Chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo luật

Chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ) là việc người SDĐ được thay đổi từ mục đích SDĐ này sang mục đích SDĐ khác. Đây là một trong các quyền của người SDĐ được pháp luật công nhận.

Từ ngày 1-7-2025, việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân do chủ tịch UBND cấp xã quyết định. Trong ảnh: Đất trồng cây lâu năm của một hộ dân ở ấp 4, xã Tà Lài. Ảnh minh họa: Đ.Phú

Tuy vậy, người SDĐ muốn chuyển đổi mục đích SDĐ như: chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, đất phi nông nghiệp thì phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai.

Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong dân

Khi sử dụng một thửa đất có diện tích rộng, thuận tiện về giao thông, dân cư, dịch vụ…, người dân luôn muốn thửa đất của mình được sử dụng đa mục đích như: vừa xây được nhà ở, chuồng trại, nhà xưởng, kết hợp với trồng trọt, mở dịch vụ kinh doanh… nhằm khai thác tối đa lợi thế thửa đất, tăng giá trị SDĐ. Đây là nhu cầu thực tế nhưng không phải người dân nào cũng biết việc SDĐ phải đúng mục đích, SDĐ sai mục đích sẽ bị chế tài.

Ông Vương Thành (ngụ xã Lộc Hưng) trình bày, sau khi hợp nhất các xã: Lộc Khánh, Lộc Điền và Lộc Hưng cũ (huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước cũ) thành xã Lộc Hưng mới, giá đất nông nghiệp có xu hướng tăng nhẹ so với thời điểm chưa sáp nhập xã, tỉnh. Nắm bắt xu hướng phát triển của địa phương trong những năm tới, gia đình ông có ý định xây dựng nhà trọ, kết hợp với ki-ốt cho thuê trên 1 hécta đất nông nghiệp của gia đình (đã có giấy chứng nhận quyền SDĐ, gọi tắt là sổ đỏ) ở vị trí thuận đường giao thông. Như vậy, gia đình ông có vi phạm quy định về SDĐ?

Còn bà Lâm Thị Trơn (ngụ xã Xuân Phú) cho hay, hiện bà có 5 sào đất trồng cây lâu năm ở xã Lang Minh (huyện Xuân Lộc cũ). Tuy gọi là rẫy nhưng khu vực này vẫn có nhiều nhà dân ở, giao thông, điện nước rất tốt. Nay bà muốn cho vợ chồng người con trai 3 sào đất để cất nhà ở và sản xuất. “Tôi phải làm sao để việc tặng cho con trai đất và tiến tới cất nhà ở hợp pháp?” - bà Trơn hỏi.

Trước sức ép về nơi ở khi con cái đến tuổi lập gia đình, cần tách hộ ra ở riêng, xu hướng đô thị hóa, hiện nhiều người dân có đất trồng cây lâu năm muốn chuyển nhượng một phần diện tích đất hiện có để trang trải cuộc sống hoặc xây dựng nhà ở, xưởng cho thuê, kinh doanh… lại không nắm rõ các quy định về điều kiện chuyển đổi mục đích SDĐ.

Luật gia Đỗ Văn Gọn, Hội Luật gia tỉnh Đồng Nai, cho biết nhu cầu tách thửa đất nông nghiệp của người dân để tặng cho con cái sản xuất, xây nhà ở là chính đáng. Tuy nhiên, việc tách thửa phải đảm bảo về diện tích tối thiểu khi tách thửa, đồng thời việc tặng cho phải tuân thủ các quy định như: lập hợp đồng bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, đăng ký biến động… Còn việc xây dựng các công trình trên đất trồng cây lâu năm như: nhà ở, nhà trọ, ki-ốt… chỉ thực hiện được sau khi chuyển mục đích SDĐ thành công.

Luật sư CAO SƠN HÀ, Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai, lưu ý: “Hộ gia đình, cá nhân muốn thực hiện việc chuyển mục đích SDĐ phải đáp ứng các điều kiện về: đất phải có sổ đỏ, không có tranh chấp; phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và có đơn xin chuyển mục đích SDĐ của người SDĐ”.

Quy định chuyển mục đích sử dụng đất

Theo luật gia Đỗ Văn Gọn, tại khoản 1, Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 có quy định, các trường hợp chuyển mục đích SDĐ sau đây phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì mới được thực hiện, gồm: chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp; chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn; chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

“Căn cứ vào quy định này, ông Vương Thành ở xã Lộc Hưng và bà Lâm Thị Trơn ở xã Xuân Phú thuộc trường hợp luật bắt buộc phải xin phép và được cơ quan có thẩm quyền cho phép, thì ông, bà mới chuyển đổi mục đích SDĐ nông nghiệp sang đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được” - luật gia Đỗ Văn Gọn hướng dẫn.

Trong khi đó, ông Phạm Lê (ngụ phường Trấn Biên), ông Huỳnh Văn Tú (ngụ phường Bình Phước) muốn biết: “Tại điểm a, khoản 2, Điều 123 Luật Đất đai năm 2024 có quy định, UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với cá nhân. Nay thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp, gồm: cấp tỉnh và cấp xã, bỏ cấp huyện. Vậy tổ chức, cá nhân nào thay UBND cấp huyện quyết định cho phép người dân chuyển đổi mục đích SDĐ?”.

Vấn đề này, theo luật sư Cao Sơn Hà, Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai, tại điểm m, khoản 1, Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12-6-2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai có quy định, thẩm quyền của UBND huyện theo điểm a, khoản 2, Điều 123 Luật Đất đai năm 2024 chuyển giao cho chủ tịch UBND cấp xã thực hiện.

“Như vậy, kể từ ngày 1-7-2025, khi thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp, quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân do chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng quyết định. Đồng thời, quá trình thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích SDĐ, hộ gia đình, cá nhân gặp thuận tiện hơn, dễ dàng thực hiện ngay tại UBND cấp xã nơi đất mà hộ gia đình, cá nhân mong muốn chuyển đổi mục đích sử dụng” - luật sư Cao Sơn Hà chia sẻ.

Đoàn Phú