Nhiều hạn chế trong Luật Đất đai năm 2013

Sau gần một thập niên thực hiện, Luật Đất đai năm 2013 đã có đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội, nhưng cũng phát sinh nhiều hạn chế cần sửa đổi, bổ sung. Nếu những hạn chế được xóa bỏ sẽ giúp cho các địa phương phát triển.

Đồng Nai đề xuất bổ sung khái niệm đất có mặt nước, mặt nước trong Luật Đất đai mới. Trong ảnh: Hồ Sông Mây (H.Trảng Bom). Ảnh: K.Minh

Theo UBND tỉnh, trên địa bàn Đồng Nai đang triển khai hơn 1,5 ngàn công trình, dự án thuộc nhiều lĩnh vực. Tuy nhiên, quá trình thực hiện nhiều dự án lại vướng các quy định của Luật Đất đai năm 2013 dẫn đến chậm triển khai.

* Những hạn chế cần khắc phục

Qua thời gian đưa vào áp dụng, Luật Đất đai năm 2013 bộc lộ nhiều bất cập, phát sinh những hệ lụy dẫn đến vi phạm về đất đai ngày càng gia tăng. Một số cá nhân, tổ chức lợi dụng sự bất cập, kẽ hở của luật để trục lợi, gây lãng phí tài sản Nhà nước và của người dân. Nổi cộm là các vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất…

Phó chủ tịch UBND tỉnh Võ Văn Phi cho rằng, quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2013 đã phát sinh những vướng mắc và tồn tại nhiều bất cập là chưa có sự thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư… gây ảnh hưởng đến việc triển khai các công trình, dự án tại các địa phương. Cụ thể, chuyển đổi mục đích từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp để thực hiện các dự án phức tạp, kéo dài khiến nhiều dự án bị chậm tiến độ.

Việc giao đất, cho thuê đất vẫn còn tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư gây lãng phí đất đai. Quy trình bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư phức tạp, mất nhiều thời gian thực hiện và khiến nhiều người dân còn khiếu nại. Quy định về khung giá đất, bảng giá đất cũng ảnh hưởng rất lớn đến việc xác định giá đất cụ thể để bồi thường. Do đó, Đồng Nai đã kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 nhằm tạo thuận lợi cho các địa phương trong quản lý, sử dụng đất hiệu quả.

Trên địa bàn tỉnh đang thực hiện nhiều dự án của quốc gia và địa phương, vì thế Luật Đất đai năm 2013 chậm sửa đổi sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ những công trình, dự án quan trọng. Vấn đề này không chỉ riêng Đồng Nai mà các tỉnh, thành khác cũng đang vướng và mong muốn sớm được sửa đổi, bổ sung trong Luật Đất đai mới đang dự thảo và lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương.

Chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai tỉnh (Sở TN-MT) Nguyễn Hồng Quế cho hay: “Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ nhiều hạn chế, không còn phù hợp với thực tiễn, ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và triển khai các dự án. Vì thế, Đồng Nai đã đề xuất sửa đổi, bổ sung các vấn đề vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất đai, giải quyết hài hòa lợi ích cho người dân và doanh nghiệp (DN) trong sử dụng đất, giúp công tác quản lý đất đai chặt chẽ hơn. Nếu vướng mắc trên được tháo gỡ sẽ giúp các dự án trên địa bàn tỉnh triển khai nhanh, tạo đột phá cho phát triển kinh tế - xã hội và ngăn chặn được tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp”.

* Sửa đổi, bổ sung để giải quyết vướng mắc

Tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai năm 2013, Đồng Nai đã đề xuất sửa đổi, bổ sung hàng loạt vấn đề như: chỉ lập quy hoạch phân vùng sử dụng đất cấp tỉnh, bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, cấp xã để các địa phương chỉ căn cứ vào quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn mới xây dựng kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Như vậy sẽ tránh được việc các quy hoạch “lệch pha” phải tiến hành điều chỉnh mất rất nhiều thời gian cho địa phương, DN và người dân khi thực hiện các công trình, dự án. Trong giao đất, cho thuê đất nên thực hiện theo hình thức cho thuê trả tiền hằng năm sẽ phù hợp với tình hình, mục đích sử dụng đất, đảm bảo nguồn thu ổn định và tránh thất thoát cho ngân sách nhà nước.

Đặc biệt, trong cổ phần hóa DN, tỉnh đề xuất quy định rõ các DN cổ phần hóa có được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm. Bổ sung quy định về thuê đất không gian ngầm, trên không tại các đô thị; thuê đất mặt nước để làm bến cảng, dịch vụ du lịch, khai thác cát trên sông; chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất trồng cây hằng năm, nuôi trồng thủy sản; giao cho UBND tỉnh quy định diện tích hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất xây dựng nhà ở nhằm tránh tình trạng chuyển mục đích đất ở tràn lan để phân lô, bán nền. Đồng thời, Luật Đất đai mới cần phải bổ sung thêm các tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có dự án đầu tư để hạn chế việc gom đất đầu cơ.

