Hiện nay, việc cho tặng quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa cha mẹ với con được pháp luật cho phép, tạo điều kiện pháp lý thuận lợi để đôi bên giao dịch. Tuy nhiên, một số người được cha mẹ cho tặng QSDĐ tiếp tục thực hiện giao dịch không đúng quy định pháp luật với người khác dẫn tới tranh chấp phát sinh.
Hiện nay, việc cho tặng quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa cha mẹ với con được pháp luật cho phép, tạo điều kiện pháp lý thuận lợi để đôi bên giao dịch. Tuy nhiên, một số người được cha mẹ cho tặng QSDĐ tiếp tục thực hiện giao dịch không đúng quy định pháp luật với người khác dẫn tới tranh chấp phát sinh.
* Cho đất chứ không cho nhà
Sau khi được cha làm thủ tục cho 500m2 đất (trên phần đất này có căn nhà rộng 330m2 và vật kiến trúc), chị T.T.H. (con gái ông T.V.B., ngụ xã Bình Hòa, huyện Vĩnh Cửu) do cần vốn kinh doanh đã lập hợp đồng chuyển nhượng 500m2 đất và chuyển nhượng luôn phần nhà ở, vật kiến trúc trên đất cho bà N.T.P. (xã Tân Bình, huyện Vĩnh Cửu) khi chưa có sự đồng ý của ông B. Sau khi mua đất, bà P. hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mang tên mình rồi chuyển nhượng cho ông K. cả phần đất và nhà, vật kiến trúc gắn liền với đất. Từ đây, gia đình ông T.V.B. bị ông K. yêu cầu dọn ra khỏi nhà vì ông đã mua đất, nhà từ bà P.
Gia đình ông H.C.T. (phường Trảng Dài, TP.Biên Hòa) cũng lâm vào tình trạng “dở khóc, dở cười” như vậy. Ông T. có 400m2 đất được cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp sổ hồng (dù trên đất có nhà ở). Khi ông làm hợp đồng tặng cho con trai 200m2 đất (phần không có nhà ở) thì con trai ông chuyển nhượng cho người khác. Tuy nhiên, người mua đất từ con trai ông T. không biết bằng cách nào lại được cấp sổ đỏ ở vị trí phần đất có căn nhà mà gia đình ông T. đang ở.
Tương tự, bà T.T.M. (xã Lang Minh, huyện Xuân Lộc) lập hợp đồng cho con gái 150m2 đất vườn (trong tổng thể 500m2 đất vườn, đất ở của bà đã được cấp sổ đỏ và trên phần đất này có ngôi nhà cấp 4). Sau đó, con gái bà M. làm hợp đồng chuyển nhượng 150m2 đất cho người khác và người mua đất đã làm thủ tục chuyền QSDĐ. Điều đáng nói là sổ đỏ người này được cấp lại có phần đất đang có ngôi nhà của bà M đang ở.
* Hợp đồng chuyển nhượng đất có thể vô hiệu
Bức xúc về việc cho đất lại mất nhà, người mua nhà thì gây sức ép buộc gia đình mình phải dọn đi, các ông T., B. và bà M. cho rằng đó là hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản của bên thứ 3 nên pháp luật phải can thiệp.
Trong khi đó, những người mua đất cho biết, con của các ông B., T. và bà M. đã lập hợp đồng chuyển nhượng (có công chứng) toàn bộ diện tích đất và nhà cho họ nên giao dịch này là hợp pháp. Do vậy, lý lẽ các ông B., T., bà M. đưa ra là phi lý.
Trao đổi với phóng viên Báo Đồng Nai về những trường hợp nêu trên, luật sư Cao Sơn Hà (Đoàn Luật sư tỉnh) cho hay, hợp đồng chuyển nhượng đất gắn liền với nhà ở giữa con của người cho tặng và người thứ 3 sẽ vô hiệu khi chủ sử dụng hợp pháp mảnh đất (các ông B., T., bà M.) không giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất với người thứ 3; hoặc có giao kết nhưng hợp đồng chưa được công chứng theo quy định của pháp luật thì hợp đồng này không phát sinh hiệu lực trên thực tế. Do đó, nếu muốn chuyển nhượng mảnh đất và ngôi nhà gắn liền với đất, giữa con của chủ đất cũ và bên thứ 3 phải thực hiện đúng quy định của pháp luật thì giao dịch mới có hiệu lực pháp luật. Ngược lại, giao dịch dân sự xác lập giữa các bên sẽ là vô hiệu vì không đúng chủ thể hợp đồng và không tuân thủ hình thức do pháp luật quy định.
Đối với giao dịch dân sự vô hiệu, các bên sẽ phải chịu hậu quả theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015. “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả” - luật sư Cao Sơn Hà cho hay.
Liên quan đến vấn đề này, luật sư Nguyễn Đức, Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh cho hay, giao dịch giữa con các ông B., T. và bà M. với người mua đất chỉ là giao dịch dân sự. Trong giao dịch dân sự, nếu các bên phát sinh tranh chấp mà không tự giải quyết, thỏa thuận được thì có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết. Còn kết quả giải quyết vụ việc ra sao thì tòa án sẽ căn cứ vào những chứng cứ hợp pháp của các bên trong quá trình giao dịch.
Đoàn Phú
