Sử dụng hợp đồng đặt cọc thay vì hợp đồng vay tiền                       

Hỏi: Tôi và bà C. thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), nhưng giấy chứng nhận QSDĐ của bà đang thế chấp tại ngân hàng. Do đó, bà yêu cầu tôi cho vay tiền để trả nợ ngân hàng, nhận lại giấy chứng nhận QSDĐ, sau đó mới làm thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng. Xin luật sư tư vấn cách giải quyết để hạn chế rủi ro.

Nguyễn Văn Hải Ðăng (xã Trảng Bom)

Trả lời: Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, khi chuyển nhượng, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ; đất không có tranh chấp hoặc không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời...

Thông tin ông cung cấp thể hiện giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do bà C. đứng tên đang thế chấp tại ngân hàng, nên việc chuyển nhượng cần phải có sự đồng ý của ngân hàng. Nói cách khác, giấy chứng nhận QSDĐ của bà C. phải được ngân hàng giải chấp, sau đó 2 bên mới tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định.

Để hạn chế rủi ro, cũng như đảm bảo nguồn tiền được sử dụng đúng mục đích (thanh toán tiền để ngân hàng giải chấp, nhận lại giấy chứng nhận), giữa ông và bà C. nên lập hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng QSDĐ, không lập hợp đồng vay tiền vì hợp đồng đặt cọc này là sự thỏa thuận giữa ông và bà C. nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa 2 người sau khi giấy chứng nhận QSDĐ (tài sản) được ngân hàng giải chấp. Tuy nhiên, trong hợp đồng đặt cọc cần phải ghi rõ thời hạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và phạt cọc nếu vi phạm, có như vậy mới đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của ông và bà C.

Luật sư Ngô Văn Ðịnh