Giám đốc Sở Tài nguyên môi trường Lê Viết Hưng:
Nghị định 84/CP của Chính phủ ra đời sẽ góp phần giải quyết những vấn đề có liên quan đến đất đai sát với thực tiễn cuộc sống

Ngày 25-5-2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/CP bổ sung quy định cụ thể hóa một số điểm khi thực hiện quyền sử dụng đất (SDĐ); cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ); xử lý một số trường hợp có thay đổi về quyền SDĐ; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất... Để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về Nghị định này, phóng viên báo Đồng Nai đã có cuộc phỏng vấn ông LÊ VIẾT HƯNG, Giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường (TN-MT).

Ngày 25-5-2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/CP bổ sung quy định cụ thể hóa một số điểm khi thực hiện quyền sử dụng đất (SDĐ); cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ); xử lý một số trường hợp có thay đổi về quyền SDĐ; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất... Để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về Nghị định này, phóng viên báo Đồng Nai đã có cuộc phỏng vấn ông LÊ VIẾT HƯNG, Giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường (TN-MT).

* PV: Thưa ông! Ông có thể cho bạn đọc báo Đồng Nai biết những điểm mới của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ?

- Ông Lê Viết Hưng: So với các Nghị định trước đây, Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã bổ sung, quy định cụ thể hóa một số điểm nhằm giải quyết những vấn đề còn vướng mắc có liên quan đến đất đai hiện nay về những công tác này như khi thực hiện quyền QSDĐ, cấp giấy CN-QSDĐ, xử lý một số trường hợp có thay đổi về QSDĐ; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất...

Nghị định cũng đã giải quyết những vấn đề sát với tình hình thực tiễn cuộc sống. Ví dụ đối với việc cấp giấy CNQSDĐ, tại điều 11 có quy định: trường hợp người đang SDĐ do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng, cho QSDĐ hoặc nhà ở gắn liền với QSDĐ ở trước ngày 1-7-2004 mà chưa được cấp giấy CNQSDĐ nhưng lại có giấy tờ chuyển quyền QSDĐ có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền. Trường hợp này, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp giấy theo quy định. Điều này sẽ tạo rất nhiều thuận lợi cho người dân.

* PV: Vậy, ngoài những dự án phát triển kinh tế mà Luật Đất đai (LĐĐ), Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định Nhà nước thu hồi đất giao hoặc cho nhà đầu tư thuê, Nghị định 84/2007/NĐ-CP có bổ sung thêm những trường hợp nào Nhà nước sẽ thu hồi đất không, thưa ông?

- Ngoài những trường hợp đã được quy định tại LĐĐ 2003 và tại Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, lần này Nghị định 84/2007/NĐ-CP bổ sung, quy định cụ thể thêm 3 trường hợp: Thứ nhất, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng bao gồm: Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án quan trọng do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Thứ hai là Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp. Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định, các dự án trong khu đô thị hiện có, phải được thể hiện trong quy hoạch SDĐ, hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư đối với từng dự án; các dự án trong khu vực mở rộng khu đô thị hiện có hoặc khu đô thị mới được thể hiện trong quy hoạch SDĐ, hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; các dự án trong khu dân cư nông thôn hiện có, khu dân cư nông thôn mở rộng hoặc khu dân cư nông thôn xây dựng mới được thể hiện trong quy hoạch SDĐ hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Thứ ba là Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các khu kinh doanh tập trung gồm: Khu thương mại - dịch vụ tổng hợp; khu du lịch có mối liên kết về kết cấu hạ tầng, về loại hình kinh doanh (không bao gồm khu du lịch sinh thái); khu vui chơi giải trí ngoài trời phục vụ rộng rãi các đối tượng; khu chăn nuôi gia súc, gia cầm tập trung... Tuy nhiên, những trường hợp này phải có đủ các điều kiện như: đã thể hiện trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; đã có chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ hoặc đã có quyết định đầu tư của Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc đã thể hiện trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; không bố trí đất ở, nhà ở; không bố trí xen lẫn với đất ở, nhà ở.

* Thưa ông, đối với những hộ giải tỏa trắng, việc bố trí tái định cư sẽ do nhà đầu tư hay chính quyền địa phương thực hiện? Trường hợp người dân không nhận đất tái định cư, có thể nhận tiền được không?

