Luật Phát triển đô thị: Mở đường để Đồng Nai tăng tốc phát triển

Với loạt cơ chế đột phá, Luật Phát triển đô thị (PTĐT) được Quốc hội khóa XVI thông qua ngày 24-8-2026 tạo cú hích thể chế để thành phố Đồng Nai tăng tốc phát triển, hướng đến mục tiêu trở thành cực tăng trưởng mới của quốc gia.

Một góc đô thị phường Trấn Biên.

Luật PTĐT mở thêm dư địa phân quyền, huy động nguồn lực và tổ chức các mô hình phát triển mới; đồng thời tháo gỡ điểm nghẽn, nâng cao năng lực quản trị, hình thành những cực tăng trưởng mới.

Loạt cơ chế đột phá

Luật PTĐT mở rộng thẩm quyền của thành phố trong xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật nhằm quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành, xử lý các vấn đề đặc thù phát sinh từ thực tiễn quản lý, PTĐT đặc biệt. Đồng thời, luật quy định thẩm quyền về thí điểm cơ chế, chính sách và thử nghiệm có kiểm soát.

Luật cũng đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, cho phép thành phố điều chỉnh trình tự, thủ tục, thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính; áp dụng xã hội hóa hoạt động chuyên môn, nghiệp vụ hỗ trợ giải quyết thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp.

Bên cạnh các cơ chế, chính sách chung, luật tạo cơ sở pháp lý để thúc đẩy những lĩnh vực then chốt, có vai trò động lực và lan tỏa đối với tăng trưởng của thành phố và cả nước như: trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do, logistics, kinh tế biển, khu đô thị lấn biển, hạ tầng năng lượng, giáo dục, y tế, văn hóa, du lịch.

Về quy hoạch, Luật PTĐT quy định trên địa bàn thành phố chỉ lập duy nhất một quy hoạch tổng thể thành phố tích hợp, có giá trị pháp lý thay thế cho cả quy hoạch tỉnh và quy hoạch chung. Quy hoạch này sẽ định hình toàn bộ không gian ngầm, không gian tầm thấp và không gian tầm cao của đô thị. Bên cạnh đó, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được luật hóa rõ nét.

Ông Huỳnh Hồ Đại Nghĩa, chuyên gia chính sách công, Trường đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: Luật PTĐT mở rộng khả năng tổ chức không gian đô thị, phân cấp, phân quyền, huy động nguồn lực đất đai và gắn phát triển hạ tầng với phát triển đô thị.

“Điều này đặc biệt phù hợp với Đồng Nai, bởi bài toán của địa phương hiện nay không phải thiếu dự án lớn, mà là làm thế nào liên kết các dự án lớn thành một hệ thống phát triển có giá trị gia tăng cao. Luật PTĐT tạo thêm nền tảng để thành phố tổ chức lại đất đai, đô thị, hạ tầng và nguồn lực” - ông Huỳnh Hồ Đại Nghĩa chia sẻ quan điểm.

Trong khi đó, Thạc sĩ quản lý đô thị Phan Thị An, Phó Giám đốc Trung tâm Kiến trúc, quy hoạch đô thị - nông thôn, Viện Kiến trúc quốc gia, Bộ Xây dựng đánh giá, việc chỉ lập duy nhất một quy hoạch tổng thể tích hợp thay thế cho cả quy hoạch tỉnh và quy hoạch chung mang lại lợi ích lớn nhất là nâng cao tính đồng bộ, nhất quán của quy hoạch và rút ngắn đáng kể thời gian, thủ tục hành chính.

Việc rút ngắn thời gian lập, duyệt quy hoạch còn là cơ hội vàng của Dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành, giúp thành phố đón đầu thời điểm đưa sân bay này vào khai thác, không bị trễ nhịp phát triển của đô thị.

Khơi thông nguồn lực

Một trong những bài toán lớn nhất của đô thị Việt Nam nói chung và Đồng Nai nói riêng là nguồn lực. Nhu cầu vốn cho phát triển hạ tầng giao thông, chống ngập, xử lý nước thải, chỉnh trang đô thị, không gian công cộng rất lớn. Trong khi đó, ngân sách nhà nước khó có thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu.

Với thành phố, theo tính toán, tổng nhu cầu vốn cho phát triển hạ tầng giai đoạn 2026 - 2030 dự kiến lên tới hơn 340 ngàn tỷ đồng.

Luật PTĐT số 18/2026/QH16 gồm 5 chương, 66 điều, sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1-10-2026.

Vì vậy, Luật PTĐT mở ra hướng tiếp cận coi đất đai, hạ tầng và đầu tư tư nhân trong một mối quan hệ thống nhất hơn. Đáng chú ý là cơ chế phát triển đô thị TOD. Theo đó, khu vực quanh các đầu mối đường sắt có thể được tổ chức với mật độ dân cư, thương mại, dịch vụ và văn phòng phù hợp; đồng thời khai thác giá trị gia tăng từ đất để tạo nguồn lực đầu tư trở lại cho hạ tầng.

Theo PGS.TS Trần Quang Phú, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường đại học Giao thông vận tải Thành phố Hồ Chí Minh, những thay đổi mang tính đột phá trong hệ thống pháp luật, đặc biệt là Luật PTĐT và các luật sửa đổi về đầu tư, đấu thầu sẽ mở ra những cơ chế để Đồng Nai tháo gỡ “điểm nghẽn” về nguồn lực đầu tư cho hệ thống hạ tầng.

Cụ thể, thành phố sẽ đa dạng hóa nguồn vốn từ đầu tư công, đầu tư đối tác công tư (PPP) và các nguồn xã hội hóa khác. Mặt khác, việc nghiên cứu, áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù trong các lĩnh vực đầu tư, tài chính, đất đai sẽ tạo thuận lợi cho việc triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm.

Cùng với đó, xu hướng chung của các luật sửa đổi là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính về đầu tư, tài chính, ngân sách. Điều này giúp chính quyền địa phương như Đồng Nai chủ động hơn trong phê duyệt và triển khai các dự án, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư.

Cũng theo PGS.TS Trần Quang Phú, việc lần đầu tiên mô hình phát triển đô thị TOD được luật hóa rõ nét cũng là nội dung sẽ thúc đẩy sự phát triển của mô hình này tại Đồng Nai. Bởi với sự thay đổi rất lớn về cấu trúc giao thông và không gian phát triển đang giúp Đồng Nai có điều kiện thuận lợi để phát triển đô thị TOD khá rõ ở Việt Nam.

Phạm Tùng