Khi nào phải đăng ký biến động đất đai?

Đất đai và tài sản gắn liền với đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (SDĐ) và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt sổ đỏ) khi có thay đổi, biến động mới phải đăng ký biến động.

Đất có “sổ đỏ” khi chuyển đổi mục đích sử dụng, tặng cho, chuyển nhượng phải đăng ký biến động. Trong ảnh: Nông dân xã Bảo Hòa (huyện Xuân Lộc) chăm sóc, thu hoạch nông sản. Ảnh minh họa: Đ.Phú

Do việc đăng ký biến động là bắt buộc khi đất đai có biến động nên người có sổ đỏ phải nghiêm túc thực hiện, trốn tránh hay chậm trễ sẽ bị chế tài hành chính.

Lựa chọn hình thức đăng ký

Ông Nguyễn Anh Tần (ngụ xã Tà Lài, huyện Tân Phú) trình bày, ông có 3 sào đất trồng cây lâu năm, nguồn gốc do khai phá, đã đăng ký lần đầu và đủ điều kiện được cấp sổ đỏ, nhưng hiện tại ông chưa làm thủ tục cấp sổ đỏ.

“Nếu chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ cho người khác thì tôi có thuộc trường hợp phải đăng ký biến động khi chuyển nhượng đất cho người khác hay không?” - ông Tần hỏi.

Trong khi đó, bà Lê Thị Thơm (ngụ xã Phú Lý, huyện Vĩnh Cửu) có ý định tách 5 sào đất trồng cây lâu năm (trong tổng số 1 hécta đất trồng cây lâu năm có sổ đỏ do bà đứng tên) để cho con trai. Tuy nhiên, do không am hiểu nhiều về pháp luật lẫn công nghệ thông tin nên bà Thơm được người hỗ trợ dịch vụ tách thửa hướng dẫn, bà phải tách thửa trước. Sau khi tách thửa và tặng cho con trai xong thì cả 2 người cùng thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai bằng hình thức giấy hay điện tử gì cũng được, nếu không thì mẹ con bà sẽ bị xử phạt tiền.

Bà Thơm thắc mắc: “Người hỗ trợ dịch vụ tách thửa đất tư vấn như vậy có đúng không?”.

Tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) có quy định, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người SDĐ và người được giao đất để quản lý. Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đồng thời, tại Điều 132, Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 quy định rất rõ các trường hợp đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Chẳng hạn, tại khoản 1, Điều 132 Luật Đất đai năm 2024 quy định, đăng ký lần đầu đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây: thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; tài sản gắn liền với đất mà có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ký đất đai trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c, khoản 1, Điều 132 Luật Đất đai năm 2024.

Còn tại khoản 1, Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 quy định, đăng ký biến động đất được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp sổ đỏ mà có thay đổi như sau: người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có SDĐ; người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất; thay đổi thời hạn SDĐ...

Tại khoản 3, Điều 131 Luật Đất đai năm 2024 quy định, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 4-10-2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định, phạt tiền từ 1-2 triệu đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại các điểm a, b và c khoản 1, Điều 132 Luật Đất đai năm 2024. Phạt tiền từ 2-3 triệu đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm: a, b, i, k, l, m và q khoản 1, Điều 133 Luật Đất đai năm 2024.

Đăng ký đất đai là bắt buộc

Luật sư Nguyễn Đức (Đoàn Luật sư tỉnh) cho biết, trong quá trình SDĐ tất yếu sẽ có sự biến động như: chuyển nhượng, diện tích, loại hạng đất... Do vậy, đăng ký quyền SDĐ là một biện pháp của Nhà nước nhằm theo dõi tình hình sử dụng và biến động thường xuyên của nó. Đăng ký quyền SDĐ là nghĩa vụ, trách nhiệm của từng chủ sử dụng và cơ quan nhà nước làm nhiệm vụ quản lý đất đai. Đăng ký quyền SDĐ được chia thành 2 loại: đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Do đăng ký lần đầu khác với đăng ký biến động nên việc thực hiện nó phải theo trình tự, thủ tục khác nhau.

“Điều khác biệt dễ thấy nhất giữa đăng ký lần đầu là đất đang sử dụng nhưng chưa có sổ đỏ. Còn đăng ký biến động chỉ thực hiện đối với đất đã được cấp sổ đỏ mà có sự thay đổi như: chuyển nhượng, tặng cho, thay đổi mục đích SDĐ, ranh giới. Còn điểm giống nhau là pháp luật bắt buộc phải đăng ký và đăng ký theo hình thức giấy hay điện tử đều hợp pháp” - luật sư Nguyễn Đức lưu ý.

Về trường hợp của ông Nguyễn Anh Tần, theo luật sư Nguyễn Đức, do đất của ông chưa có sổ đỏ nên không đủ điều kiện chuyển nhượng theo khoản 1, Điều 45 Luật Đất đai năm 2024. Cho nên, muốn chuyển nhượng được, ông phải gấp rút làm thủ tục để được cấp sổ đỏ. Sau khi có sổ đỏ và chuyển nhượng xong thì người nhận chuyển nhượng sẽ đăng ký biến động, chứ không phải ông Tần.

Riêng trường hợp của bà Lê Thị Thơm, luật sư Nguyễn Đức hướng dẫn, do đất của bà đã có sổ đỏ nên đủ điều kiện tách thửa và tặng cho con trai. Chính vì vậy, khi tách thửa và tặng cho con trai một phần diện tích, bà phải thực hiện đăng ký biến động với phần đất còn lại do bà đứng tên. Còn con trai bà phải đăng ký biến động phần diện tích đất được bà cho.

“Theo khoản 3, Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, bà Thơm và con trai phải có nghĩa vụ đăng ký biến động trong vòng 30 ngày kể từ ngày có biến động, tức là kể từ thời điểm bà làm thủ tục tách thửa đất và tặng cho có hiệu lực. Hình thức đăng ký trên giấy hay điện tử tùy chọn” - luật sư Nguyễn Đức hướng dẫn.

Đoàn Phú