Xác lập chuyển nhượng đất đai thấp hơn giá thực tế có bị vô hiệu?

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng đất đai (bất động sản) là giá chuyển nhượng và thuế suất. Giá chuyển nhượng căn cứ vào giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng để tính thuế.

Người chuyển nhượng bất động sản thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu không thuộc trường hợp được miễn, giảm thuế theo quy định. Ảnh minh họa: Đ.Phú

Trường hợp bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận trên hợp đồng ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất thực tế đã chuyển nhượng thì liệu hợp đồng chuyển nhượng có bị vô hiệu vì hành vi trốn thuế hay không?

Ghi giao dịch thấp hơn thực tế để nộp thuế ít hơn

Theo khoản 5, Điều 3 Văn bản hợp nhất số 03/VBHN-VPQH ngày 16-9-2024 của Văn phòng Quốc hội Luật Thuế TNCN (viết tắt Văn bản hợp nhất số 03) thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế TNCN. Như vậy, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng đất đai. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng đất đai là giao dịch dân sự nên pháp luật cho phép các bên được thỏa thuận trong hợp đồng là bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ nộp thuế TNCN thay cho bên chuyển nhượng.

Do không thuộc trường hợp được miễn, giảm thuế TNCN theo Điều 4 và Điều 5 Văn bản hợp nhất số 03, khi có nhu cầu chuyển nhượng 2 sào đất trồng cây lâu năm (giá trị thực tế 1 tỷ đồng), bà C.T.Y. (ngụ huyện Định Quán) gợi ý với bên nhận chuyển nhượng là bà B.L. (ngụ cùng địa phương), hai bên chỉ lập hợp đồng chuyển nhượng ghi nhận số tiền chuyển nhượng là 800 triệu đồng (chênh lệch hơn 200 triệu đồng). Bà C.T.Y. còn thỏa thuận nếu bà B.L. đồng ý thì bà sẽ giảm giá bán đất 50 triệu đồng.

Dù thấy lợi nhưng bà B.L. vẫn chưa dám quyết định. Bà bày tỏ sự lo lắng, một khi bà C.T.Y. “lật kèo”, không muốn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bằng cách khởi kiện hủy hợp đồng thì bà bị thiệt thòi.

“Tôi nghe nói hợp đồng chuyển nhượng đất đai giữa tôi và bà C.T.Y. như vậy là giả tạo, dẫn đến vô hiệu. Nếu nó vô hiệu thì tôi chỉ nhận được số tiền bà C.T.Y. trả lại 800 triệu đồng, thay vì 950 triệu đồng?” - bà B.L. thắc mắc.

Tương tự, khi được ông L.S. (ngụ thành phố Biên Hòa) đề nghị chuyển nhượng 300m² đất thổ cư với giá ghi trong hợp đồng là 1,2 tỷ đồng (giá thực tế gần 1,5 tỷ đồng), ông H.V.B. (người nhận chuyển nhượng đất, ngụ xã Cây Gáo, huyện Trảng Bom) cũng băn khoăn. Ông H.V.B. bày tỏ lo lắng: “Nếu hợp đồng bị vô hiệu do giả tạo thì tôi phải làm sao?”.

Theo Điều 4 và Điều 5 Văn bản hợp nhất số 03, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì được miễn thuế TNCN. Đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp.

Hành vi bị luật cấm

Thuế là một khoản nộp ngân sách nhà nước bắt buộc của tổ chức, hộ gia đình, hộ kinh doanh, cá nhân theo quy định của các luật thuế (khoản 1, Điều 3 Luật Quản lý thuế năm 2019). Chính vì vậy, khoản 3, Điều 6 Luật Quản lý thuế năm 2019 nghiêm cấm hành vi lợi dụng để chiếm đoạt hoặc sử dụng trái phép tiền thuế.

Luật sư Lưu Hồng Khanh (thuộc Đoàn Luật sư tỉnh) cho biết, thuế TNCN khi chuyển nhượng đất đai là một loại thuế bắt buộc người chuyển nhượng đất phải nộp cho Nhà nước; trừ trường hợp được miễn theo Điều 4 và giảm theo Điều 5 Văn bản hợp nhất số 03. Do đó, hành vi thỏa thuận lập hợp đồng trong chuyển nhượng đất với giá thấp hơn so với giá thực tế mà hai bên giao dịch nhằm mục đích giảm nộp thuế TNCN như các trường hợp trên là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm. Còn hợp đồng giao dịch giữa các bên có bị vô hiệu hay không, hiện có 2 luồng quan điểm trái ngược nhau.

Quan điểm thứ nhất cho rằng, việc giá tiền giao dịch ghi trong hợp đồng không đúng với giá thực tế không phải che giấu giao dịch khác và cũng không phải là căn cứ vô hiệu hợp đồng. Bởi vì, mục đích của việc che giấu giá thật của các bên tham gia giao dịch là giảm tiền thuế phải nộp thuế TNCN, chứ không phải giao dịch giả tạo.

Quan điểm này lập luận, căn cứ điểm a, khoản 1, Điều 17 Thông tư  92/2015/TT-BTC ngày 15-6-2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế TNCN đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế TNCN quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 712014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày
12-2-2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế, quy định giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Do đó, chỉ khi nào giá mà các bên chuyển nhượng thể hiện trong hợp đồng thấp hơn giá đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì mới đủ cơ sở chứng minh đó là giao dịch giả tạo, hành vi trốn thuế TNCN.

Quan điểm thứ 2 thì ngược lại, hợp đồng mua bán giữa các bên là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác (che giấu hợp đồng giao dịch ngầm giữa các bên). Do đó, theo khoản 1, Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng mua bán giữa các bên bị vô hiệu. Một khi vô hiệu thì các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, nghĩa là bên nhận chuyển nhượng trả lại đất, còn bên chuyển nhượng trả lại tiền.

“Tôi đồng thuận với quan điểm thứ 2, vì bản chất giao dịch ngầm giữa các bên là có thực và chỉ khác về số tiền ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng nhằm mục đích nộp thuế TNCN thấp hơn. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch vi phạm điều cấm của luật và giao dịch giả tạo sẽ bị vô hiệu. Như vậy, người nhận chuyển nhượng sẽ bị thiệt thòi nếu giao dịch đó phát sinh tranh chấp và bị hủy” - luật sư Lưu Hồng Khanh bày tỏ.         

Đoàn Phú