Ủy quyền sử dụng, chuyển nhượng đất phải đúng quy định pháp luật

Theo quy định, đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (SDĐ), quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là “sổ đỏ”) mới được chuyển nhượng hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục chuyển nhượng.

Các luật sư của Đoàn Luật sư tỉnh (bên phải) tư vấn cho người dân về pháp luật đất đai tại buổi tuyên truyền pháp luật ở Khu Bảo tồn thiên nhiên - văn hóa Đồng Nai (huyện Vĩnh Cửu). Ảnh: Đ. Phú

Tuy nhiên, trong thực tế vẫn xảy ra trường hợp đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, người có quyền SDĐ vẫn “lách luật” bằng cách lập hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng chuyển nhượng hoặc lập cùng lúc cả hợp đồng ủy quyền và chuyển nhượng.

Hai hợp đồng hướng tới một mục đích

Khoản 1, Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) quy định, điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền SDĐ của người SDĐ là đất phải có “sổ đỏ”, không có tranh chấp, còn trong thời hạn sử dụng… Do quyền SDĐ cũng là một quyền tài sản nên người có “sổ đỏ” có thể ủy quyền cho cá nhân khác thay mặt mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự theo đúng quy định pháp luật, không trái với đạo đức xã hội.

Tuy vậy, thực tế vẫn xảy ra trường hợp đất không đủ điều kiện hoặc đủ điều kiện chuyển nhượng, nhưng không ít người dân vẫn không thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ theo đúng quy định pháp luật, mà cố tình “lách luật” bằng cách làm giấy hay hợp đồng ủy quyền cho người khác thay mình giao dịch, nhưng bản chất đều là chuyển nhượng. Đến khi phát sinh tranh chấp thì lúng túng trong việc xử lý.

Chẳng hạn như trường hợp ông N.V.M. (ngụ xã Thiện Tân, huyện Vĩnh Cửu) có 2 ngàn m2 (2 sào) trồng cây lâu năm (chưa có “sổ đỏ”). Do cần tiền gấp nên ông đề nghị chuyển nhượng diện tích đất này cho ông Q.B. (ngụ cùng địa phương). Vì biết đất của ông M. không đáp ứng một trong các điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1, Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 là chưa có “sổ đỏ” nên ông B. đề nghị ông M. phải làm 2 loại hợp đồng bằng giấy tay là hợp đồng ủy quyền cho ông B. toàn quyền sử dụng, định đoạt và hợp đồng “mua bán”.

“Dù đất của tôi chưa có “sổ đỏ” nhưng có tờ tương phân di sản được chính quyền xác nhận vào năm 1992. Việc ông B. yêu cầu tôi làm 2 loại giấy tờ này có đúng quy định pháp luật hiện nay hay không?” - ông M. thắc mắc.

Còn ông P.V.T. (ngụ xã Gia Kiệm, huyện Thống Nhất) trình bày, hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ giữa ông với ông H.K. (cùng địa phương) là thật, nhưng đôi bên chỉ làm giấy tay, không đem đi công chứng, đăng ký biến động theo đúng quy định. Ông K. còn yêu cầu ông T. phải làm hợp đồng ủy quyền để ông K. thay mặt ông giao dịch (chuyển nhượng đất, cầm cố, thế chấp…) khi cần.

“Dù biết hợp đồng ủy quyền là giả cách nhưng hợp đồng này được công chứng hẳn hoi. Vậy theo quy định pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng đất và hợp đồng ủy quyền giữa tôi với ông K., cái nào hợp pháp, cái nào không?” - ông T. bày tỏ.

“Chỉ khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai (đăng ký biến động) thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực. Theo đó, để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính thì cơ quan đăng ký luôn yêu cầu các bên phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ đã công chứng hoặc chứng thực, chứ không yêu cầu hợp đồng ủy quyền” - luật sư VŨ DUY NAM (Đoàn Luật sư tỉnh) nhấn mạnh.

Phải căn cứ vào các quy định pháp luật

Trao đổi về vấn đề ông M. và ông T. thắc mắc, luật sư Cao Sơn Hà (Đoàn Luật sư tỉnh) cho hay, cần phải làm rõ từng vấn đề cụ thể như: tính hợp pháp của hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực, hoặc không có công chứng, chứng thực và phải đặt trong mối tương quan, quan hệ nhân quả với nhau theo sự việc cụ thể mà các bên đã giao kết. Đồng thời, khi xem xét tính hợp pháp của từng loại hợp đồng cần phải căn cứ vào các quy định pháp luật tại thời điểm các bên tiến hành giao dịch, công chứng, hoặc chứng thực.

Trên cơ sở đó, luật sư Cao Sơn Hà hướng dẫn, do ông M. thực hiện giao dịch tại thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực nên hợp đồng “mua bán” đất sẽ vô hiệu vì lý do đất chưa có “sổ đỏ”, chuyển nhượng bằng giấy tay, không đăng ký biến động theo đúng quy định. Riêng hợp đồng ủy quyền thì có giá trị, bởi pháp luật về dân sự, công chứng, chứng thực không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền và đất của ông có giấy tờ tương phân di sản được chính quyền xác nhận vào năm 1992 nên đủ điều kiện cấp “sổ đỏ” theo Điều 3 Quyết định 53/2024/QĐ-UBND ngày 15-10-2024 của UBND tỉnh Đồng Nai quy định các loại giấy tờ khác về quyền SDĐ có trước ngày 15-10-1993 trên địa bàn tỉnh Đồng Nai (hiệu lực từ ngày 28-10-2024).

“Chính vì vậy, việc ông M. ủy quyền cho ông B. thực hiện các quyền của người có quyền SDĐ như: chiếm hữu, định đoạt, sử dụng thửa đất đó sẽ được pháp luật công nhận và có hiệu lực thi hành” - luật sư Cao Sơn Hà cho hay.

Cũng theo luật sư Cao Sơn Hà, riêng trường hợp của ông T., do đất của ông đã có “sổ đỏ”, đôi bên lại thực hiện việc chuyển nhượng không đúng quy định. Tức việc chuyển nhượng sai về hình thức, không đăng ký biến động, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì hợp đồng này bị vô hiệu. Tuy nhiên, căn cứ khoản 2, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi ông hoặc ông K., hoặc cả 2 đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì có quyền yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Một khi các ông có yêu cầu và được tòa án công nhận thì hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực song song với hợp đồng ủy quyền mà đôi bên xác lập.

Đoàn Phú