Những quy định mới liên quan tới giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) sửa đổi năm 2023 (có hiệu lực từ ngày 1-1-2025) có rất nhiều điểm mới đáng chú ý so với Luật KDBĐS năm 2014, nhất là những quy định về đưa BĐS hình thành trong tương lai vào giao dịch.

Tư vấn viên pháp luật Hội Luật gia tỉnh tư vấn cho người dân về giao dịch bất động sản. Ảnh minh họa: Đ.Phú

Với 10 chương, 83 điều, Luật KDBĐS sửa đổi năm 2023 quy định về KDBĐS, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong KDBĐS, quản lý nhà nước về KDBĐS.

* Những quy định mới

Luật KDBĐS sửa đổi năm 2023 quy định nguyên tắc KDBĐS phải công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật. BĐS, dự án BĐS đưa vào mua bán phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật KDBĐS sửa đổi năm 2023. Tổ chức, cá nhân được KDBĐS ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.

Đồng thời, Luật KDBĐS sửa đổi năm 2023 cũng quy định rõ các loại BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh gồm: nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm: công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS...

Luật sư Cao Sơn Hà (Đoàn Luật sư Đồng Nai) cho biết, ngoài các quy định trên, Luật KDBĐS sửa đổi năm 2023 còn có quy định, trước khi đưa BĐS, dự án BĐS vào giao dịch, doanh nghiệp KDBĐS phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5, Điều 6 Luật KDBĐS sửa đổi năm 2023 trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS theo quy định của Luật KDBĐS sửa đổi năm 2023 và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp KDBĐS.

Cũng theo luật sư Cao Sơn Hà, Luật KDBĐS sửa đổi năm 2023 có quy định cụ thể về những hành vi bị nghiêm cấm trong KDBĐS mà Luật KDBĐS năm 2014 còn bỏ ngỏ như: KDBĐS không đủ điều kiện theo quy định của Luật KDBĐS sửa đổi năm 2023. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật KDBĐS sửa đổi năm 2023; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật. Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến KDBĐS trái quy định của pháp luật…

* Cho phép mở bán BĐS hình thành trong tương lai

BĐS hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng được Luật KDBĐS sửa đổi năm 2023 cho phép đưa vào mua bán.

Cụ thể, Điều 22 Luật KDBĐS sửa đổi năm 2023 quy định, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh gồm: các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023. Các loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai bao gồm: công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

Luật sư Nguyễn Thị Hồng Ngân, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật tỉnh (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch phải hội đủ điều kiện tại Điều 24 Luật KDBĐS sửa đổi năm 2023. Theo đó, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch phải là nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…).

Đồng thời, phải có thêm các loại giấy tờ sau: giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng…

Cũng theo luật sư Nguyễn Thị Hồng Ngân, bên cạnh điều kiện về cho phép mở bán BĐS hình thành trong tương lai, Luật KDBĐS sửa đổi năm 2023 còn điều chỉnh thêm vấn đề liên quan đến thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Chẳng hạn, Điều 25 Luật KDBĐS sửa đổi năm 2023 có quy định, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua.

Đoàn Phú

	Rủi ro về giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai
	Giao dịch đất đai bằng giấy tay dễ bị vô hiệu