Lần đầu tiên áp dụng bảng giá đất hằng năm

Từ ngày 1-1-2026, tỉnh Ðồng Nai đã chính thức áp dụng bảng giá đất (BGÐ) hằng năm theo quy định của Luật Ðất đai năm 2024. Việc xây dựng, ban hành, áp dụng BGÐ hằng năm nhằm khắc phục bất cập của BGÐ chu kỳ 5 năm, tạo cơ sở pháp lý minh bạch trong quản lý, sử dụng đất.

Một khu dự án nhà ở tại xã Phước An, tỉnh Đồng Nai. Ảnh: Hoàng Lộc

BGĐ mới được đánh giá tiệm cận với thị trường, giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước; đồng thời đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.

Áp dụng từ ngày 1-1-2026, điều chỉnh khi cần thiết

Tại kỳ họp cuối năm 2025, HĐND tỉnh đã biểu quyết thông qua nghị quyết ban hành quy định BGĐ lần đầu trên địa bàn tỉnh Đồng Nai năm 2026, có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2026. Đây là BGĐ hằng năm lần đầu tiên được xây dựng và áp dụng, đánh dấu bước chuyển quan trọng trong công tác quản lý đất đai của tỉnh. Không chỉ là yêu cầu bắt buộc theo Luật Đất đai năm 2024, BGĐ hằng năm còn là giải pháp mang tính nền tảng nhằm đưa giá đất của Nhà nước tiệm cận hơn với thị trường, khắc phục những bất cập kéo dài nhiều năm qua.

Theo đánh giá của Sở Nông nghiệp và Môi trường, BGĐ hằng năm của tỉnh được ban hành, áp dụng đúng thời gian, đảm bảo đầy đủ các quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Việc này vừa giúp công tác quản lý nhà nước về đất đai vận hành thông suốt vừa tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho người dân, doanh nghiệp trong thực hiện các nghĩa vụ và quyền lợi liên quan đến đất đai.

Cũng theo đánh giá của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai của tỉnh, điểm đáng chú ý là BGĐ mới đã phản ánh rõ nét hơn biến động của thị trường bất động sản trong thời gian qua. Trước đây, BGĐ được xây dựng theo chu kỳ 5 năm, trong khi giá đất trên thị trường biến động nhanh và mạnh, khiến nhiều mức giá trở nên lạc hậu chỉ sau một thời gian ngắn áp dụng. Hệ quả là giá đất do Nhà nước quy định có khoảng cách khá xa so với thực tế, gây khó khăn trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu tiền sử dụng đất và phát sinh khiếu nại, tranh chấp.

Cũng theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, BGĐ hằng năm được áp dụng lần đầu từ ngày 1-1-2026. Sau đó, hằng năm hoặc khi cần thiết, tỉnh sẽ thực hiện điều chỉnh, bổ sung. Quy định linh hoạt này nhằm tạo thuận lợi cho địa phương và đảm bảo BGĐ luôn sát thực tế nhưng vẫn giữ được tính ổn định cần thiết.

Một thay đổi mang tính “bản lề” khác là không còn áp dụng cơ chế giá đất cụ thể. Việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cũng như tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất sẽ căn cứ vào BGĐ và hệ số điều chỉnh giá đất. Cơ chế này giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính về đất, qua đó đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án.

Phát biểu tại kỳ họp HĐND tỉnh cuối năm 2025, đồng chí Nguyễn Văn Út, Phó Bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch UBND tỉnh cho rằng: BGĐ hằng năm lần đầu được tỉnh xây dựng theo hướng thống nhất cho toàn tỉnh sau sáp nhập, kế thừa những điểm tương đồng giữa 2 BGĐ cũ (tỉnh Đồng Nai và Bình Phước trước đây), đồng thời điều chỉnh hài hòa các nội dung còn khác biệt. Bảng giá được xây dựng trên nguyên tắc khách quan, minh bạch, phù hợp với thị trường và đúng quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Theo Chủ tịch UBND tỉnh, giá đất trong bảng giá mới có nơi tăng, nơi giảm nhưng đều ở mức phù hợp với thực tế, không gây đột biến. Giá đất ở được điều chỉnh theo khu vực, tăng so với bảng giá trước đây nhưng không tăng bằng giá thị trường. Riêng đối với đất nông nghiệp, mức tăng cao hơn là do trước đây bị khống chế bởi khung giá đất; khi Luật Đất đai năm 2024 bỏ khung giá, các mức giá mới được điều chỉnh sát hơn với thực tiễn và có tham khảo mặt bằng giá của các địa phương lân cận như: Thành phố Hồ Chí Minh, Tây Ninh.

