Quy hoạch chi tiết “cản đường” đấu giá đất

Theo quy định, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất (gọi tắt đấu giá đất) phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch rút gọn. Quy định này vừa gây khó cho địa phương, vừa bất lợi cho người sử dụng đất sau khi trúng đấu giá.

Đây là một trong các vướng mắc dẫn đến nhiều khu đất chưa đủ điều kiện đấu giá.

Khu đất chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết rút gọn để đấu giá tại thành phố Biên Hòa. Ảnh: L.An

Vướng quy hoạch xây dựng chi tiết

Thành phố Biên Hòa có 16 khu đất đấu giá theo các quyết định của UBND tỉnh. Theo Văn bản hướng dẫn số 1355/UBND-KTN ngày 20-2-2023 của UBND tỉnh thì thành phố Biên Hòa phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết rút gọn (quy hoạch tổng thể mặt bằng) cho các khu đất trước khi tổ chức đấu giá. Thành phố đang gặp khó khăn trong xác định tiêu chí, đơn vị lập quy hoạch.

Theo Trưởng phòng Quản lý đô thị thành phố Biên Hòa Nguyễn Thanh Phú, văn bản hướng dẫn của tỉnh và nghị định của Trung ương đều yêu cầu phải lập một trong 2 quy hoạch nói trên trước khi tổ chức đấu giá đất. Tuy nhiên, theo Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị thì chủ đầu tư dự án xây dựng là đơn vị lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cho các khu đất sau khi trúng đấu giá. Như vậy, các quy định chưa thống nhất về đơn vị lập quy hoạch. Thêm vào đó, thành phố có những khu đất đấu giá chỉ hơn 60m2, trong trường hợp này thì lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hay quy hoạch chi tiết rút gọn.

Theo quan điểm của thành phố Biên Hòa, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết rút gọn được lập theo quy hoạch cấp trên và tuân thủ quy chuẩn xây dựng như: mật độ, khoảng lùi, tầng cao, chỉ giới quy hoạch… Việc để chủ đầu tư dự án xây dựng lập quy hoạch này theo mục đích sử dụng sau khi trúng đấu giá sẽ phù hợp và hiệu quả hơn.

Phó chủ tịch UBND huyện Cẩm Mỹ Lê Văn Tưởng cho biết, trên địa bàn có các khu đất thương mại - dịch vụ, đất ở tại nông thôn, UBND huyện giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện xây dựng phương án đấu giá trong năm 2024. Để các khu đất đủ điều kiện đấu giá, UBND huyện giao Phòng Kinh tế - hạ tầng huyện lập quy hoạch chi tiết rút gọn đối với đất thương mại - dịch vụ và lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đất ở tại nông thôn. Vấn đề phát sinh là đơn vị nào thẩm định các quy hoạch này. Bởi lẽ ở huyện, Phòng Kinh tế - hạ tầng huyện là cơ quan tham mưu quản lý nhà nước về lĩnh vực xây dựng, trong đó có thẩm định quy hoạch xây dựng, đơn vị này không thể vừa lập, vừa thẩm định quy hoạch.

Huyện Cẩm Mỹ cũng có ý kiến, việc cơ quan nhà nước lập và phê duyệt quy hoạch trước khi tổ chức đấu giá đất, sau đó người trúng đấu giá không sử dụng đồ án quy hoạch đã được phê duyệt lại phải lập hồ sơ điều chỉnh quy hoạch sẽ gây tốn kém kinh phí của Nhà nước và mất thời gian triển khai dự án. Nguồn kinh phí lập quy hoạch cũng là vấn đề, nếu tính vào chi phí để xác định giá khởi điểm, có những khu đất 2 năm chưa đấu giá thành công.

Không quy định với mọi khu đất

Liên quan đến quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch rút gọn của các khu đất đấu giá, hiện có địa phương chưa xác định được đơn vị lập, thẩm định quy hoạch; có địa phương gặp lúng túng trong xác định loại quy hoạch cần lập theo từng khu đất; lại có địa phương vướng mắc về nguồn kinh phí thực hiện. Vì thế, nhiều khu đất đấu giá đang “mắc kẹt” ở nội dung này.

Trưởng phòng Quản lý quy hoạch - kiến trúc (Sở Xây dựng) Trần Anh Việt cho biết, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3-4-2023 của Chính phủ quy định điều kiện đối với đất đưa ra đấu giá để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch rút gọn được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, chỉ các khu đất đấu giá với mục đích thực hiện dự án nhà ở mới cần lập một trong 2 quy hoạch nói trên. Các dự án khác không nhất thiết phải có quy hoạch này, ở nội dung thủ tục quy hoạch xây dựng khác có thể lấy quy hoạch chung đô thị, quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch xây dựng chung xã.

Về loại hình quy hoạch, các khu đất đấu giá có diện tích nhỏ thuộc trường hợp phải lập quy hoạch chi tiết rút gọn. Tuy nhiên, bất cập hiện nay là chưa có quy định diện tích tối thiểu phải lập quy hoạch chi tiết rút gọn. Sở Xây dựng đã kiến nghị Bộ Xây dựng về nội dung này.

Hướng dẫn về vướng mắc liên quan đến xác định đơn vị lập quy hoạch chi tiết, Sở Xây dựng cho biết, đối với các đồ án thuộc trách nhiệm UBND cấp huyện lập quy hoạch thì đơn vị lập do UBND cấp huyện giao trách nhiệm. Hiện nay, pháp luật về quy hoạch không quy định việc cơ quan lập hoặc tổ chức lập quy hoạch phải độc lập với cơ quan thẩm định.

Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Chu Tiến Dũng cho rằng, hiện nay nhiều khu đất đấu giá đang bị “ách tắc” vì quy hoạch chi tiết xây dựng. Việc này khiến nguồn thu từ đất bị ảnh hưởng, các dự án hạ tầng dự kiến thực hiện bằng nguồn trên bị chậm và tiến độ triển khai các dự án ở khu đất đấu giá cũng chậm theo. Ông Dũng kiến nghị UBND tỉnh chỉ đạo địa phương đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch rút gọn các khu đất trong kế hoạch đấu giá năm 2024.

Lê An