Hệ thống pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch đô thị của nước ta trong thời gian qua đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an sinh xã hội. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật ở các lĩnh vực này đang bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, cần phải kịp thời sửa đổi, hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu thực tiễn.
Hệ thống pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản (BĐS), quy hoạch đô thị (QHĐT) của nước ta trong thời gian qua đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an sinh xã hội. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật ở các lĩnh vực này đang bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, cần phải kịp thời sửa đổi, hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu thực tiễn.
 |
| Những vướng mắc trong pháp luật về quy hoạch đô thị khiến hoạt động xây dựng và quản lý đô thị chưa mang tính tổng thể, vẫn còn tình trạng manh mún. Trong ảnh: Một điểm ngập ở khu vực cầu Đồng Khởi (TP.Biên Hòa) gây ùn tắc giao thông nghiêm trọng trên đoạn đường này sau các trận mưa lớn. Ảnh minh họa: T.Nhân |
Chính vì lẽ đó, bộ phận thường trực Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát văn bản quy phạm pháp luật (QPPL) vừa tổ chức hội thảo Các vướng mắc, bất cập của pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, QHĐT tại tỉnh Đồng Nai. Mục đích nhằm giúp tổ công tác có đầy đủ cơ sở dữ liệu, thông tin thực tiễn để báo cáo Thủ tướng Chính phủ vào tháng 12-2022.
* Những hạn chế, bất cập
Luật Nhà ở được ban hành tháng 11-2005, Luật Kinh doanh BĐS ban hành tháng 6-2006, Luật QHĐT được ban hành tháng 6-2009 đều đã qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung, thay thế để đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Các luật nêu trên và các văn bản QPPL dưới luật đã thể chế hóa chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về phát triển nhà ở, thị trường BĐS, QHĐT, từng bước hoàn thiện, tạo lập khuôn khổ pháp lý để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.
3 lĩnh vực trên có quan hệ mật thiết với nhau. Thực hiện tốt các lĩnh vực này sẽ tạo điều kiện thuận lợi để hội nhập kinh tế quốc tế, thu hút vốn đầu tư hiệu quả, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực to lớn để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau, hệ thống pháp luật về các lĩnh vực nêu trên đã và đang bộc lộ những hạn chế, bất cập, gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước và cho cả người dân, doanh nghiệp.
Tại hội thảo, đại diện các cơ quan, đơn vị, chuyên gia, doanh nghiệp tại Đồng Nai và TP.HCM đều đồng tình về sự cần thiết phải sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở, thị trường BĐS, QHĐT. Các đại biểu tích cực tham gia trao đổi, phân tích đầy đủ về thực trạng, bất cập, hạn chế của hệ thống pháp luật trong các lĩnh vực này.
Ông Nguyễn Văn Đức (Cục Kiểm tra văn bản QPPL, Bộ Tư pháp) cho biết, qua rà soát 84 văn bản QPPL về nhà ở, kinh doanh BĐS, QHĐT đã phát hiện khoảng 20 mâu thuẫn, bất cập, không phù hợp với thực triễn. Chẳng hạn, trong lĩnh vực nhà ở, Khoản 3, Điều 7 và Khoản 1, Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 với Điều 5, Luật Đất đai năm 2013 quy định không đồng bộ trong vấn đề sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, dẫn đến khó khăn triển khai bán nhà ở cho đối tượng cá nhân người nước ngoài trên thực tế.
Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, Khoản 3, Điều 62, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới, vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong giao dịch kinh doanh BĐS. “Quy định này đã hạn chế quyền của nhà môi giới BĐS được phép mua bán BĐS của mình và cũng không được mua, bán theo ủy quyền của chủ sở hữu BĐS, dẫn đến khó khăn cho người có nhu cầu mua bán BĐS thông qua môi giới” - ông Đức cho hay.
 |
| Một dự án chung cư cao tầng kết hợp thương mại đang được xây dựng ở TP.Biên Hòa. Ảnh: Huy Anh |
Bà Nguyễn Thị Mỹ Đại (Sở Tư pháp TP.HCM) cũng đã nêu ra 6 vướng mắc, bất cập của pháp luật khi áp dụng thực tiễn. Cụ thể, Khoản 3, Điều 69 Luật Đất đai năm 2013 quy định UBND cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày. Tuy nhiên, thực tế hiện nay có những dự án thu hồi đất lớn, có nhiều hộ gia đình bị ảnh hưởng nên việc quy định ban hành quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày là không khả thi.
Theo ông Chu Việt Hùng (Sở Xây dựng Đồng Nai), Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định về việc dành 20% diện tích sàn nhà ở xã hội để kinh doanh thương mại. Tuy nhiên, Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 1-4-2021 sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã bỏ quy định này.
Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không được sử dụng 20% diện tích sàn nhà ở để kinh doanh thương mại. Tuy nhiên, theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng quy định, tùy theo quy mô dân số của dự án mà phải có một số công trình dịch vụ phục vụ cho dự án như: nhà trẻ, mẫu giáo, siêu thị mini… Vì vậy, cần phải có sự hướng dẫn rõ ràng về việc quản lý sử dụng các công trình dịch vụ trên như thế nào cho phù hợp với quy định.
* Hoàn thiện hệ thống pháp luật
Đại diện các bộ, ngành, địa phương, chuyên gia cho rằng, một số quy định trong lĩnh vực nhà ở, thị trường BĐS, QHĐT hiện còn chồng chéo, mâu thuẫn, tính khả thi, tính dự báo chưa cao là do chất lượng công tác xây dựng pháp luật còn bất cập. Nhiều vấn đề kinh tế - xã hội mới, phức tạp nảy sinh, nhất là trong bối cảnh cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4, yêu cầu cấp bách của việc phòng, chống dịch bệnh Covid-19 và phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an sinh xã hội đã dẫn tới những bất cập, khoảng trống trong hệ thống pháp luật hiện hành...
Tại hội thảo, các đại biểu đã tích cực tham gia đóng góp ý kiến, kiến nghị sửa đổi, bổ sung vào hệ thống pháp luật. Trong đó, kiến nghị các bộ, ngành liên quan tiếp tục tham mưu Chính phủ trình Quốc hội ban hành Luật Đất đai sửa đổi và tham mưu ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành, góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai; đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện pháp luật về theo dõi tình hình thi hành pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, QHĐT; tăng cường công tác tập huấn, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức.
Ông Hồ Hoàng Hà (Cục Kiểm tra văn bản QPPL, Bộ Tư pháp) nhấn mạnh, cần phải tăng cường tính cải cách pháp luật thực chất, xác định rõ các triết lý về phát triển; tránh giải pháp tình thế “hỏng đâu vá đó”; loại trừ triệt để lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ, địa phương. Tập trung rà soát, đề xuất sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện thể chế thống nhất, đồng bộ giữa pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, QHĐT với pháp luật về các lĩnh vực khác như: Luật Đất đai năm 2013, Luật Du lịch năm 2017, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Kiến trúc năm 2019, Luật Quy hoạch năm 2017, Luật Đầu tư năm 2020… để đảm bảo hiệu lực quản lý nhà nước; đồng thời, bảo đảm sự minh bạch, thông thoáng, thuận tiện cho người dân, các nhà đầu tư, doanh nghiệp…
Phát biểu tại hội thảo, Phó cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản QPPL Bộ Tư pháp Nguyễn Thị Thu Hòe (chủ trì hội thảo) cho hay, các ý kiến trao đổi, thảo luận của các đại biểu đã được tổ công tác ghi nhận đầy đủ và tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện kết quả rà soát quy định của pháp luật về các lĩnh vực nêu trên trước khi báo cáo Thủ tướng Chính phủ.
 |
Phó cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản QPPL (Bộ Tư pháp) NGUYỄN THỊ THU HÒE: Giúp Thủ tướng Chính phủ thực hiện việc rà soát các văn bản QPPL
Cục Kiểm tra văn bản QPPL là cơ quan thường trực Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát văn bản QPPL. Tổ được thành lập từ năm 2020 và mỗi năm đều giúp Thủ tướng Chính phủ thực hiện việc rà soát các văn bản QPPL thuộc các lĩnh vực quản lý nhà nước để phát hiện các quy định pháp luật có nội dung bất cập, chồng chéo, không phù hợp với thực tiễn. Qua đó, đề ra phương án xử lý kịp thời, bảo đảm tính đồng bộ và khả thi của hệ thống pháp luật, nhằm góp phần phát triển kinh tế, an sinh xã hội.
 |
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM LÊ HOÀNG CHÂU: Để thị trường BĐS phát triển minh bạch, an toàn, lành mạnh, bền vững
9 tháng của năm 2022, thị trường BĐS ở TP.HCM đã có dấu hiệu phục hồi, trong đó “điểm sáng” là thị trường BĐS công nghiệp và thị trường BĐS logistics. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, thị trường BĐS vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thách thức, trong đó có nguyên nhân từ một số vướng mắc về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật. Qua đó, mong muốn pháp luật cần phải thay đổi, hoàn thiện với nội dung dễ hiểu và dễ áp dụng vào thực tiễn, nhằm giúp cho thị trường BĐS phát triển minh bạch, an toàn, lành mạnh, bền vững.
An Nhân (ghi)
Thành Nhân
