Lối đi tự mở có phải là lối đi chung?

Việc thửa đất có lối đi để kết nối với các thửa đất liền kề khác, theo thời gian dễ bị những người sử dụng nhầm tưởng đó là lối đi chung nên khi chủ đất rào chắn lại vì không có nhu cầu sử dụng nữa dễ phát sinh tranh chấp.

Sử dụng đất riêng làm lối đi chung dễ phát sinh tranh chấp. Tranh minh họa: Lê Duy

Đây là vấn đề thường gặp trong cuộc sống, việc giải quyết rất cần tinh thần thương lượng giữa các bên và căn cứ vào các quy định pháp luật về đất đai, quyền của người sử dụng đất (SDĐ).

Ðất có nhiều lối đi

Việc thửa đất có nhiều lối đi kết nối với đường công cộng, lối đi chung không chỉ tạo thuận lợi trong việc đi lại, vận chuyển mà còn tăng giá trị sử dụng thửa đất đối với người đang có quyền SDĐ khi chuyển nhượng. Chính vì vậy, người SDĐ hay có thói quen mở lối đi từ thửa đất của mình kết nối với các thửa đất liền kề khác.

Ông Đào Văn Thọ (ở xã Đăk Ơ, tỉnh Đồng Nai) cho biết: Vì nhu cầu đi lại và vận chuyển nông sản, vật tư nên ông xin phép chủ thửa đất liền kề cho phép mở lối đi qua và kết nối với lối đi chung có sẵn trước đó với nhiều thửa đất khác. Tuy nhiên, chủ thửa đất này yêu cầu ông phải chấp nhận cho nhiều người khác đi xuyên qua đất của ông để lối đi được thông suốt ra bên ngoài và xem đó là lối đi chung của nhiều người.

Do lối đi chung giữa các chủ đất tự mở chưa có trong bản đồ địa chính nên ông Đào Văn Thọ mới đầu đồng ý mở kết nối. Sau thời gian ông Thọ thấy bất lợi nên rào khóa lại thì bị chủ các thửa đất khác phản đối, đòi thưa kiện. Ông Đào Văn Thọ muốn biết việc mở lối đi tự phát, thỏa thuận miệng với nhau, chưa được Nhà nước hay chính quyền công nhận thì phần đất của ông có bị xem là lối đi chung, đường công cộng không?

Hay như trường hợp của bà Nguyễn Thị Hường (ở xã Xuân Hòa, tỉnh Đồng Nai) thắc mắc: Đất của bà có lối đi qua được bà mở cho nhiều người đi lại trong nhiều năm nay. Tuy nhiên, toàn bộ diện tích lối đi đó vẫn nằm trong giấy chứng nhận quyền SDĐ (gọi tắt là sổ đỏ) mang tên bà và lối đi đó chưa được Nhà nước hay cơ quan có thẩm quyền nào ra quyết định thu hồi, công nhận là lối đi chung thì bà có quyền rào chắn lại không?

Luật sư Nguyễn Đức, Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai cho biết: Lối đi chung được hiểu là phần diện tích chung, được hình thành từ lối mòn mà người dân thường xuyên đi lại; khởi tạo từ một phần đất của người SDĐ trích ra để đáp ứng việc đi lại cho mình, cộng đồng; thuộc quyền quản lý của Nhà nước và theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quyền về lối đi chung đối với bất động sản liền kề bị vây bọc.

Luật sư Nguyễn Đức lưu ý, đối với lối đi chung thuộc quyền sở hữu, quản lý của địa phương thì mọi người được phép sử dụng chung, không được xâm phạm, cản trở như: rào chắn, lấn chiếm. Riêng lối đi thuộc quyền sử dụng của chủ thể có quyền SDĐ hợp pháp thì không phải là lối đi chung mà là lối đi riêng của họ.

Phải được Nhà nước công nhận

Trên cơ sở đó, vướng mắc của ông Đào Văn Thọ (ở xã Đăk Ơ) được luật sư Nguyễn Đức hướng dẫn: Do lối đi mà các thửa đất tự mở chưa có trong bản đồ địa chính, được điều chỉnh về biến động đối với từng thửa đất và được công nhận bằng quyết định hành chính của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Cho nên, hiện tại phần lối đi chung đó nằm trong quyền SDĐ hợp pháp của ai thì thuộc quyền định đoạt của người đó. Khi phát sinh tranh chấp thì pháp luật luôn yêu cầu bên tranh chấp cung cấp chứng cứ như: đã có giấy tờ chứng minh các bên thỏa thuận mở, việc mở lối đi phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, được cơ quan có thẩm quyền cho phép; làm thủ tục đăng ký biến động, điều chỉnh theo đúng quy định pháp luật…

Trường hợp của bà Nguyễn Thị Hường (ở xã Xuân Hòa) cũng vậy, khi lối đi đang thuộc quyền SDĐ hợp pháp của cá nhân bà theo “sổ đỏ” mà Nhà nước đã cấp, chưa được cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất làm đường giao thông bằng quyết định cụ thể, hợp pháp thì vẫn thuộc quyền SDĐ của cá nhân bà. Vì vậy, bà có đầy đủ quyền của người SDĐ đối với lối đi đó trong việc định đoạt như: chuyển mục đích sử dụng, rào chắn, chuyển nhượng, để thừa kế, cho phép hoặc không cho phép mọi người sử dụng làm lối đi chung. Nhất là khi Nhà nước quy hoạch hay giải tỏa để mở đường giao thông thì bà vẫn được hỗ trợ, bồi thường về đất, vật kiến trúc, cây trồng trên đất theo đúng quy định.

Cũng theo luật sư Nguyễn Đức, mặc dù Nhà nước, địa phương khuyến khích người dân, cộng đồng dân cư mở lối đi chung để thuận lợi cho việc đi lại thông thoáng, kết nối giao thông với các tuyến đường công cộng ra bên ngoài. Tuy nhiên, việc mở lối đi chung, giao thông công cộng phải theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, pháp luật về đất đai chứ không được tự phát mở, nhằm mục đích phân lô, bán nền.

Chính vì vậy, Nghị định 123/2024/NĐ-CP, ngày 4-10-2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã có quy định chế tài đối với cá nhân vi phạm như sau: phạt tiền từ 3-5 triệu đồng đối với hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) thuộc địa giới hành chính của xã có diện tích đất dưới 0,05 ha mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép (điểm a, khoản 1, Điều 10); phạt tiền từ 6-10 triệu đồng đối với hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường có diện tích đất dưới 0,05ha mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép (khoản 3, Điều 10).

Ðiểm a, khoản 1, Ðiều 14 Nghị định số 123/2024/NÐ-CP, ngày 4-10-2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định, phạt tiền từ 2-5 triệu đồng đối với cá nhân có hành vi làm suy giảm chất lượng đất dưới 0,05ha thuộc các trường hợp làm mất hoặc giảm độ dày tầng đất đang canh tác; làm thay đổi lớp mặt của đất sản xuất nông nghiệp bằng các loại vật liệu, chất thải hoặc đất lẫn cát, sỏi, đá hay loại đất có thành phần khác với loại đất đang sử dụng; gây bạc màu, gây xói mòn, rửa trôi đất nông nghiệp mà dẫn đến làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất đã được xác định.

Ðoàn Phú