Quy định mới về cấp sổ đỏ đối với đất nhỏ hẹp

Thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ) khi hợp thửa. Điều này sớm tháo gỡ khó khăn trong việc cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất (SDĐ), cũng như trong quản lý, SDĐ đối với những thửa đất dạng này.

Thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt nếu hợp thửa đúng quy định sẽ được cấp sổ đỏ. Trong ảnh: Một nông dân ở xã Vĩnh Thanh (huyện Nhơn Trạch) hợp những thửa đất nhỏ thành thửa đất lớn để tiện bề sản xuất. Ảnh minh họa: Đ.Phú

Đây là quy định mới tại Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30-7-2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2024 (gọi tắt Nghị định 102, có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) và Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND ngày 29-8-2022 của UBND tỉnh Đồng Nai quy định tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai (gọi tắt Quyết định 35, hiện còn hiệu lực).

Đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt khó làm sổ đỏ

Trong quá trình SDĐ của người dân, có những thửa đất rất nhỏ, nằm xen kẽ với các thửa đất khác, có hình dạng, kích thước phức tạp, không vuông vắn… dẫn tới việc người dân gặp khó khăn trong quá trình SDĐ, đăng ký cấp sổ đỏ, chuyển nhượng quyền SDĐ theo đúng quy định.

Thời gian qua, không ít người dân gặp vướng mắc về vấn đề đăng ký cấp sổ đỏ đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt. Chẳng hạn như trường hợp của ông P.V.B. (ngụ phường Long Bình, thành phố Biên Hòa) có diện tích đất sử dụng khoảng 30m2 nằm lọt thỏm trong con hẻm nhỏ.

Ông B. cho biết, phần đất này ông chuyển nhượng bằng giấy tay từ người khác vào năm 2010. Sau đó, ông đã dựng tạm cái chòi gỗ và khi chòi hư thì xây dựng bằng gạch để ở. Đến năm 2023, ông đi làm thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ và được cơ quan chức năng trả lời diện tích đất của ông không đủ điều kiện cấp sổ đỏ đối với đất ở theo quy định.

Trường hợp của bà C.T.L. (ngụ xã Thanh Bình, huyện Trảng Bom) cũng “éo le” không kém. Bà C.T.L. trình bày, bà được một người chuyển nhượng lại (giấy tay) một khu đất có hình dạng, kích thước không vuông vắn khoảng 600m2 (loại đất trồng cây lâu năm). Bà đã làm cái chòi nhỏ trên mảnh đất này để ở, tiện bề đi làm thuê. Tuy nhiên, đất của bà nằm lọt thỏm trong nhiều khu đất khác, chưa có đường đi riêng, dù bà rất muốn chuyển mục đích sử dụng thành đất ở nhưng do không thỏa mãn các điều kiện về diện tích, lối đi nên không làm được.                      

Khoản 4, Điều 5 Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND ngày 29-8-2022 của UBND tỉnh Đồng Nai quy định tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai có quy định, trường hợp thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho người SDĐ liền kề thì phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất trước khi cấp giấy chứng nhận.

Được cấp sổ đỏ khi đủ điều kiện

Điều 47 Nghị định 102 quy định, các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất theo quy định phải đáp ứng các tiêu chí sau: thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý quy định tại điểm d, khoản 1 và khoản 2, Điều 7 Luật Đất đai năm 2024; không đủ điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất theo quy định của UBND cấp tỉnh; phù hợp với quy hoạch SDĐ cấp huyện hoặc quy hoạch chung; không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch...

Còn theo Quyết định 35 thì việc nhập, tách các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt phải đảm bảo về diện tích tối thiểu và tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai.Do đó, những vấn đề vướng mắc nêu trên của người dân được luật sư Nguyễn Đức (Đoàn Luật sư tỉnh) hướng dẫn như sau, với trường hợp của ông P.V.B., đất của ông không được cấp sổ đỏ vì chuyển nhượng không hợp lệ, không đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh Đồng Nai tại thời điểm ông xin tách thửa. Cụ thể là không đáp ứng theo Điều 3, 4 và 5 của Quyết định 35 như: điều kiện chuyển nhượng QSD một phần thửa đất theo quy định pháp luật đất đai; diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa là 60m2… Do đó, nếu có thể, ông nhận chuyển nhượng thêm một ít đất ở cho đủ điều kiện tách, hợp thửa theo Quyết định 35. Tuy vậy, khi chuyển nhượng thêm và tách, nhập thửa đất, ông phải tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật về chuyển nhượng đối với đất đai và Quyết định 35 của UBND tỉnh.

Đối với trường hợp của bà C.T.L., luật sư Nguyễn Đức cho biết, do việc chuyển nhượng không tuân thủ pháp luật về đất đai, công chứng hoặc chứng thực và không đáp ứng điều kiện tách thửa, hợp thửa theo Quyết định 35 là diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại nông thôn là 2 ngàn m² nên để đủ điều kiện cấp sổ đỏ, bà cần phải chuyển đổi một phần diện tích đất trồng cây lâu năm sang đất ở (nếu thuộc trường hợp được chính quyền cho phép chuyển đổi), hoặc liên hệ với người có đất lân cận, chủ đất cũ chuyển nhượng thêm cho đủ diện tích tối thiểu về đất nông nghiệp rồi tách thửa.

Cũng theo luật sư Nguyễn Đức, Điều 47 Nghị định 102 quy định, các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý được giải quyết theo hướng: ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất cho người SDĐ liền kề. Trường hợp thửa đất có từ 2 người SDĐ liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt thì căn cứ vào quy hoạch, điều kiện thực tế SDĐ của người SDĐ liền kề để cơ quan có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất quyết định…

Đoàn Phú