Biến động giá đất theo hệ số điều chỉnh mới

Thành phố Đồng Nai là một trong những địa phương đầu tiên trên cả nước hoàn tất việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 và các nghị quyết, nghị định hướng dẫn thi hành.

Ngày 11-5, UBND thành phố Đồng Nai ban hành Quyết định số 03/2026/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026. Hệ số điều chỉnh giá đất là thước đo phản ánh mức biến động của giá đất thị trường, sự phát triển hạ tầng và các yếu tố ảnh hưởng đến thu hút đầu tư.

Đất phi nông nghiệp điều chỉnh tăng nhẹ

Tại quyết định nêu trên, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường đối với đất phi nông nghiệp (đất ở, đất sản xuất, kinh doanh, đất công cộng và xây dựng…) dao động từ 1,03-1,39 lần tùy khu vực, loại đất, vị trí và điều kiện hạ tầng.

Khu vực đất dọc tuyến quốc lộ 1A đoạn qua thành phố Đồng Nai có hệ số điều chỉnh giá đất giữ ổn định.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, để xây dựng bộ hệ số này, đơn vị tư vấn đã khảo sát, định giá hàng ngàn phân đoạn đường và vị trí đất khác nhau, mục đích nhằm có giá đất tiệm cận hơn với thị trường, hạn chế tình trạng chênh lệch quá xa giữa giá Nhà nước và giá giao dịch. Hệ số điều chỉnh giá đất không tăng đồng loạt mà có sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực được đầu tư hạ tầng và các khu vực ngoại ô, ít lợi thế kết nối.

Nhóm tuyến đường có hệ số điều chỉnh cao nhất là 1,39 lần so với bảng giá đất trước đó, chủ yếu tập trung tại những khu vực đang có sự thay đổi mạnh về hạ tầng giao thông hoặc kết nối liên vùng như: đường Suối Chồn - Bàu Cối (phường Bảo Vinh), đường Sông Trầu - Cây Gáo - Sông Thao (phường Trảng Bom). Điều này phản ánh quy luật của thị trường bất động sản là nơi nào hạ tầng mở tới, giá đất sẽ dịch chuyển theo.

Các tuyến đường có hệ số điều chỉnh thấp, khoảng 1,03-1,19 lần, chủ yếu nằm tại khu vực ngoại ô hoặc vị trí hạn chế về khả năng kết nối, trong đó có cả vị trí đường tại phường Trấn Biên. Lý do các vị trí có mức điều chỉnh thấp vì chưa xuất hiện động lực tăng trưởng mạnh từ hạ tầng hoặc đô thị hóa.

Theo ông Trần Khánh Du, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá MHD, đơn vị tư vấn xây dựng hệ số giá đất cho Đồng Nai, mặc dù có sự chênh lệch nhưng biên độ điều chỉnh tương đối mềm, 0,36 lần. Điều này cho thấy, giá đất phi nông nghiệp ở Đồng Nai hướng đến sự ổn định, tránh gây cú sốc về nghĩa vụ tài chính cho người dân và doanh nghiệp.

Chia theo một số địa bàn trọng tâm, hệ số điều chỉnh phản ánh sát mức độ phát triển đô thị. Chẳng hạn tại phường Biên Hòa, hệ số cao nhất đạt 1,17 lần tại đường Nguyễn Văn Lung, với đơn giá hơn 20 triệu đồng/m²; phường Long Thành, tuyến đường Lê Duẩn có hệ số điều chỉnh cao nhất 1,17 lần với đơn giá 28,6 triệu đồng/m²; tại phường Nhơn Trạch, hệ số cao nhất đạt 1,23 lần ở khu vực Phước Thiền.

Từ các hệ số điều chỉnh nêu trên, dễ thấy giá đất ở, đất sản xuất, kinh doanh, công trình tăng theo năng lực kết nối hạ tầng, đô thị hóa và khả năng thu hút đầu tư thực tế của từng khu vực.

Nhiều khu vực giá ổn định

Cũng theo đánh giá của đơn vị tư vấn, việc điều chỉnh lần này chủ yếu cục bộ tại các khu vực có thay đổi về hạ tầng giao thông hoặc phát triển đô thị mới. Còn hệ số điều chỉnh giá đất tại các khu tái định cư, khu đô thị, khu công nghiệp và cụm công nghiệp phần lớn được giữ ổn định để đảm bảo phù hợp mặt bằng chung và tăng khả năng cạnh tranh thu hút đầu tư, nhất là vốn FDI (vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài).

Ông Diệp Trường Vũ, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường cho rằng: Việc sớm ban hành hệ số điều chỉnh mới sẽ giúp đẩy nhanh quá trình xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là yếu tố rất quan trọng khi thành phố Đồng Nai đang triển khai hàng loạt dự án trọng điểm quy mô lớn.

Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Phó Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Tuấn Anh cho rằng: Đất đai hiện không chỉ là đối tượng quản lý hành chính mà đã trở thành nguồn lực đặc biệt quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội và thu hút đầu tư. Thực tế nhiều năm qua cho thấy, một trong những “điểm nghẽn” lớn nhất của các dự án hạ tầng chính là khâu xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính. Khi hệ số điều chỉnh được ban hành chi tiết đến từng tuyến đường, quá trình tính toán sẽ minh bạch và rút ngắn thời gian hơn. Cũng theo lãnh đạo UBND thành phố, hệ số giá đất lần này được xây dựng đến từng tuyến đường theo bảng giá đất và tuân thủ theo đúng tinh thần nghị quyết của Quốc hội và nghị định của Chính phủ.

Ngày 11-5, UBND thành phố Đồng Nai ban hành Quyết định số 03/2026/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026. Có 3 loại hệ số: điều chỉnh mức biến động thị trường đối với đất phi nông nghiệp dao động từ 1,03-1,39 lần và đất nông nghiệp từ 1,08-1,45 lần; điều chỉnh theo quy hoạch từ 1-1,15 lần; điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất từ 0,9-1,05 lần. 

Đối với thị trường bất động sản, việc điều chỉnh hệ số giá đất tiệm cận giá trị thực tế sẽ góp phần tăng nguồn thu từ tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ và cả xử phạt vi phạm trong lĩnh vực đất đai. Ngoài ra, khi giá đất được xác định sát thực tế sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, giảm tình trạng “thổi giá”, tạo nền tảng ổn định cho thị trường bất động sản và phát triển đô thị bền vững.

Đồng Nai đang bước vào giai đoạn phát triển mới với hàng loạt công trình hạ tầng chiến lược được triển khai, hệ số điều chỉnh giá đất lần này là cơ sở quan trọng để thúc đẩy giải phóng mặt bằng, thu hút vốn đầu tư và đồng thời cũng định hình lại giá trị tài nguyên đất.

Hoàng Lộc