Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Trần Văn Bình:

Thị trường bất động sản đang phục hồi

Thị trường bất động sản (BĐS) đang có dấu hiệu phục hồi sau nhiều chỉ đạo của Chính phủ. Để rõ hơn về thị trường BĐS trong năm 2024, phóng viên Báo Đồng Nai đã trao đổi với ông TRẦN VĂN BÌNH, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội BĐS Việt Nam.

Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Bất động sản Việt Nam Trần Văn Bình

Từ thực tế cho thấy, thị trường BĐS có sự phục hồi từ từ nhưng có sự khác nhau ở phân khúc cao cấp, trung bình, giá rẻ.

Có chiều hướng phục hồi

* Theo ông, năm 2024, thị trường BĐS liệu có khởi sắc như dự báo của một số chuyên gia trên lĩnh vực này?

- Tôi đồng quan điểm với các chuyên gia về nhận định thị trường BĐS 2024 sẽ có thêm tín hiệu phục hồi. Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ diễn ra từ từ và có sự khác nhau ở từng phân khúc chứ chưa thay đổi mang tính đột biến và “bùng nổ” được. Các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS vẫn cần hết sức cẩn trọng.

Nhìn lại năm 2023, sau hàng loạt nỗ lực khôi phục thị trường BĐS từ Chính phủ, các cơ quan, ban, ngành và chính bản thân các DN hoạt động trong lĩnh vực này, chúng ta nhận thấy thị trường đã có những tín hiệu khả quan hơn. Bằng chứng là kết quả giao dịch qua các quý dần cải thiện và ổn định. Nếu như ở quý I-2023, tổng giao dịch chỉ khoảng 2,7 ngàn sản phẩm thì quý IV là hơn 5,7 ngàn sản phẩm.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai (sửa đổi) mới được thông qua là nền tảng để tháo gỡ các vướng mắc, thị trường thêm đà phục hồi.

* Mới đây, 3 luật tác động trực tiếp đến thị trường BĐS là: Nhà ở, Kinh doanh BĐS, Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua. Khi có hiệu lực, liệu các luật này có tháo gỡ hết các vướng mắc cho thị trường BĐS không, thưa ông?

- Chắc chắn các dự án luật mới ra đời sẽ tháo gỡ được nhiều khó khăn, vướng mắc cho cả cơ quan quản lý nhà nước lẫn DN. Tuy nhiên, hiện các luật này mới được thông qua, từ nay đến khi có hiệu lực vẫn còn một khoảng thời gian (ngày 1-1-2025 các luật có hiệu lực thi hành).

Rồi kể cả khi các luật có hiệu lực thi hành vẫn cần chờ thông tư, nghị định hướng dẫn chi tiết mới có thể tháo gỡ dần các khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS. Ngoài ra, các khó khăn, tồn tại trên thị trường là rất nhiều và từ khá lâu nên để có thể tháo gỡ được cơ bản, tôi e là cần một khoảng thời gian, không thể một sớm một chiều như mong đợi.

* Vài năm trở lại đây, thị trường BĐS ảm đạm nhưng chủ yếu ở phân khúc cao cấp và trung bình, còn phân khúc giá rẻ vẫn hút hàng. Vì sao các nhà đầu tư vẫn chưa mạnh dạn chuyển hướng sang phân khúc thị trường cần?

- Để thực hiện một dự án BĐS cần khá nhiều thời gian với nhiều khâu thủ tục pháp lý. Chính vì thế không phải muốn chuyển hướng là chuyển hướng được luôn.

Gần đây, một số nhà đầu tư lúc trước không mặn mà với nhà ở giá rẻ đã chuyển hướng làm nhà ở xã hội ngay tại quỹ đất 20% của dự án. Tuy thủ tục để triển khai dự án vẫn còn phức tạp nhưng có thể nói đây là sự chuyển hướng tích cực cho cả DN lẫn thị trường.

Về phía DN, trong điều kiện sản phẩm cao cấp, trung cấp “đóng băng”, việc phát triển sản phẩm thị trường đang cần sẽ giúp giải quyết việc làm cho người lao động, tạo sản phẩm bán được ngay, dù mức lợi nhuận có thể thấp hơn. Còn đối với thị trường sẽ có thêm sản phẩm vừa túi tiền cho công nhân, người có thu nhập thấp, áp lực về nhà ở cũng giảm phần nào.

