Quy định mới về tách thửa đất từ 'sổ đỏ' chung

Vì các lý do khác nhau, nhiều người đã đứng tên chung trên một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là “sổ đỏ”).

Chủ tịch Hội Luật gia huyện Trảng Bom Đặng Quang Hoạch (giữa) hướng dẫn người dân về thủ tục tách thửa đất. Ảnh: Đ.Phú

Việc này được pháp luật cho phép và được Luật Đất đai năm 2024 (dự kiến có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) và Luật Nhà ở năm 2023 (dự kiến có hiệu lực từ ngày 1-7-2024) quy định khá cụ thể.

Pháp luật cho phép

Theo Quyết định 35/2022/QĐ-UBND ngày 29-8-2022 của UBND tỉnh về quy định tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai (gọi tắt là Quyết định 35, đang có hiệu lực) thì diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 60m²; diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại nông thôn là 80m².

Với mong muốn được sở hữu đất đai, an cư lạc nghiệp, một số người có điều kiện kinh tế eo hẹp đã mua chung đất với người khác và thống nhất sở hữu chung “sổ đỏ” sau khi mua đất từ người khác. Một số người cho rằng, đây là hành động lợi dụng “kẽ hở” của pháp luật để lách luật bằng cách thực hiện đồng sử dụng đất đai, sở hữu nhà ở.

Luật gia Chu Văn Hiển (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 (đang có hiệu lực) không cấm việc thực hiện quyền sử dụng chung “sổ đỏ” nên một nhóm cá nhân có quyền nhận chuyển nhượng từ cá nhân khác đất đai, tài sản gắn liền với đất theo khoản 2, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

Tuy nhiên, muốn thực hiện được quyền này thì các thành viên trong nhóm phải đáp ứng được các điều kiện nhận chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở. Chẳng hạn, tuân thủ quy định nhận QSDĐ theo Điều 169, Điều 220 của Luật Đất đai năm 2013; tuân thủ nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở (Điều 11) và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 12) của Luật Nhà ở năm 2014… Đặc biệt, tuân thủ điều kiện chung tách thửa đất, hợp thửa đất (Điều 3), điều kiện cụ thể tách thửa đất (Điều 4); điều kiện cụ thể hợp thửa đất (Điều 5)… của Quyết định số 35 nêu trên.

“Lúc này “sổ đỏ” chung phải ghi đầy đủ tên tất cả các thành viên đồng sở hữu và mỗi thành viên được cấp riêng một “sổ đỏ”. Hoặc các đồng sở hữu có quyền yêu cầu cơ quan chức năng cấp chung một “sổ đỏ” và trao cho người đại diện của họ nắm giữ là được” - luật gia Chu Văn Hiển hướng dẫn.

Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh; trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng...

Tiếp tục được Luật Đất đai năm 2024 mở lối

Điểm b, khoản 2, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 có quy định, trường hợp nhóm người sử dụng đất mà QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần QSDĐ của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp “sổ đỏ” và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Trường hợp QSDĐ của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2024 kế thừa gần như toàn bộ quy định khoản 2, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 điều chỉnh về đồng sử dụng “sổ đỏ” của nhóm người có chung QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Do đó, khi từng thành viên muốn tách thửa riêng thì phải tuân thủ các điều kiện, quy định theo Luật Đất đai năm 2024 và Quyết định số 35.

Luật sư Lê Đình Lý (Đoàn Luật sư Đồng Nai) hướng dẫn, với thửa đất không phân chia được theo phần thì không được tách thửa, nhưng một trong các thành viên trong đồng sử dụng “sổ đỏ” vẫn có quyền chuyển nhượng lại phần quyền sử dụng của mình cho các thành viên trong nhóm, hoặc cho người khác. Riêng với thửa đất phân chia được theo phần thì các thành viên được quyền tách thửa và phân chia.

Cũng theo luật sư Lê Đình Lý, để tách thửa, các thành viên phải căn cứ theo Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 để thực hiện. Cụ thể, việc tách thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện: thửa đất đã được cấp “sổ đỏ”; còn trong thời hạn sử dụng đất; đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước     

Đoàn Phú