Không dễ tách thửa đối với đất đang tranh chấp

Mặc dù Luật Đất đai năm 2024 cho phép tách thửa đối với thửa đất đang có tranh chấp, song để thực hiện việc này, người đang có quyền sử dụng thửa đất (gọi tắt “sổ đỏ”) đó phải đáp ứng nhiều điều kiện khác được luật quy định.

Đất trồng cây lâu năm ở khu vực nông thôn khi tách thửa, diện tích tối thiểu phải đảm bảo đủ 1 ngàn m2 (1 sào) trở lên đối với khu vực tỉnh Đồng Nai. Trong ảnh: Vườn sầu riêng của nông dân xã Xuân Thành, tỉnh Đồng Nai. Ảnh minh họa: Đoàn Phú

Chính vì luật cho phép, nhưng kèm theo đó rất nhiều điều kiện, nên trong thực tế, đất đang có “sổ đỏ” mà đang có tranh chấp, có khi tranh chấp chỉ là lối đi, bờ ranh, hay một phần diện tích nhỏ trong tổng thể của thửa đất, vẫn không dễ dàng thực hiện được việc tách thửa.

Chỉ tranh chấp ranh giới hoặc một phần nhỏ diện tích

Thửa đất là một thể thống nhất, là một phần diện tích đất đai được xác định rõ ràng bởi ranh giới trên bản đồ địa chính hoặc trên thực địa. Điều này có nghĩa là một thửa đất được coi là một đơn vị độc lập, có các thông tin pháp lý và địa chính riêng biệt, bao gồm: số tờ, số thửa, diện tích, loại đất, hình thức sử dụng đất (SDĐ)…. Chính vì vậy, tại khoản 42, Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định: Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa.

Cũng vì luật quy định như vậy, khi người dân muốn tách thửa đất hiện đang sử dụng thành nhiều thửa nhỏ hơn để chuyển nhượng, để thừa kế, tặng cho con thì không thực hiện được với lý do: đất đang có tranh chấp hoặc không đủ diện tích tối thiểu sau khi tách. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người đang có quyền SDĐ hợp pháp; đồng thời còn phát sinh quan điểm giải quyết không thống nhất, trái ngược nhau từ phía người có thẩm quyền, cơ quan, tổ chức, chuyên gia pháp lý.

Chẳng hạn như trường hợp của bà N.T.B. (xã Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai), ông P.T.S. (xã Thuận Lợi, tỉnh Đồng Nai), thửa đất rộng 5 sào (tức 5 ngàn m², loại đất trồng cây lâu năm, đã có “sổ đỏ”) của các ông, bà đang bị hàng xóm tranh chấp phần ranh giới khoảng 10m² (ngang 0,5m, dài 20m). Vì đất đang tranh chấp nên ông, bà không thực hiện được việc chuyển nhượng khi có nhiều người tới đặt vấn đề và được bà thông tin tình trạng đất đang tranh chấp nên họ thoái lui.

Cũng vì vấn đề giải quyết tranh chấp ranh giới đất với hàng xóm chưa ngã ngũ, bà N.T.B., ông P.T.S. có ý định tách thửa đất ra thành 2 phần (2 thửa riêng biệt) để thuận lợi cho việc chuyển nhượng, khi kết quả giải quyết tranh chấp ranh giới đất giữa ông, bà với hàng xóm chưa có kết quả. 2 người đã tìm tới chuyên gia pháp lý để tư vấn, đưa giải pháp tháo gỡ. Người thì tư vấn, mảnh đất của ông, bà không thể tách thửa khi chưa có kết quả giải quyết cuối cùng như: văn bản hòa giải thành, phán quyết của tòa án có hiệu lực pháp luật. Bởi vì, dù đôi bên chỉ tranh chấp ranh giới, hay chỉ một phần nhỏ diện tích trong thửa đất, vẫn được xem là tranh chấp có liên quan tới toàn bộ thửa đất, vì thửa đất là một thể thống nhất, có các thông tin pháp lý và địa chính riêng biệt, cụ thể, rõ ràng…

Tuy vậy, cũng có quan điểm tư vấn ngược lại, bà N.T.B., ông P.T.S. vẫn tách thửa được, nếu việc tách thửa đó đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024. Quan điểm này viện dẫn điểm c, khoản 1, Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 có quy định như sau: Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất.

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người SDĐ giữa 2 hoặc nhiều người bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp đất đai biểu hiện dưới dạng tranh chấp về ranh giới đất, quyền SDĐ, thừa kế, hoặc các giao dịch liên quan đến quyền SDĐ. Để giải quyết, các bên cần tuân thủ trình tự, thủ tục hòa giải cơ sở. Khi hòa giải ở cơ sở không thành, các bên lựa chọn cách thức giải quyết tiếp theo như tại tòa án, trọng tài, UBND có thẩm quyền.

Luật sư NGUYỄN THỊ HỒNG, Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai

Vậy có tách thửa được không?

Luật sư Ngô Văn Định, Phó Giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật, Hội Luật gia tỉnh Đồng Nai cho biết: Trường hợp đất của bà N.T.B., ông P.T.S. có tách thửa được hay không thì phải đối chiếu với tình trạng đất của 2 người đang sử dụng, xem cả 2 có đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định hay không. Chẳng hạn, đất có “sổ đỏ”, thửa đất còn trong hạn sử dụng, đất không bị tranh chấp, đảm bảo điều kiện về lối đi, diện tích tối thiểu... Tuy nhiên, theo thông tin ông, bà cung cấp, hiện đang bị vướng ở chỗ đất đang tranh chấp nhưng thuộc trường hợp được điểm c, khoản 1, Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 cho phép tách thửa. Để được tách thửa theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, cần xem xét ông, bà có đảm bảo tất cả các điều kiện khác như: xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp hay không.

Luật sư Ngô Văn Định lưu ý: Muốn được tách thửa trong trường hợp này, thửa đất lớn sau khi chia tách ra thành 2, hay nhiều thửa đất nhỏ hơn thửa đất cũ, Luật Đất đai năm 2024 bắt buộc, không được vi phạm khoản 2, Điều 146 Luật Đất đai năm 2024 (không cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp “sổ đỏ” thành 2 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 1 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định ). Đồng thời, phải được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xác thực việc xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất mới được phép tách thửa đất.

Luật sư Ngô Văn Định chỉ rõ: Thửa đất của ông, bà gặp vướng mắc ở chỗ này, dù thực tế thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 147 và Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024, nhưng ai là người xác thực vấn đề này để ông, bà làm hồ sơ, thủ tục để tiến hành tách thửa khi đất đang xảy ra tranh chấp. Bởi vì bước pháp lý quan trọng này hiện tại chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể. Do đó mới có 2 quan điểm trái ngược nhau và cơ quan tiếp nhận hồ sơ tách thửa đồng ý hay từ chối cho phép việc tách thửa đối với đất đang tranh chấp vẫn còn tùy vào quan điểm từng người, tổ chức thực hiện.

   Đoàn Phú