Cần cơ chế hỗ trợ cụ thể, thiết thực hơn

* Theo ông, để thị trường BĐS phân khúc giá rẻ thu hút nhiều nhà đầu tư, Chính phủ cần có những chính sách gì?

- Theo tôi, để thị trường BĐS phân khúc giá rẻ thu hút được nhiều nhà đầu tư, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương cần có những cơ chế, chính sách hỗ trợ cụ thể, thiết thực hơn nữa. Đó là tạo điều kiện về quỹ đất để thuận lợi triển khai dự án, có chính sách giảm tiền thuê đất cho DN làm nhà ở giá rẻ. Đơn giản hóa quy trình và các tục hành chính nhằm giảm tối đa thời gian, chi phí phát sinh. Ngoài ra, cũng cần có thêm các gói tín dụng hỗ trợ người dân mua nhà, tương tự gói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng như thời điểm năm 2012-2016.

Hiện nhà ở giá rẻ vẫn bị khống chế lợi nhuận, vì thế chính sách thông thoáng hơn về thủ tục, vốn vay đối với cả DN lẫn người mua là yếu tố quan trọng để gia tăng nhà ở giá rẻ.

Đô thị Biên Hòa hiện hữu dọc sông Đồng Nai. Ảnh: P.Tùng

* Đồng Nai có nhu cầu lớn và đã quy hoạch nhiều dự án nhà ở công nhân, nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa thu hút được nhiều DN, sản phẩm còn hạn chế. Theo ông, tỉnh cần có giải pháp gì để thu hút đầu tư vào phân khúc này?

- Không chỉ Đồng Nai mà nhiều địa phương trên cả nước, đặc biệt là các thành phố lớn như: Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương đều trong tình trạng “khát” nguồn cung nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên, do các vướng mắc về cơ chế, chính sách hỗ trợ và sự khống chế lãi suất như đã nói ở trên nên sản phẩm ở phân khúc này còn ít so với nhu cầu.

Tôi cho rằng, cùng với việc kỳ vọng những giải pháp từ cấp trung ương, cơ quan quản lý cấp tỉnh cũng cần vào cuộc một cách sát sao hơn, tích cực hơn để thu hút DN. Thời gian qua, Đồng Nai có nhiều giải pháp để phát triển các dự án nhà ở giá rẻ. Đó là tỉnh ban hành quy trình rút gọn với thời gian nhanh hơn, thủ tục rõ ràng hơn cho DN dễ thực hiện; tổ chức cuộc thi tuyển ý tưởng thiết kế nhà ở công nhân, nhà ở xã hội; tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư có nguyện vọng làm nhà ở giá rẻ ở quỹ đất 20%.

* Đồng Nai đang quy hoạch phát triển các khu đô thị dọc sông Đồng Nai. Theo ông, các khu đô thị này nên được đầu tư xây dựng như thế nào cho phù hợp với xu hướng phát triển xanh?

- Tôi đã đi đến một số quốc gia trên thế giới, điều đặc biệt là những thành phố để lại ấn tượng sâu đậm trong tôi đều nằm bên dòng sông hoặc bờ biển. Họ tận dụng cảnh quan thiên nhiên, giá trị văn hóa, lịch sử kiến tạo nên những khu đô thị có kiến trúc cảnh quan đẹp và hài hòa.

Đồng Nai có lợi thế là có dòng sông chảy trong lòng thành phố. Dòng chảy hiền hòa, mặt sông rộng và bằng phẳng, ít xảy ra lũ lụt hay sạt lở…, là điều kiện lý tưởng để quy hoạch các khu đô thị dọc hai bên bờ sông. Để khai thác tốt lợi thế này, quy hoạch là yếu tố quan trọng hàng đầu. Quy hoạch phải “chuẩn”, có tầm nhìn không chỉ 5 năm, 10 năm mà phải là 50 năm đến hàng trăm năm. Quy hoạch này phải thống nhất, đồng bộ với các quy hoạch khác và phù hợp với điều kiện về tự nhiên, thổ nhưỡng của vùng. Phải tuyển chọn được các nhà đầu tư đủ tâm, đủ tầm, đủ năng lực để kiến tạo nên các khu đô thị, chuỗi đô thị dọc sông.

* Xin cảm ơn ông!

Hoàng Lộc (thực hiện)