- Thứ nhất, đối với việc thực hiện tái định cư, theo quy định LĐĐ và Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì việc bồi thường, giải tỏa, tái định cư do Nhà nước thực hiện. Cụ thể, Điều 42 LĐĐ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Nghị định 84/2007/NĐ-CP có quy định về tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, trong đó có sự tham gia của đại diện chủ đầu tư. Tổ chức này có nhiệm vụ giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ. Trong trường hợp bố trí tái định cư, thì tổ chức này cũng có trách nhiệm bàn giao nhà ở hoặc đất ở và giấy CNQSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở cho người được bố trí tái định cư trước khi giải phóng mặt bằng. Như vậy, tổ chức này cũng có nhiệm vụ thực hiện tái định cư. Thứ hai, trong trường hợp người dân không nhận đất tái định cư, thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.

* Theo quy định, vậy ngoài những dự án do Nhà nước thu hồi đất, thì những trường hợp khác, doanh nghiệp phải thỏa thuận với người sử dụng đất. Vậy, trong trường hợp doanh nghiệp không thỏa thuận được thì Nhà nước có can thiệp không, thưa ông!

- Đối với những trường hợp này, Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định rõ: Nếu nhà đầu tư không thỏa thuận được thì Nhà nước không được ra quyết định thu hồi đất hoặc thực hiện các biện pháp không phù hợp với quy định của pháp luật để can thiệp vào việc thoả thuận giữa nhà đầu tư và người SDĐ trong trường hợp đất không thuộc diện thu hồi. Như vậy, Nhà nước không can thiệp vào việc thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người SDĐ trong trường hợp này.

* Ngoài các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bồi thường theo giá đất Nhà nước quy định, đối với những trường hợp nhà đầu tư và người SDĐ tự thỏa thuận, thì người SDĐ có thể xin góp vốn bằng đất với nhà đầu tư không?

- Trước đây, Nghị định 181 có quy định (tại khoản 6 Điều 36) đối với những trường hợp không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất thì nhà đầu tư được thỏa thuận với người SDĐ qua 3 hình thức là nhận chuyển nhượng, thuê quyền QSDĐ hoặc nhận góp vốn bằng quyền QSDĐ. Như vậy, đối với những trường hợp không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, thì người SDĐ có thể góp vốn bằng đất với nhà đầu tư.

Ngoài ra, tại Điều 42, Nghị định 84/2007/NĐ-CP có quy định trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở nhưng người đang SDĐ hoặc nhiều người đang SDĐ liền kề nhau được quyền tự đầu tư hoặc được chọn tổ chức, cá nhân để góp vốn lập dự án đầu tư khi có đơn xin đầu tư và có đủ các điều kiện theo yêu cầu như:  Có diện tích đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch SDĐ; quy hoạch chi tiết xây dựng, phù hợp với quy mô công trình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; có dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư; có đủ khả năng để thực hiện dự án đầu tư bảo đảm đạt yêu cầu và tiến độ theo dự án đã được chấp thuận.

Tuy nhiên, để hướng dẫn thực hiện, Bộ TN-MT sẽ phối hợp với Bộ Kế hoạch và đầu tư để hướng dẫn việc tự đầu tư trên đất đang sử dụng thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở.

* Trường hợp đất sang nhượng bằng giấy tay, nhưng đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp nhưng chưa được cấp giấy CNQSDĐ, khi bị giải tỏa có được bồi thường không thưa ông?

- Lần này Nghị định 84/2007/NĐ-CP có quy định bổ sung về từng trường hợp cụ thể

Thứ nhất, đối với đất sử dụng trước ngày 15-10-1993 mà không có giấy tờ về quyền SDĐ quy định tại khoản 1 Điều 50 của LĐĐ và được UBND cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì:

- Nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà không có các hành vi vi phạm quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.

- Nếu đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp mà không có các hành vi vi phạm quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng.

- Nếu đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng  không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

Riêng đối với trường hợp có các hành vi vi phạm quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất thì người SDĐ không được bồi thường về đất; nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở thì được hỗ trợ về đất hoặc được giải quyết nhà tái định cư theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Thứ hai, đối với đất sử dụng từ ngày 15-10-1993 trở về sau mà không có giấy tờ về quyền SDĐ và được UBND cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì:

- Nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không có các hành vi vi phạm quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì, người đang SDĐ được bồi thường về đất theo diện tích đất thực tế đang sử dụng, nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường phải trừ đi tiền SDĐ phải nộp theo mức thu quy định theo Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. Đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp.

- Nếu đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp và không có các hành vi vi phạm quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì, người đang SDĐ được bồi thường về đất đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng phải trừ đi tiền SDĐ phải nộp theo mức thu quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.

- Nếu đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà người đang SDĐ là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

Riêng đối với trường hợp có các hành vi vi phạm quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất thì người SDĐ không được bồi thường về đất; nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở, thì được UBND cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới; người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

* PV: Xin cảm ơn ông!

Hương Li (thực hiện)