Khi quyền của chủ sở hữu bất động sản liền kề bị xâm phạm

Trong quá trình xây mới, cải tạo nhà ở, không ít người lấn chiếm hoặc bít đường cống nước thải sinh hoạt chung của các hộ dân khác làm nước bị ùn ứ, không thoát ra bên ngoài, gây ô nhiễm môi trường sống, dẫn tới phát sinh tranh chấp.

Trong quá trình xây mới, cải tạo nhà ở, không ít người lấn chiếm hoặc bít đường cống nước thải sinh hoạt chung của các hộ dân khác làm nước bị ùn ứ, không thoát ra bên ngoài, gây ô nhiễm môi trường sống, dẫn tới phát sinh tranh chấp.

Nhiều hộ dân sinh sống ở hẻm 1431, KP.5, P.Tân Tiến (TP.Biên Hòa) đang khiếu nại đòi lại cống thoát nước chung đã bị một hộ dân xây lấp. Ảnh: Đoàn Phú

Luật sư Nguyễn Đức (Hội Luật gia tỉnh) cho hay, trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

* Đòi lại cống thoát nước chung bị lấp bít

Hẻm 1431, KP.5, P.Tân Tiến (TP.Biên Hòa) có đường cống thoát nước hiện hữu từ năm 1960 để thông nước mưa, sinh hoạt của 17 hộ dân ra đường cống thoát nước công cộng. Đường cống này được chôn âm dưới đất, đi qua nhà, sân các hộ dân.

Năm 2020, hộ ông N.V.T. (cuối đường cống) bán nhà cho ông Đ.V.P. (ở địa phương khác) và có thông báo cho ông P. biết dưới nền nhà có hệ thống thoát nước chung của tập thể 16 hộ dân đi qua, trong đó có hộ của ông. Sau khi mua nhà, ông P. đã tiến hành bít đường cống này dẫn tới việc nước thải sinh hoạt của các hộ dân bị ùn ứ, không thoát ra đường cống công cộng được.

Vì lý do này, các hộ dân có thông qua trưởng khu phố để gặp ông P. thương lượng, họ sẽ tự bỏ tiền ra làm đường cống mới cặp hông nhà ông (không phải âm dưới nền nhà) để kết nối với đường cống chung. Lúc đầu ông P. đồng ý với phương án này nhưng sau đó lại không đồng ý. Chính vì vậy, 16 hộ dân có đơn gửi UBND P.Tân Tiến nhờ can thiệp.

Luật sư Nguyễn Đức giải thích, Điều 252, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Do đó, ông P. không được phép chặn dòng nước ngang qua nhà mình. Như vậy, sẽ làm ảnh hưởng tới việc thoát nước của tập thể các hộ dân. Vì không tự thương lượng được với ông P. nên tập thể các hộ dân có thể yêu cầu UBND P.Tân Tiến giải quyết tranh chấp hoặc khởi kiện vụ việc ra tòa án.

“Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại” - luật sư Nguyễn Đức lưu ý.

* Pháp luật quy định rõ ràng

Ông Đ.K. (ngụ xã Tà Lài, H.Tân Phú) rất bức xúc về việc hàng xóm thường xuyên xả nước thải và đặt mái tôn cho nước mưa chảy qua sân nhà ông gây nhếch nhác.

Liên quan đến sự việc này, luật sư Nguyễn Đức cho biết, việc tranh chấp đường, lối thoát nước thải sinh hoạt, nước mưa từ mái nhà xảy ra khá phổ biến trong dân. Để giải quyết vấn đề này, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng. Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

“Luật quy định như vậy nhằm quy định rõ nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải, nước mưa. Khi phát sinh tranh chấp người dân sẽ căn cứ vào đó để thương lượng, hòa giải với nhau. Một khi không tự hòa giải được thì người bị người khác xâm hại có quyền khởi kiện vụ việc ra tòa và tòa sẽ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng cho họ” - luật sư Nguyễn Đức nói.

Ngoài vấn đề tranh chấp lối thoát nước thải, nước mưa, một số người còn gặp rắc rối khi tranh chấp liên quan tới lối đi qua nhà và tưới, tiêu nước trong canh tác. Vấn đề này tuy là chuyện nhỏ trong cuộc sống nhưng do người dân không hiểu, không nắm chắc các quy định pháp luật nên không tự thỏa thuận với nhau được, đồng thời không được chính quyền giải quyết kịp thời dẫn tới khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.

Chẳng hạn như ông N.V.L. (ngụ xã Phú Vinh, H.Định Quán) bị ông T.V.B. (ngụ cùng địa phương) ngăn cản không cho kéo đường nước từ suối băng qua rẫy, dẫn tới cây trồng của ông L. bị khô héo. Hay như trường hợp bà P.V.M. (P.Bửu Hòa) bị hàng xóm xây bít lối đi duy nhất ra ngoài làm cho đất của bà không bán được.

Luật sư Nguyễn Đức nhấn mạnh, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Đoàn Phú