dựng chính sách về sở hữu chung cư có thời hạn. Đây không phải thời hạn sở hữu chung được Luật Nhà ở năm 2023 quy định cho tất cả căn hộ.

Quy định rõ quyền lợi chủ căn hộ khi công trình hết hạn

Ông Nguyễn Văn Thiện, chủ sở hữu căn hộ chung cư (ở phường Trấn Biên) băn khoăn: Căn hộ không chỉ là nơi ở mà còn là tài sản tích lũy của gia đình. Nếu công trình chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc không còn bảo đảm an toàn, phải xây dựng lại thì quyền lợi của cư dân được giải quyết như thế nào?

Về vấn đề này, Luật sư Kỳ chia sẻ: Theo Luật Nhà ở năm 2023, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc có dấu hiệu xuống cấp, hư hỏng, không bảo đảm an toàn, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.

Nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn bảo đảm an toàn thì việc tiếp tục sử dụng được xem xét theo quy định. Trường hợp công trình không còn bảo đảm an toàn, thuộc diện phải phá dỡ thì thực hiện di dời, phá dỡ và cải tạo, xây dựng lại theo quy định. Vì vậy, hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế không có nghĩa tòa nhà lập tức bị phá dỡ.

Luật Nhà ở năm 2023 không quy định tất cả căn hộ chỉ được sở hữu 50 hoặc 70 năm. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế trên cơ sở kết luận kiểm định. Quyền sở hữu căn hộ không đồng nhất với thời hạn sử dụng của công trình.

Nội dung này cũng được Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đề cập tại phiên thảo luận tổ của Quốc hội chiều 19-8, khi Quốc hội cho ý kiến về định hướng sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023. Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng cho rằng: Cần làm rõ “không có nhà nào ở vĩnh viễn được”. Khi công trình đến thời hạn phải kiểm tra, nếu không đáp ứng yêu cầu kỹ thuật thì phải cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên, “quyền tài sản đi kèm phải được pháp luật bảo vệ”. Cũng theo Thủ tướng Chính phủ, "luật phải quy định rõ ràng nội dung này để người dân và thị trường yên tâm, tránh cách hiểu lầm rằng đến thời hạn đó là đập bỏ và mất hết quyền lợi".

Theo luật sư Kỳ, nếu chính sách về chung cư có thời hạn tiếp tục được nghiên cứu, cần làm rõ cơ chế xử lý khi công trình hết thời hạn sử dụng; trong đó có quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu, trách nhiệm của các bên liên quan, phương án cải tạo, xây dựng lại và cơ chế bảo đảm quyền tài sản.

Từ góc độ người mua nhà, điều cần quan tâm không chỉ là con số 50 hay 70 năm, mà là công trình được xác định thời hạn sử dụng thế nào, khi xuống cấp sẽ được kiểm định ra sao và quyền lợi của chủ căn hộ được bảo đảm như thế nào.

Luật Nhà ở sửa đổi chưa được Quốc hội thông qua, vì vậy các nội dung đang được nghiên cứu, thảo luận chưa làm thay đổi quy định hiện hành. Người dân cần phân biệt rõ quy định đang có hiệu lực với những nội dung mới chỉ được đề xuất, thảo luận. “Chung cư có thời hạn” hiện vẫn là nội dung đang được nghiên cứu, thảo luận trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở, chưa phải quy định pháp luật có hiệu lực.

Kim Liễu