Theo BGÐ mới, đất nông nghiệp khu vực Ðồng Nai (trước đây) tăng phổ biến khoảng 80% và khu vực tỉnh Bình Phước (trước đây) tăng phổ biến từ 5-35%. Ðối với đất phi nông nghiệp, khu vực Ðồng Nai (trước đây) tăng bình quân từ 10-30% và khu vực Bình Phước (trước đây) tăng khoảng 18%, một số nơi giảm đến 19% so với bảng giá năm 2025.

Hài hòa lợi ích Nhà nước - người dân - doanh nghiệp

Việc chuyển từ BGĐ chu kỳ 5 năm sang hằng năm hoặc khi cần thiết là điểm mới quan trọng nhất của chính sách giá đất hiện nay. Thay đổi này giúp BGĐ của Nhà nước không còn “đi sau” giá thị trường mà trở thành công cụ quản lý linh hoạt, kịp thời, phản ánh đúng diễn biến thực tế của giá đất trên từng khu vực.

Khu vực quốc lộ 14 qua trung tâm phường Đồng Xoài, tỉnh Đồng Nai. Ảnh: Hoàng Lộc

Sau hợp nhất tỉnh, BGĐ năm 2026 cũng là bảng giá đầu tiên được áp dụng thống nhất trên toàn tỉnh Đồng Nai, chấm dứt tình trạng tồn tại song song 2 BGĐ trên cùng một tỉnh. Việc thống nhất này có ý nghĩa lớn trong quản lý nhà nước, đảm bảo sự công bằng, đồng bộ và minh bạch trong áp dụng chính sách đất đai.

Không dừng lại ở đó, BGĐ mới còn được xây dựng chi tiết đến từng tuyến đường, cập nhật, bổ sung giá đất tại nhiều tuyến đường mới hình thành, được nâng cấp, mở rộng; bổ sung giá đất tại các khu, cụm công nghiệp, khu tái định cư. Về lâu dài, tỉnh Đồng Nai định hướng xây dựng BGĐ theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn, tiến tới chuyển đổi số, xây dựng BGĐ đến từng thửa đất để hiện đại hóa quản lý đất đai.

Đối với người dân, BGĐ hằng năm được cập nhật thường xuyên giúp đảm bảo tốt hơn quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất. Khi đó, giá bồi thường, hỗ trợ tiệm cận với giá thị trường sẽ hạn chế thiệt thòi, giảm bức xúc và khiếu kiện. Đồng thời việc minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính giúp người dân dễ dự liệu các khoản phải nộp, tránh chênh lệch lớn do áp dụng bảng giá lạc hậu, từ đó củng cố niềm tin vào chính sách đất đai.

Với doanh nghiệp, BGĐ rõ ràng, thống nhất và tiệm cận thị trường giúp giảm rủi ro pháp lý, hạn chế chi phí không chính thức, thuận lợi trong lập phương án tài chính và đầu tư. Đây cũng là yếu tố quan trọng góp phần cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh của tỉnh.

Đối với cơ quan quản lý nhà nước, BGĐ hằng năm là công cụ điều hành hiệu quả, giúp phản ứng nhanh trước biến động của thị trường đất đai, hạn chế thất thu ngân sách và giảm áp lực giải quyết khiếu nại, tố cáo. Việc xây dựng BGĐ hằng năm cũng đặt ra yêu cầu hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ, qua đó thúc đẩy hiện đại hóa quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, để BGĐ mới phát huy hiệu quả trong thực tiễn, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Trong đó, việc xây dựng bản đồ thông tin giá đất theo bảng giá mới giúp người dân, doanh nghiệp thuận lợi tra cứu, áp dụng; sở đang xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 đảm bảo phù hợp theo từng khu vực, mục đích sử dụng đất; thường xuyên rà soát, điều chỉnh kịp thời những quy định không còn phù hợp và cập nhật giá đất tại các khu vực biến động, các vị trí đất, tuyến đường mới hình thành; hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai…

Hoàng Lộc