Quyền đối với thửa đất liền kề

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa. Các thửa đất liền kề có các quyền về lối đi, cấp nước, thoát nước, lắp đường dây tải điện… đối với nhau.

Xây nhà trên đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn bị tranh chấp. Tranh minh họa: Lê Duy

Pháp luật không cho phép việc sử dụng thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (SDĐ) liền kề và xung quanh.

Cản trở quyền sử dụng đất của hàng xóm

Dù thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền SDĐ (gọi tắt là sổ đỏ) với diện tích được cấp là 58,6m2, loại đất ở đô thị, sử dụng lâu dài, khi tiến hành xây dựng theo giấy phép đã được địa phương cấp, ông Đ.Đ.H. (ở phường Trấn Biên) vẫn bị hàng xóm (người sử dụng thửa đất liền kề) kiến nghị yêu cầu địa phương tạm đình chỉ thi công với lý do, ông Đ.Đ.H. lấn chiếm không gian thửa đất liền kề.

Ông Đ.Đ.H. trình bày: Dù việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ (3 tầng) của vợ chồng ông không vi phạm quy định về xây dựng (đất có sổ đỏ, có giấy phép xây dựng, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính…), vợ chồng ông vẫn chấp hành quyết định tạm dừng thi công của địa phương cho đến khi sự việc được giải quyết dứt điểm.

Ông Đ.Đ.H. bộc bạch: Vì lý do này mà quyền lợi của ông bị ảnh hưởng như: thời gian thi công kéo dài, chi phí phát sinh, tiêu hao vật liệu… Ông Đ.Đ.H. thắc mắc: Liệu ông có được quyền yêu cầu hàng xóm bồi thường khi gây trở ngại cho ông trong việc tạm đình chỉ công trình không?

Trường hợp mà bà N.T.N. (ở xã Lộc Quang) gặp phải cũng là vấn đề phát sinh nhiều trong thực tế. Theo đó, đất của ông T.V.M. nằm phía sau đất nhà bà N. và không có lối đi nên bà N. cho đi nhờ qua đất nhà bà. Sau đó, ông M. yêu cầu bà mở lối đi này. Bà N. thắc mắc, tại sao pháp luật lại cho phép ông T.V.M. được quyền yêu cầu bà nhượng lại một phần diện tích đất thích hợp theo giá thỏa thuận để mở lối đi cho ông. Như vậy liệu có hợp lý không?

Theo luật sư Nguyễn Thị Hồng, Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai, tình huống mà ông Đ.Đ.H. và bà N.T.N. gặp phải là những vấn đề pháp lý phát sinh khá phổ biến, thường gặp trong thực tiễn cuộc sống. Dù mỗi tình huống pháp lý có nội dung cụ thể khác nhau nhưng bản chất vẫn là tranh chấp về quyền đối với thửa đất liền kề trong vấn đề lối đi, khoảng không gian chung.

Luật sư Nguyễn Thị Hồng lưu ý: Một trong những nguyên tắc trong quá trình SDĐ là không được xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người SDĐ liền kề và xung quanh. Một khi không thực hiện đúng nguyên tắc này sẽ bị coi là không thực hiện đúng quy định pháp luật khi thực hiện quyền của người SDĐ.

Căn cứ để giải quyết vấn đề

Tại Điều 29, Luật Đất đai năm 2024 có quy định, quyền đối với thửa đất liền kề bao gồm: quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí gas; lắp đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác theo quy định của pháp luật. Việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; đồng thời phải thực hiện đăng ký biến động đối với trường hợp quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác.

Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định, người SDĐ được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc SDĐ của người khác (Điều 175). Việc thực hiện quyền đối với bất động sản (BĐS) liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau: Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác BĐS hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả BĐS hưởng quyền và BĐS chịu hưởng quyền. Không được lạm dụng quyền đối với BĐS chịu hưởng quyền. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với BĐS hưởng quyền trở nên khó khăn (Điều 248).

Đồng thời, Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định, trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác BĐS chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với BĐS hưởng quyền thì chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền phù hợp với thay đổi này (Điều 249). Chủ sở hữu có BĐS bị vây bọc bởi các BĐS của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu BĐS vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Chủ sở hữu BĐS hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định… (Điều 254).

Từ các căn cứ nêu trên, luật sư Nguyễn Thị Hồng hướng dẫn: Với trường hợp của ông Đ.Đ.H., sau khi xem xét, chính quyền địa phương xét thấy quá trình xây dựng nhà ở riêng lẻ của vợ chồng ông đúng quy định, trình tự, thủ tục và không vi phạm vấn đề ranh mốc, mốc giới, khoảng không gian đối với thửa đất liền kề của hàng xóm thì tiếp tục cho phép thi công công trình theo giấy phép. Đồng thời, khi có cơ sở chứng cứ chứng minh ông bị thiệt hại từ việc bị hàng xóm cản trở, xâm phạm việc thực hiện quyền SDĐ hợp pháp, ông có quyền khởi kiện dân sự yêu cầu bồi thường.

Riêng trường hợp của bà N.T.N., bà nên chia sẻ và thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật về quyền về lối đi, quyền đối với thửa đất liền kề để tạo điều kiện cho hàng xóm.

Khi tiến hành xây dựng nhà ở, ngoài việc gia chủ phải tuân thủ nghiêm các quy định của pháp luật về quyền SDÐ, xây dựng… thì đối nhân, xử thế khéo léo, phù hợp với hàng xóm có thửa đất liền kề cũng rất quan trọng. Ðiều đó giúp đôi bên giữ hòa khí, hỗ trợ nhau trong việc xây dựng, thi công công trình, không phát sinh tranh chấp, xung đột làm ảnh hưởng tới an ninh trật tự.

Luật sư Nguyễn Thanh Tấn, Ðoàn Luật sư tỉnh Ðồng Nai

Ðoàn Phú