Bán xe nhưng chưa sang tên, cho thuê nhà không hợp đồng rõ ràng: Tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý

Trong các giao dịch dân sự, việc chuyển quyền, ủy quyền trong sử dụng tài sản như: xe cộ, nhà đất thường đi kèm với các điều kiện ràng buộc nhất định. Tuy nhiên, khi bên được ủy quyền hoặc thuê tài sản gây ra hậu quả nghiêm trọng như: gây tai nạn giao thông chết người, hoặc sử dụng nhà làm nơi phạm tội thì câu hỏi đặt ra là chủ sở hữu có hoàn toàn vô can?

Đoàn Luật sư tỉnh tư vấn, phổ biến pháp luật cho người dân xã Bình An. Ảnh: L.Duy

Trên thực tế, pháp luật quy định trách nhiệm của các bên không đơn thuần dừng lại ở giấy tờ sang nhượng hay hợp đồng thuê.

Những rủi ro không lường trước

Khoảng 18h30 ngày 30-4, trên đường Kinh Dương Vương (phường An Lạc, Thành phố Hồ Chí Minh) xảy ra một vụ tai nạn giao thông. Xe ô tô 5 chỗ biển số 51K-314.07 đang lưu thông theo hướng từ Bến xe Miền Tây về quốc lộ 1 bất ngờ mất lái, lao sang làn đường ngược chiều và đâm trực diện vào nhiều phương tiện đang đi tới.

Cú va chạm mạnh khiến bà B.T.C. (72 tuổi) và con gái là bà N.T.T. (49 tuổi, cùng ngụ Thành phố Hồ Chí Minh) tử vong tại chỗ. Một người đàn ông đi xe máy phía sau bị hất văng và bị thương nặng. Chiếc ô tô chỉ dừng lại sau khi cuốn một xe máy vào gầm và leo lên vỉa hè. Qua xác minh của cơ quan công an, người điều khiển ô tô là ông N.B.H. (31 tuổi, ngụ Thành phố Hồ Chí Minh). Tuy nhiên, chiếc xe không đứng tên ông H., mà vẫn thuộc sở hữu của ông L.H.T. (45 tuổi, ngụ Thành phố Hồ Chí Minh). Theo thông tin ban đầu, ông H. mua lại xe từ ông T. khoảng 2 năm trước nhưng chưa tiến hành thủ tục sang tên đổi chủ.

Vụ việc một lần nữa cho thấy những rủi ro pháp lý tiềm ẩn khi người điều khiển phương tiện không phải là chủ sở hữu hợp pháp trên giấy tờ. Trong nhiều trường hợp, xe đã được mua bán nhưng chưa sang tên đổi chủ, hoặc được ủy quyền sử dụng mà không cập nhật thông tin đăng ký, dẫn đến việc xác định trách nhiệm trở nên phức tạp khi tai nạn xảy ra.

Không chỉ với xe cộ, hình thức cho thuê, ủy quyền sử dụng còn phổ biến với nhà đất. Vấn đề là khi người thuê sử dụng bất động sản sai mục đích như: tụ tập sử dụng ma túy, chứa hàng cấm thì chủ nhà có vô can?

Chị H.L. (ngụ phường Trấn Biên) kể: “Cách đây hơn 3 năm, tôi cho một nhóm thanh niên thuê căn nhà 3 tầng. Trên giấy tờ hợp đồng rõ ràng ghi là dùng để ở, nhưng sau vài tháng, tôi nhận được cuộc gọi từ Công an phường thông báo rằng, qua kiểm tra căn nhà phát hiện nhóm thanh niên đang tổ chức sử dụng trái phép ma túy”.

Chị H.L. bàng hoàng vì chưa từng gặp mặt trực tiếp nhóm thanh niên này, mọi giao dịch chỉ qua người trung gian môi giới. “Họ khóa kín cửa cả ngày. Tôi tưởng là dân văn phòng làm việc ca đêm, ai ngờ căn nhà lại bị biến thành nơi tụ tập sử dụng ma túy như vậy” - chị H.L. nói.

