Đất "sốt" do đâu?

Thời gian gần đây, đất tại một số địa phương trong tỉnh bỗng dưng "sốt" một cách khó ngờ. Tình trạng giá đất "leo thang" không chỉ ở huyện Nhơn Trạch, mà còn lan ra các huyện Long Thành, Trảng Bom và cả những vùng xa như Cẩm Mỹ, Xuân Lộc. Giá đất tại những nơi này "nóng" lên từng ngày và hiện không ít nơi đã được tính trị giá bằng mét vuông thay vì mét ngang như trước đây...

Một góc khu TĐC An Phước, huyện Long Thành.

* Sôi động thị trường đất

Chúng tôi đến huyện Nhơn Trạch vào một ngày cuối tháng 3 vừa qua. Sự nhộn nhịp ở địa bàn này không chỉ là những hoạt động hối hả của các khu công nghiệp, mà còn sôi động bởi các hoạt động mua bán đất diễn ra hai bên trục đường 25B dẫn vào trung tâm huyện. Tính từ ngã tư Hiệp Phước trở vào UBND huyện chừng 3km, có hàng chục điểm giới thiệu đất đai. Những điểm này đều trưng ra tấm bảng quảng cáo với những dòng chữ: Có đất bán; bán đất ruộng, đất vườn, đất thổ cư. Ngoài ra, mỗi bảng còn ghi đậm số điện thoại cần liên hệ. Thực tế người môi giới ở đây phần lớn là dân chạy xe ôm và "văn phòng" giao dịch là những... quán giải khát. Ghé vào một "văn phòng" môi giới đất nằm trong vườn điều thơm mùi trái chín, chúng tôi được Th., một thanh niên tự giới thiệu là nắm rất chắc quy hoạch tổng thể của huyện Nhơn Trạch cho biết, từ nay đến năm 2010, trên địa bàn huyện sẽ tiến hành xây dựng nhiều dự án lớn. Trong đó, dự án đang được người dân chờ đợi là tỉnh lộ 25A. Hiện tại, UBND huyện đang triển khai đền bù giải tỏa. Thời điểm này, giá mỗi mét vuông từ 6 đến 7 triệu đồng. Nhưng chắc chắn khi hoàn thành công trình, đất ở mặt tiền đoạn đi qua xã Phú Hữu hoặc Đại Phước sẽ không dưới 10 triệu đồng/m2. Đến một "văn phòng" khác, chúng tôi được những "nhân viên" ở đây tiếp thị hết sức bài bản: "Ngày trước, đất ở Nhơn Trạch cũng giống như nhiều nơi khác là tính theo mét ngang. Nhưng nay, thành phố mới Nhơn Trạch đang dần lộ rõ nên giá đất cũng được tính bằng mét vuông như TP.Hồ Chí Minh. Nếu các anh muốn trở thành người "thành phố" thì đừng ngần ngại về đây mua đất...". Một số người còn chỉ cho chúng tôi những lô đất "mềm" (đất ruộng) nhưng cũng có giá từ 4,5 đến 5 triệu đồng/m2; hoặc đất ruộng nằm trong dự án du lịch sinh thái cù lao Ông Cồn (chủ đầu tư là Công ty phát triển đô thị DIC) có giá từ 700 triệu đồng đến cả tỷ đồng/1.000m2.

* Đất "sốt" do đâu?

Đối với thành phố Nhơn Trạch tương lai, điều kiện của một vùng "đất lành" đang tăng tốc với hàng trăm dự án đầu tư xây dựng là điều thấy rõ. Thế nhưng, ngay cả khi dự án chưa công bố quy hoạch thì những người môi giới bất động sản cũng đã có trong tay bản đồ quy hoạch chi tiết. Những tay "cò" đất mà chúng tôi đã gặp đều nói vanh vách những dự án quy mô ở Nhơn Trạch trong thời gian tới như: KCN Ông Kèo, Cầu đường quận 9 TP. Hồ Chí Minh nối Nhơn Trạch, cảng Phước An, cảng Phú Hữu, đường cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây... Do biết rõ đâu là đất dự án, đâu là đất dân cư nên những người làm nghề "chỉ chỏ" đã "góp phần" làm cho vùng đất này "nóng" lên về giá cả.

