“Cò đất” trước ngưỡng cửa đào thải

Cụm từ “cò đất” được dân gian dùng để chỉ nghề môi giới bất động sản (BĐS), một thời ăn nên làm ra nhờ đất “sốt giá”. Nay pháp luật về đất đai được siết chặt, hoạt động môi giới BĐS của cá nhân đã được điều chỉnh bằng những quy định cụ thể, rõ ràng, nên không còn cơ hội cho  “cò đất” hoạt động tự do.

Luật sư Nguyễn Xuân Thanh (bìa phải), Hội Luật gia thành phố tư vấn pháp luật liên quan đến bất động sản cho người dân xã Tân Quan. Ảnh minh họa

Hành nghề phải đúng quy định

Tại khoản 2, Điều 61 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, sửa đổi, bổ sung năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024), quy định cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và phải hành nghề trong một doanh nghiệp (DN) kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một DN kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.

Bên cạnh đó, khoản 1, Điều 73 Nghị định số 339/2026/NĐ-CP, ngày 26-8-2026 quy định phạt tiền từ 40-60 triệu đồng đối với cá nhân có hành vi hành nghề môi giới BĐS không có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo quy định; hành nghề môi giới BĐS nhưng không hành nghề trong một DN kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một DN kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS; không thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS hoặc DN kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS nơi cá nhân làm việc.

Ông Hoàng Đức Tú (hành nghề môi giới BĐS cho một DN ở phường Long Khánh) cho biết: Từ khi pháp luật siết chặt hoạt động môi giới BĐS của cá nhân, đưa hoạt động này vào quy củ, cái tên “cò đất” sẽ được thay bằng cụm từ chỉ nghề nghiệp, công việc là cá nhân hành nghề môi giới BĐS. Dù tên gọi có thể dài, công việc môi giới không thuận lợi như trước, nhưng hoạt động môi giới BĐS của cá nhân được pháp luật bảo vệ, hạn chế kiểu cạnh tranh bất chấp của “cò đất” trước đây.

Còn ông Huỳnh Tấn Nghĩa (môi giới BĐS tại một DN ở xã Bình An) cho biết: Với tình hình BĐS hiện tại, cá nhân hành nghề môi giới BĐS đúng luật càng khó trụ được với nghề, nói gì đến kiểu “cò đất” bát nháo.

“Để tránh rủi ro qua môi giới BĐS, tốt nhất tránh môi giới qua “cò đất”. Đồng thời, cần lựa chọn tổ chức, cá nhân môi giới BĐS uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo đầy đủ về yêu cầu pháp lý trong hoạt động, hành nghề, song song với việc tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của BĐS cần giao dịch.”

Luật sư VŨ DUY NAM, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh

Hoạt động chuyên nghiệp hơn

Với người hành nghề “cò đất” trước đây, khi nhận được thông tin về một BĐS cần giao dịch, “cò đất” tìm người có nhu cầu chuyển nhượng để kết nối. Qua trao đổi ngầm với bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng BĐS, “cò đất” có thể nhận hoa hồng môi giới từ cả hai bên. Hoặc “cò đất” chốt giá BĐS với bên bán ở mức cao hơn, sau đó môi giới chuyển nhượng lại cho bên có nhu cầu.

Luật sư Nguyễn Xuân Thanh, Hội Luật gia thành phố chia sẻ: Rủi ro lớn nhất khi các bên giao dịch thông qua “cò đất” là “cò đất” có thể cung cấp thông tin không chính xác cho bên có nhu cầu chuyển nhượng BĐS như: nâng giá trị, tiềm năng sinh lời của BĐS; che giấu tình trạng pháp lý xấu, cung cấp thông tin quy hoạch không đúng sự thật về BĐS. Đồng thời vì là “cò đất” nên thiếu chuyên nghiệp, không đủ tư cách pháp lý, lại thiếu sự hiểu biết, dễ dẫn tới tư vấn sai quy định pháp luật, soạn thảo hợp đồng sơ sài. Bên cạnh đó, lợi dụng sự tin tưởng của khách hàng, “cò đất” thu tiền đặt cọc thay cho chủ nhà, yêu cầu phí môi giới cao bất thường.

Cũng theo luật sư Nguyễn Xuân Thanh, khi cá nhân đủ điều kiện hành nghề môi giới BĐS theo quy định hiện hành, bắt buộc phải tuân thủ các nghĩa vụ sau: Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về BĐS do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp; thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước; bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS hoặc DN kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS nơi làm...

Về thù lao, hoa hồng, hiện nay pháp luật đã quy định rõ, cá nhân hành nghề môi giới BĐS chỉ được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ DN kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc DN kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Những quy định này đưa hoạt động môi giới BĐS của cá nhân vào nền nếp, tuân thủ pháp luật, có trách nhiệm với xã hội và nghĩa vụ thuế với Nhà nước, không gây ra tình hình bất ổn cho địa phương như “cò đất” trước đây.

Đoàn Phú