Trường hợp như chị H.L. không hiếm. Trên thực tế, tại địa bàn tỉnh, nhiều căn nhà trọ, căn hộ chung cư, thậm chí nhà nguyên căn đang được dùng làm nơi tổ chức các hành vi vi phạm pháp luật mà chủ nhà không hay biết. Tuy nhiên, nếu trong quá trình điều tra, cơ quan chức năng xác định chủ nhà có dấu hiệu lơ là, tiếp tay, không kiểm tra, giám sát, thì có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự hoặc hành chính.

Luật gia Phạm Đình Đức (Hội Luật gia tỉnh) lưu ý: “Để tránh rủi ro, khi cho thuê nhà, chủ nhà nên kiểm tra định kỳ, bổ sung điều khoản về mục đích sử dụng và không được cho thuê lại nếu chưa có sự đồng ý bằng văn bản, để có cơ sở pháp lý bảo vệ mình khi xảy ra sự cố”.

Cần xử lý theo quy định pháp luật

Luật sư Trương Hồng Kỳ, Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai, cho biết trường hợp đã chuyển giao phương tiện cho người khác sử dụng thì người sử dụng sẽ là người phải bồi thường thiệt hại, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Đáng lưu ý, nếu phương tiện bị chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật thì người đang sử dụng trái phép sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại.

Liên quan đến trường hợp chuyển nhượng xe bằng giấy ủy quyền mà không sang tên đổi chủ, luật sư Kỳ cho rằng, nếu người nhận chuyển nhượng gây tai nạn thì tùy tình huống mà có thể bị xử lý như sau: nếu người chuyển nhượng biết rõ người nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện điều khiển phương tiện giao thông đường bộ mà vẫn giao xe thì người chuyển nhượng có thể bị xử lý hình sự về tội giao cho người không đủ điều kiện điều khiển phương tiện tham gia giao thông đường bộ theo quy định tại Điều 264 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), với hình phạt đến
7 năm tù.

Nếu người mua đủ điều kiện điều khiển phương tiện giao thông đường bộ mà gây tai nạn thì người mua có thể bị xử lý về tội vi phạm quy định về tham gia giao thông đường bộ được quy định tại Điều 260 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), với hình phạt đến 15 năm tù.

Còn theo luật gia Phạm Đình Đức (Hội Luật gia tỉnh Đồng Nai), chủ nhà không mặc nhiên bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu người thuê vi phạm pháp luật, nhưng vẫn có thể bị xử lý nếu cơ quan điều tra chứng minh được chủ nhà biết mà làm ngơ, hoặc có hành vi tiếp tay, che giấu. Căn cứ vào Điều 256 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), nếu người cho thuê biết rõ việc sử dụng trái phép chất ma túy hoặc chứa chấp việc phạm tội trong nhà của mình mà vẫn đồng ý hoặc không tố giác, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội chứa chấp việc sử dụng trái phép chất ma túy hoặc không tố giác tội phạm (Điều 390). Ngoài ra, Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định: Bên thuê nhà phải sử dụng đúng mục đích, không được làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội; nếu vi phạm, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, đồng thời phối hợp với cơ quan chức năng để xử lý.

Luật gia Phạm Đình Đức khẳng định, pháp luật cho phép người thuê có thể chuyển nhượng quyền thuê hoặc cho thuê lại nếu được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê (khoản 2, Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014). Nếu không có sự đồng ý của chủ nhà thì việc cho thuê lại, ủy quyền sử dụng nhà là trái pháp luật và chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê. Tuy nhiên, nếu chủ nhà không biết và không thể biết việc người thuê tự ý cho người khác sử dụng vào mục đích bất hợp pháp thì sẽ không bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Việc xử lý chủ yếu là hành chính, trừ khi chứng minh được chủ nhà đã biết, nhưng vẫn để mặc, không có biện pháp ngăn chặn.      

Lê Duy