Xử lý tài sản bảo đảm là nhà và đất để thực hiện nghĩa vụ vay mượn

Trong quá trình vay mượn tiền, bên cho vay mượn yêu cầu hoặc không yêu cầu bên vay mượn thế chấp tài sản nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ cho khoản vay.

Các luật gia Hội Luật gia tỉnh (thứ 2 và 3, bên phải) tư vấn pháp luật cho người dân tại buổi tuyên truyền pháp luật ở huyện Long Thành. Ảnh: Đ.Phú

Theo quy định của pháp luật, nếu bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng thì tài sản bảo đảm sẽ được xử lý.

Đem sổ đỏ đảm bảo cầm cố

Ông V.V.N. (ngụ xã Gia Kiệm, huyện Thống Nhất) trình bày, do cần vốn đầu tư phát triển kinh tế gia đình, vợ chồng ông đã vay của bà N.P.T. (ngụ cùng địa phương) 200 triệu đồng và thế chấp 1,1 hécta đất (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gọi tắt là sổ đỏ). Sau khi hai bên xác lập hợp đồng đã được công chứng, bà T. giao cho vợ chồng ông 200 triệu đồng, còn vợ chồng ông giao sổ đỏ cho bà T. nắm giữ (riêng đất và nhà trên đất vẫn do vợ chồng ông N. quản lý, sử dụng).

Trong quá trình vay mượn, dù vợ chồng ông trả lãi đúng hạn nhưng bà T. vẫn đem sổ đỏ của vợ chồng ông cầm cố cho người khác để vay số tiền gấp nhiều lần so với số tiền vợ chồng ông đã vay của bà. Ông N. gặp bà T. thắc mắc việc này thì được giải thích, khi nào hết hạn vay, vợ chồng ông bà N. trả dứt điểm lãi và gốc thì bà T. sẽ trả lại sổ đỏ như cam kết theo hợp đồng.

Lo bà T. làm điều mờ ám trong việc đem sổ đỏ của mình cầm cố cho người khác vay số tiền rất lớn, nếu lỡ bà T. không trả được nợ vay thì vợ chồng ông mất đất, vợ chồng ông N. gặp bà T. thương lượng trả nợ vay trước hạn để lấy sổ đỏ về, nhưng bà T. không đồng ý.

“Việc bà T. đem sổ đỏ của vợ chồng tôi đi cầm cố như vậy có đúng không và vợ chồng tôi phải làm gì để lấy sổ đỏ về” - ông N. thắc mắc.

Hay như trường hợp của bà L.T.M. (ngụ xã Suối Nho, huyện Định Quán) thắc mắc, vợ chồng bà dùng sổ đỏ để bảo đảm cho khoản vay 150 triệu đồng của bà P.T.Y. (ngụ cùng địa phương). Tuy nhiên, do làm ăn thua lỗ nên tới thời hạn trả nợ và lãi vay, vợ chồng bà M. vẫn chưa trả nợ được thì liệu có bị bà Y. “siết” nhà và đất đã được cấp sổ đỏ?

Trao đổi về các vấn đề trên, luật sư Lưu Hồng Khanh (Đoàn Luật sư tỉnh) cho biết, việc vay mượn có thế chấp tài sản bảo đảm cho khoản vay là giao dịch dân sự. Giao dịch này hợp pháp khi đáp ứng các điều kiện theo Điều 117 (điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự), Điều 118 (mục đích của giao dịch dân sự), Điều 119 (hình thức của giao dịch dân sự) của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì sẽ phát sinh hiệu lực.

Do giao dịch giữa các bên giao kết đúng pháp luật về chủ thể, mục đích, nội dung, hình thức, đối tượng… nên giao dịch sẽ phát sinh hiệu lực. Nghĩa là bên vay phải có nghĩa vụ trả gốc, lãi theo đúng cam kết và giao sổ đỏ cho bên cho vay nắm giữ. Ngược lại, bên cho vay phải có nghĩa vụ giao đủ tiền và trả lại sổ đỏ cho bên vay khi thanh lý hợp đồng.

Luật sư LƯU HỒNG KHANH (Đoàn Luật sư tỉnh) lưu ý, chỉ khi nào người đứng tên trên sổ đỏ chuyển giao quyền này cho người nhận chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật đất đai, dân sự, công chứng…, thì lúc đó chủ sổ đỏ mới sẽ có đầy đủ quyền của người sử dụng đất và sổ đỏ đó mới trở thành tài sản đem ra giao dịch.

Thương lượng không thành thì khởi kiện

Cũng theo luật sư Lưu Hồng Khanh, trường hợp vay mượn giữa ông V.V.N. với bà N.P.T. và giữa bà L.T.M. với bà P.T.T. cần căn cứ vào hợp đồng vay mượn có thế chấp tài sản bảo đảm và căn cứ theo các quy định pháp luật về đất đai, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại Mục 3, Chương XV của Bộ luật Dân sự năm 2015 để xem xét, đánh giá.

Cụ thể, hợp đồng vay mượn giữa ông V.V.N. với bà N.P.T. dù chưa đến hạn thanh lý, chấm dứt hợp đồng, nhưng bà T. vi phạm nghĩa vụ của bên cho vay; nghĩa là vi phạm quy định tại Điều 123 và khoản 1, Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Luật sư Lưu Hồng Khanh lý giải, sổ đỏ không phải là tài sản mà là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của ông N., nhưng bà T. lại tự ý đem đi cầm cố, thế chấp cho người khác để vay tiền là trái pháp luật. Do đó, pháp luật buộc bà T. phải có nghĩa vụ trả lại sổ đỏ cho ông N. theo đúng cam kết trong hợp đồng; nếu bà T. không thực hiện thì có quyền khởi kiện vụ việc ra tòa án.

Còn trường hợp của bà L.T.M. với bà P.T.Y. thì căn cứ theo Điều 299 (các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm), Điều 301 (giao tài sản bảo đảm để xử lý) và Điều 302 (quyền nhận lại tài sản bảo đảm) của Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết.

Nghĩa là, do bà M. không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi vay cho bà Y. khi đến hạn thanh lý hợp đồng, hai bên không có thỏa thuận gì khác và tài sản là nhà đất hiện do bà Y. nắm giữ, sử dụng nên bà Y. có quyền yêu cầu tòa án giải quyết bằng việc khởi kiện bà M.

“Để tránh phiền phức, bà M. nên thương lượng với bà Y. cho kéo dài thời gian trả nợ hoặc tự bán tài sản để trả, hoặc giao tài sản cho bà Y.” - luật sư Lưu Hồng Khanh hướng dẫn.

Đồng quan điểm, luật gia Nguyễn Thanh Tấn (Hội Luật gia tỉnh) cho biết thêm, nhiều người nhầm tưởng sổ đỏ là tài sản nên tự ý lấy sổ đỏ của người thân, hoặc của người vay tiền của mình đi cầm cố, thế chấp vay tiền người khác. Điều này không chỉ làm cho hợp đồng vay đó bị vô hiệu, mà còn có thể bị xử lý hình sự về tội lừa đảo; bởi sổ đỏ thuộc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người đứng tên trên sổ đỏ và chỉ người đứng tên trên sổ đỏ mới có quyền chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp…

Đoàn Phú