Không "nóng" bằng Nhơn Trạch, nhưng tình hình "sốt đất" ở huyện Long Thành trong thời gian gần đây cũng diễn ra khá ồn ào, ngay cả trong những khu tái định cư (TĐC). Trong vai những người đi tìm mua đất, chúng tôi ghé vào quán cà phê Y.N, ngay đầu đường dẫn vào khu dân cư xã An Phước. Ông Vũ H. chủ quán giải khát nhận định: "Thời điểm gần đây có nhiều người từ nơi khác ghé hỏi mua đất. Khu vực Long Thành chưa tính giá đất theo mét vuông, mà tính theo lô. Trước Tết, đất ở An Phước và những vùng lân cận giá chưa đến 150 triệu đồng/lô 200m2. Nhưng nay đã tăng hơn 3 lần. Ngay cả nền nhà TĐC cũng được người dân rao bán với giá 300-400 triệu đồng/lô tùy theo vị trí. Do có quá nhiều người mua đất nên một số người dân An Phước cũng đi làm "cò" đất để hưởng phần trăm huê hồng. Người có nhiều tiền còn đầu cơ đất, chờ cơ hội kiếm lời...". Đi sâu vào xã Phước An, chúng tôi thấy nhan nhản số điện thoại dán trên các cột điện với nội dung: "Cần mua, bán đất xin liên hệ theo số điện thoại... gặp anh Q. hoặc gặp chị Th.".

Một khu đất rộng 3 hécta ở xã Xuân Đông, huyện Cẩm Mỹ được bán 1,5 tỷ đồng, cao gấp hai lần so với cuối năm 2007

Tương tự, tình trạng "sốt đất" dẫn đến chuyện bán cả đất TĐC ở huyện Trảng Bom diễn ra khá phổ biến. Thời gian qua, trên địa bàn huyện này đã xây dựng 4 KCN: Sông Mây, Hố Nai, Bàu Xéo, Giang Điền nên đã có hơn 1 ngàn hécta/1.361 hộ có đất bị thu hồi. Và UBND huyện đã triển khai xây dựng 6 khu TĐC với diện tích 14,63 hécta để cấp cho 635 hộ bị giải tỏa. Cũng giống như những địa phương khác, mỗi một dự án được hoàn chỉnh thì giá đất tại những vùng kế cận liền có biến động khá lớn. Mặt khác, một số người từ nơi khác đến đã "đón gió" dự án nhằm hưởng tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này đã dẫn đến chuyện tranh mua, tranh bán khiến giá cả đất bị xáo động ở từng thời điểm. Hiện tại, giá đất trên địa bàn huyện Trảng Bom tăng không cao bằng một vài địa phương khác nhưng cũng ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống dân cư. Từ chỗ giá đất bên ngoài thay đổi hàng ngày nên ngay cả nền TĐC cũng tăng theo. Nhiều hộ bị thu hồi đất, sau khi nhận nền TĐC không làm nhà ở mà bỏ trống để chờ giá lên hoặc gặp người cần mua được giá là không ngần ngại "thanh lý". Tính ra, có khoảng 18% hộ được cấp nền TĐC chưa có nhu cầu sử dụng nên còn để đất trống; 30% đã sang nhượng. Giá nền nhà TĐC hiện nay ở Trảng Bom dao động từ 400 đến 450 triệu đồng/lô 180m2 (cao gấp nhiều lần so với giá được cấp). Riêng tại khu TĐC ở thị trấn Trảng bom, mỗi nền nhà đang được rao bán từ 700 đến 800 triệu đồng...