Chủ tịch UBND H.Trảng Bom Vũ Thị Minh Châu chia sẻ: “H.Trảng Bom đang triển khai rất nhiều dự án trên các lĩnh vực, nhưng quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn trong khâu thủ tục, bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, tái định cư có liên quan đến Luật Đất đai. Địa phương mong Luật Đất đai sớm được sửa đổi để tạo thuận lợi trong đầu tư phát triển các công trình, dự án trên địa bàn huyện và việc quản lý đất đai cũng chặt chẽ hơn”.

Từ đầu năm 2022 đến nay, thu hút đầu tư trong nước của Đồng Nai chỉ đạt gần 7% so với cùng kỳ năm 2021, một trong những nguyên nhân dẫn đến kết quả trên là do vướng các quy định trong Luật Đất đai năm 2013. Trong đó, nhiều dự án chậm triển khai đã bỏ lỡ cơ hội phát triển do vướng đất lúa, đất rừng như: dự án Safari (H.Vĩnh Cửu), Khu du lịch sinh thái Thác Mai (H.Định Quán), Khu du lịch sinh thái hồ Đa Tôn (H.Tân Phú), Khu đô thị Amata, Khu công nghiệp Công nghệ cao Long Thành (H.Long Thành)…

Theo Chủ tịch UBND H.Xuân Lộc Nguyễn Thị Cát Tiên, huyện đang rà soát lại tất cả vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai năm 2013 để kiến nghị tỉnh tiếp tục tổng hợp đề xuất Chính phủ sửa đổi, bổ sung phù hợp với điều kiện phát triển của giai đoạn tới.

Trưởng ban Pháp chế HĐND tỉnh TẠ QUANG TRƯỜNG: Lợi dụng kẽ hở, tách nhỏ đất nông nghiệp

Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 vẫn còn nhiều điểm bất cập dẫn đến nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng kẽ hở này để tách nhỏ đất nông nghiệp ở nhiều địa phương. Sau đó, chuyển nhượng cho nhiều người dưới dạng đồng sử dụng, dẫn đến nhiều hệ lụy cho công tác quản lý đất đai. Thực tế, đây là kiểu “lách luật” để phân lô, bán nền đất nông nghiệp nhưng tỉnh và địa phương chưa có giải pháp hữu hiệu nào ngăn chặn.

Hệ lụy gây ra từ việc này là nếu các xã, phường, thị trấn không quản lý chặt rất dễ dẫn đến xây dựng trái phép, phá vỡ quy hoạch. Đồng thời, khi Nhà nước cần thu hồi đất để triển khai dự án sẽ gặp nhiều khó khăn. Vì thế, các địa phương nên đề xuất sửa đổi, bổ sung vào Luật Đất đai năm 2013 các giải pháp ngăn chặn tình trạng trên.

Phó giám đốc Sở TN-MT NGUYỄN NGỌC THƯỜNG: Luật Đất đai năm 2013 không theo kịp tốc độ phát triển

Từ năm 2021, Đồng Nai đã tổng hợp những khó khăn, vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai năm 2013 và đề xuất Bộ TN-MT sửa đổi, bổ sung trong dự thảo Luật Đất đai mới. Vì sau nhiều năm triển khai, Luật Đất đai năm 2013 không theo kịp xu hướng phát triển của Đồng Nai cũng như nhiều tỉnh, thành khác, ảnh hưởng đến quá trình phát triển của các địa phương.

Đơn cử, trong Luật Đất đai năm 2013 chưa có khái niệm đất có mặt nước, mặt nước, đất tự khai hoang nên tỉnh rất khó xác định để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Trong Luật cũng chưa quy định cụ thể xác định loại đất, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đối với công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng lưu trú như: căn hộ khách sạn (condotel), căn hộ văn phòng (officetel), nhà phố thương mại (shophouse)… rất khó cho tỉnh và DN trong cấp phép và triển khai dự án trong khi nhu cầu lĩnh vực này khá lớn. Thiếu sự thống nhất trong các quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch chuyên ngành như: xây dựng, nông nghiệp, kỳ quy hoạch, nội dung, phương án, lập quy hoạch dẫn đến nhiều dự án chậm tiến độ phải thu hồi. Những vấn đề này tỉnh đã đề xuất Luật Đất đai mới phải sửa đổi.

Uyển Nhi (ghi)

Khánh Minh