Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Khởi:

Luật Nhà ở năm 2023 khơi thông thị trường nhà

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

UBND tỉnh vừa tổ chức hội nghị triển khai các dự án luật liên quan đến thị trường bất động sản và nhà ở.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, người trực tiếp tham gia xây dựng luật và các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2023 (gọi tắt LNƠ) đã có chia sẻ về các điểm mới và giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh tại Đồng Nai.

Để luật có hiệu lực sớm

 Thưa ông, thời gian qua, Chính phủ và các bộ, ngành đã nỗ lực như thế nào để LNƠ có hiệu lực thi hành sớm hơn?

- Như chúng ta đã biết, LNƠ được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 6 ngày 27-11-2023. Đáng lý, luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2025, tuy nhiên, Chính phủ nhận thấy, nhiều tồn tại, vướng mắc của dự án nhà ở sẽ được xử lý bằng cơ chế chính sách, nhất là LNƠ nên đã đề xuất và được Quốc hội đồng ý sửa đổi quy định để luật có hiệu lực thi hành từ ngày 1-8-2024, sớm hơn 5 tháng; đồng bộ thời hiệu với 3 luật khác là: Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng năm 2023.

Để LNƠ được áp dụng ngay vào thực tiễn khi có hiệu lực, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành làm ngày làm đêm, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các nghị định, thông tư, quy định hướng dẫn thi hành. Đến ngày 1-8-2024, tất cả các văn bản hướng dẫn thi hành LNƠ đã được Chính phủ ký ban hành, đảm bảo đủ điều kiện để luật được triển khai.

 Ông đánh giá như thế nào sau hơn 2 tháng LNƠ có hiệu lực thi hành?

- Tôi cho rằng, luật mới là phần “xương sống”. Để giải quyết các tồn tại, vấn đề phát sinh mới, đồng thời tạo “đòn bẩy” cho phát triển nhà ở, cần có các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành; tổ chức tuyên truyền, phổ biến luật để người dân, doanh nghiệp hiểu và thực hiện.

Qua theo dõi tôi thấy, Chính phủ đã rất quyết liệt chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật theo thẩm quyền. Các địa phương cũng tập trung, trách nhiệm trong ban hành các quyết định theo quy định của luật và các nghị định hướng dẫn thi hành luật.

Nhiều địa phương, trong đó có Đồng Nai đã ban hành các văn bản, tổ chức hội nghị phổ biến luật không chỉ cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, mà còn kết nối đến cấp huyện và cấp xã; tổ chức các hội nghị khác nhau cho các ngành, doanh nghiệp. Một khi các đối tượng có liên quan nắm chắc quy định sẽ dễ dàng thực thi, hạn chế phát sinh vướng mắc, làm sai quy trình, sai quy định, nhất là thủ tục hành chính.

Dự án Bất động sản tại thị trấn Dầu Giây, huyện Thống Nhất. Ảnh:H.Lộc

Thúc đẩy các dự án an cư 

 Qua làm việc tại Đồng Nai, ông thấy vấn đề nào tỉnh, các doanh nghiệp quan tâm nhiều ở LNƠ?

- Liên quan đến LNƠ, Quốc hội đã xử lý theo thẩm quyền là thông qua luật và đồng ý để luật có hiệu lực thi hành sớm hơn quy định. Chính phủ đã chuẩn bị các điều kiện cần thiết để luật được áp dụng ngay khi có hiệu lực. Các bộ, ngành, địa phương đã ban hành văn bản theo quy định mới để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở.

Qua thảo luận tại hội nghị phổ biến LNƠ của tỉnh Đồng Nai, tôi thấy có mấy nhóm vấn đề tỉnh và các doanh nghiệp muốn làm rõ là: trình tự thủ tục đầu tư dự án, ưu đãi đối với chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, xử lý dự án phân lô bán nền đã có chủ trương đầu tư trước ngày 1-8-2024, điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới, làm sao để xây dựng dự án nhà ở xã hội nhanh nhất…

Những nội dung này phần lớn đã cụ thể trong LNƠ và các văn bản quy định chi tiết. Nhiệm vụ của tỉnh là nhanh chóng xây dựng và ban hành quy định thuộc thẩm quyền của địa phương càng chi tiết, cụ thể càng dễ thực hiện, đồng thời khắc phục tình trạng người dân, doanh nghiệp phải đi lòng vòng.

 LNƠ được kỳ vọng tạo đột phá về thể chế, thúc đẩy các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Ông đánh giá như thế nào?

- Nhà ở cho người thu nhập thấp là bức thiết với các thành phố lớn, địa phương có nhiều khu công nghiệp như Đồng Nai. LNƠ giải quyết được nhiều tồn tại mà các địa phương, doanh nghiệp, người dân gặp phải nhưng trước đây chưa có cơ chế tháo gỡ.

Ví dụ luật quy định dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất. Với quy định này, doanh nghiệp không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất. Luật mở rộng thêm 3 nhóm đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là: hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp… quy định này đã giải quyết hài hòa mối quan hệ 3 bên là Nhà nước - nhà đầu tư - người dân.

Bên cạnh đó, một số điều kiện “làm khó” người mua, thuê nhà cũng được sửa đổi, chẳng hạn: bỏ thủ tục xác nhận cư trú, nâng thu nhập từ 11 triệu đồng lên 15 triệu đồng/tháng…

 Ngoài nhà ở cho người thu nhập thấp, Đồng Nai có nhu cầu lớn về nhà tái định cư. Theo LNƠ, thành phố Biên Hòa không được làm dự án tái định cư hình thức phân lô. Vậy giải pháp nào cho địa phương, thưa ông?

- Nhà ở tái định cư là để bố trí cho đối tượng thuộc trường hợp được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, giải tỏa nhà ở. LNƠ quy định 6 nguyên tắc bố trí tái định cư, trong đó, đáng chú ý là nguyên tắc thứ 2. Theo đó, luật quy định khi giải tỏa nhà ở để thực hiện các dự án không phải nhà ở theo quy hoạch tại đô thị loại I và đô thị loại đặc biệt mà người dân có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì áp dụng một trong các giải pháp: đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại, mua nhà ở thương mại, bố trí nhà ở xã hội, thanh toán tiền. Trường hợp người dân không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì căn cứ điều kiện của địa phương và quy định của pháp luật để bố trí tái định cư nơi khác.

Việc pháp luật không cho làm các khu tái định cư hình thức phân lô sau ngày 1-8-2024 ở các đô thị loại I và loại đặc biệt là tránh tình trạng thu hồi đất vài chục hộ cũng phải làm dự án tái định cư. Khi đó, dự án tái định cư nhỏ quá thì phá vỡ quy hoạch đô thị, khó đồng bộ các hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; còn làm dự án lớn để bố trí chỗ ở cho vài chục hộ thì phát sinh câu chuyện quản lý, lãng phí khi chậm đưa đất vào sử dụng.

 Xin cảm ơn ông!

            Hoàng Lộc (thực hiện)