Thực ra, giá đất tăng là điều không thể tránh khỏi đối với những địa bàn đang phát triển. Thế nhưng, đất "sốt" từng ngày thì quả là không bình thường. Trong đó, đáng kể là giá đất "ảo" trong quan hệ giao dịch bất động sản đã làm cho Nhà nước thất thu một khoản lớn ngân sách. Do đó, kiềm hãm được giá đất trên cơ sở Nhà nước kiểm soát được hoạt động liên quan đến bất động sản là điều cần thiết. Sắp tới, nếu bình ổn được "cơn sốt" về giá đất thì mới bình ổn được giữa cung và cầu đối với thị trường bất động sản luôn có nhiều diễn biến phức tạp.

Sốt đất hiện nay là ảo!

Trả lời phỏng vấn báo chí về cơn sốt đất tại những địa phương có tốc độ tăng trưởng cao trong thời gian gần đây, những chuyên gia nghiên cứu bất động sản thuộc Bộ Tài nguyên-môi trường khẳng định: Những con "sốt" vừa qua là "ảo"! Bởi phần nhiều người đi tìm mua đất ở những khu vực đang có nhiều dự án, không phải là những người cần ở mà là mua để bán lại, chủ yếu là đầu cơ. Thực tế, tình trạng đầu cơ đất đã khiến cho giá cả càng trở nên biến động; đồng thời gây xáo trộn giữa cung và cầu. Cụ thể, người có nhu cầu thực sự không có tiền để mua nhà, đất; còn người có nhiều tiền lại mua rồi... để đó. Để hạn chế việc đầu cơ đất, các chuyên gia nhà đất cho rằng, trong thời gian tới, Nhà nước phải điều chỉnh mọi giao dịch về nhà đất bằng biện pháp tài chính, nghĩa là phải tính thuế phù hợp. Ví dụ, nhà giá trị 1 tỷ thì đánh thuế khác, nhà 3 tỷ đánh thuế khác. Nguyên nhân khác dẫn đến đất sốt là do Nhà nước chưa có quy định thời hạn hoàn thành dự án xây dựng nên nhiều khu vực bị bỏ hoang hoặc có nhiều dự án treo. Những người kinh doanh bất động sản thì cứ mua đi bán lại nền nhà và cứ bỏ hoang, để đó chờ tăng giá, chờ Nhà nước đầu tư hạ tầng các công trình để nâng giá...

* Ông TRẦN MINH KHÁNH, Phó chủ tịch Hội đồng bồi thường huyện Trảng Bom:

"Giá đất tăng là do hình thành các dự án thu hút đầu tư!"

Một trong những nguyên nhân khiến giá đất tăng, là do giá quy định của Nhà nước chưa sát với thị trường. Tuy nhiên phải hiểu rằng, giá đền bù khi nhà nước thu hồi đất được áp dụng cho mọi thành phần khi có giao dịch đối với từng khu vực đất. Có nghĩa là mọi công dân phải có nghĩa vụ thực hiện chuyển nhượng bằng với giá mà Nhà nước đưa ra. Trên địa bàn huyện Trảng Bom, tất cả mọi dự án đầu tư đều được quy hoạch trên những vùng đất đã bạc màu. Những khu đất này trước đây làm nông nghiệp cho hiệu quả thấp. Nhưng từ khi có dự án, đất bỗng tăng giá. Điều này cho thấy, nếu không có những dự án thì giá đất ở huyện Trảng Bom sẽ không cao như hiện nay. Tôi cho rằng, để hạn chế giá đất tăng thì các dự án phải được nhanh chóng thực hiện; quy hoạch đến đâu, triển khai dự án và giải tỏa, đền bù đến đó. Như vậy, những thành phần đầu cơ đất hoặc "đón gió" quy hoạch sẽ không có cơ hội thao túng thị trường bất động sản.

Đ.D

Tạ Nguyên