Mua bán đất nền qua hợp đồng ủy quyền, coi chừng bị thiệt

Thời gian qua, nhiều trường hợp mua bán đất nền trái phép nhưng được một số cơ quan thừa phát lại, văn phòng công chứng lập vi bằng, làm hợp đồng ủy quyền; thậm chí có khu vực người dân xây cất nhà xưởng, nhà ở bất hợp pháp đến nay vẫn tồn tại…

Nhà, xưởng xây dựng trái phép tại khu đất quy hoạch Cụm công nghiệp Phước Tân (TP.Biên Hòa).

Mặc dù các cơ quan chức năng đã có những biện pháp ngăn ngừa, hạn chế nhưng tình trạng này vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

* Hợp đồng ủy quyền tràn lan

Những địa phương đang diễn biến phức tạp về mua, bán đất nền trái phép, tập trung ở các huyện: Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Vĩnh Cửu và TP.Biên Hòa… Tại những khu vực trên, đất được rao bán từ trên 100 triệu đồng/nền, kèm theo các điều kiện về cơ sở pháp lý khi giao dịch như: sổ đỏ chung, công chứng ủy quyền, bao xây dựng… thực trạng này khiến cho việc mua bán đất nền trái phép ngày càng trở nên phức tạp.

Quyết định 03/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn tỉnh nêu rõ: các trường hợp tự ý tách thửa đất sau ngày 29-8-2008 sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tổ chức hành nghề công chứng, UBND cấp xã không thực hiện công chứng, chứng thực việc chuyển nhượng, cho tặng, góp vốn quyền sử dụng đất đối với những trường hợp liên quan đến tách thửa đất không tuân theo quyết định này.

Theo chân một “cò đất” hoạt động tại xã Bắc Sơn (huyện Trảng Bom), chúng tôi đến khu vực thuộc ấp Sông Mây. Người này cho biết, mỗi lô đất ở đây diện tích trung bình 100-125m² có giá từ 400-450 triệu đồng.

Hình thức sang nhượng mà “cò đất” giới thiệu là công chứng hợp đồng ủy quyền hoặc hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng. Sau đó, chủ đất sẽ giao cho người mua 1 bản sổ đỏ photo kèm theo hồ sơ công chứng.

Để tạo lòng tin với khách hàng, “cò” đưa ra 1 bản công chứng hợp đồng ủy quyền và hợp đồng đặt cọc được lập tại một văn phòng công chứng trên địa bàn huyện Trảng Bom. Theo nội dung trong bản hợp đồng mà cò đất mang ra làm cơ sở “pháp lý” được công chứng viên chứng nhận chủ đất đã ủy quyền một phần diện tích trong sổ cho người mua.

Tương tự, tại xã Vĩnh Tân (huyện Vĩnh Cửu), “cò đất” tên Sang cũng nhiệt tình giới thiệu với khách 3 “dự án” cùng hàng trăm lô đất nền do công ty anh đang rao bán với giá từ 200-600 triệu đồng/nền tùy theo diện tích. Khách hàng có quyền lựa chọn các hình thức giao dịch như: lập vi bằng, công chứng ủy quyền hoặc chứng thực tại văn phòng luật sư.

“Cò” Sang khẳng định, người mua hoàn toàn yên tâm vì những nơi thực hiện xác nhận đều có dấu đỏ do cơ quan nhà nước cấp phép. Hay như một “dự án” khác tại xã An Phước (huyện Long Thành) cũng đang được rao bán công khai với giá 450 triệu đồng/nền. Liên hệ tìm hiểu, chúng tôi được một người tự giới thiệu là nhân viên của công ty X, được phép thực hiện dự án với hình thức giao dịch cũng đảm bảo có công chứng ủy quyền đầy đủ.

* Chính quyền địa phương gặp khó

Hầu hết những khu vực sôi động tình trạng sang nhượng đất trái phép, chủ yếu là đất nông nghiệp, chưa được tách thửa. Nhiều người do cả tin vào “cò đất” đối với việc lập hợp đồng ủy quyền, hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng, thừa phát lại, văn phòng luật sư cho nên không ngần ngại bỏ từ vài trăm triệu đồng đến hàng tỷ đồng mua đất nền. Điều này càng làm cho công tác quản lý đất đai tại địa phương gặp khó khăn, bởi các giao dịch này không cần thông qua địa phương, nơi chịu trách nhiệm quản lý về đất đai.

Rao bán đất nền trên mạng xã hội với giá rẻ, “bao” xây dựng và thủ tục chuyển nhượng.

Chia sẻ về vấn đề sang nhượng đất đai trái phép tại địa phương, Chủ tịch UBND huyện Vĩnh Cửu Võ Văn Phi cho biết, hiện nay các cơ quan chức năng đang tiến hành kiểm tra, rà soát khá kỹ tình trạng phân lô, bán nền trái phép. Qua đó, nơi nào phát hiện sai phạm sẽ treo bảng thông báo cấm ngay tại vị trí đó. Tuy nhiên, các đối tượng đầu cơ đất thường đối phó bằng cách không công khai phân lô trên thực địa, mà phân lô trên giấy bằng hình thức mua bán qua lập vi bằng, công chứng hợp đồng tại các văn phòng công chứng nên địa phương không kiểm soát được.

“Tôi nghĩ rằng, cơ quan quản lý cần có những chế tài mạnh hơn để xử lý những cơ sở, tổ chức cố tình chứng thực các hợp đồng trái phép để che đậy việc mua bán đất nông nghiệp chưa được phép tách thửa. Nếu việc giám sát công chứng dính dáng đến giao dịch đất đai được thực hiện chặt chẽ, sẽ giúp cho địa phương kiểm soát tốt tình trạng phân lô, bán nền đang diễn ra tràn lan tại nhiều khu vực” - ông Phi nói.

Từ tháng 1 đến tháng 4-2018, Sở Tư pháp liên tục ban hành các văn bản chấn chỉnh các tổ chức hành nghề công chứng, văn phòng luật sư, văn phòng thừa phát lại đối với việc thực hiện công chứng, chứng thực liên quan đến giao dịch về đất đai.

Theo đó, các tổ chức khi thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Ngoài ra, phải tuân theo quy định của Luật Công chứng, các văn bản pháp luật có liên quan, quyết định của UBND tỉnh về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh. Thế nhưng, đến nay không ít văn phòng công chứng ở một số địa phương vẫn xảy ra tình trạng chứng thực các hợp đồng ủy quyền, đặt cọc về đất đai chưa đúng quy định.

Minh Quân