Quy định mới về chuyển nhượng đất 'nền'

Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 1-1-2025) không có thuật ngữ đất “nền” (lô), mà chỉ có quy định thửa đất, diện tích đất.

Luật gia Phạm Đình Đức (Hội Luật gia thành phố Biên Hòa) giải đáp thắc mắc cho người dân đến tìm hiểu về điều kiện tách thửa đất trên địa bàn tỉnh. Ảnh: Đ.Phú

Muốn chuyển nhượng hoặc tách một thửa đất ra nhiều thửa đất khác nhau để xây dựng nhà ở, người sử dụng đất (SDĐ) phải có giấy chứng nhận quyền SDĐ, đồng thời tuân thủ nhiều quy định khác như: quy hoạch, đảm bảo diện tích tối thiểu, không có tranh chấp…

Điều kiện chuyển nhượng đất ở

Đất ở là đất dùng để xây dựng nhà ở và các công trình gắn liền với đất. Đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, sử dụng ổn định lâu dài, bao gồm: đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn.

Luật gia Phạm Đình Đức (Hội Luật gia thành phố Biên Hòa) cho biết, đất ở cũng như các loại đất khác thuộc nhóm phi nông nghiệp và đất nông nghiệp, muốn chuyển nhượng được thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.

Chẳng hạn như, phải có giấy chứng nhận quyền SDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền SDĐ ở hoặc giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật. Quyền SDĐ không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự. Trong thời hạn SDĐ, quyền SDĐ không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật…

“Tuy vậy, không phải đất ở khi đã đáp ứng tất cả các điều kiện trên thì cá nhân thực hiện được quyền chuyển nhượng của mình. Bởi vì, từ Điều 78 đến Điều 90, Chương VI, Luật Đất đai năm 2024 có các quy định: đất đang bị Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; vì vi phạm pháp luật đất đai, trưng dụng đất thì không được phép chuyển nhượng” - luật gia Phạm Đình Đức lưu ý.

Cũng theo luật gia Phạm Đình Đức, quyền chuyển nhượng đất ở của cá nhân trong trường hợp đất đang bị thu hồi, trưng dụng chỉ thực hiện được khi Nhà nước bãi bỏ việc thu hồi, trưng dụng hoặc sau 12 tháng thông báo thu hồi đất nhưng không được thực thi, dẫn tới thông báo thu hồi đất hết hiệu lực theo khoản 5, Điều 85 Luật Đất đai năm 2024. Đồng thời, phải thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 và khoản 7, Điều 76 Luật Đất đai năm 2024.

Đất ở có được phân “nền” chuyển nhượng?

Do nhu cầu cuộc sống, kinh tế, chỗ ở..., không ít người muốn tách một thửa đất ở của mình ra làm nhiều thửa đất nhỏ hơn để chuyển nhượng, tặng cho con, người thân để xây dựng nhà ở hoặc dùng vào mục đích khác.

Luật gia Đỗ Văn Gọn, Phó trưởng ban Tuyên truyền, phổ biến và xây dựng pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, đất ở, xây dựng làm nhà ở một khi được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ cho cá nhân thì cá nhân đó có đầy đủ quyền của người SDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 như: quyền chung của người SDĐ (Điều 26); quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ; góp vốn bằng quyền SDĐ (Điều 27) và tách thửa, hợp thửa (Điều 220)...

Cũng theo luật gia Đỗ Văn Gọn, việc tách một thửa đất ở ra làm nhiều thửa nhỏ hơn của cá nhân phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024. Đây là quy định rất mới, được Luật Đất đai năm 2024 quy định ngay trong luật, không phải chờ các văn bản dưới luật hướng dẫn việc tách thửa, hợp thửa như Luật Đất đai năm 2013 (đang có hiệu lực).

Chẳng hạn, tại khoản 1, Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây: thửa đất đã được cấp “sổ đỏ”. Thửa đất còn trong thời hạn SDĐ. Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Ngoài các nguyên tắc, điều kiện trên, khoản 2, Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 còn có quy định, việc tách thửa phải bảo đảm thêm các điều kiện như: các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề. Trường hợp phân chia quyền SDĐ theo bản án, quyết định của tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

“Một khi thửa đất đảm bảo nguyên tắc, điều kiện theo khoản 1 và khoản 2, Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 thì cá nhân có quyền tách một thửa đất ở ra thành nhiều thửa đất ở nhỏ hơn và chuyển nhượng thửa đất sau khi tách cho người khác” - luật gia Đỗ Văn Gọn cho biết.

Đoàn Phú