Quy định mới về điều kiện thực hiện các quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1-1-2025 quy định rất nhiều quyền đối với người sử dụng đất (SDĐ) như: được Nhà nước công nhận, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, chuyển nhượng, nhận thừa kế…

Luật Đất đai năm 2024 quy định rất rõ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong ảnh: Vườn thanh long của một hộ dân ở xã Bảo Hòa (huyện Xuân Lộc). Ảnh: Đ.Phú

Để thực hiện được quyền này, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rất rõ các điều kiện thực hiện các quyền của người SDĐ.

Quyền của người SDĐ có rất nhiều điểm mới

Quyền SDĐ là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc SDĐ được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được nhận chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…

Tại Điều 26, Luật Đất đai năm 2024 có quy định, quyền chung của người SDĐ gồm: được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp. Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…

Điểm a, khoản 3, Điều 27, Luật Đất đai năm 2024 quy định, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền SDĐ, quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền SDĐ, quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Chủ tịch Hội Luật gia huyện Long Thành Cao Minh Hoàng cho biết, ngoài quyền chung, Luật Đất đai năm 2024 còn trao các quyền riêng khác cho người SDĐ như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ; thế chấp, góp vốn bằng quyền SDĐ (Điều 27); nhận quyền SDĐ (Điều 28); quyền đối với thửa đất liền kề (Điều 29); quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 30).

Cũng theo luật gia Cao Minh Hoàng, quy định về quyền của người SDĐ trong Luật Đất đai năm 2024 có rất nhiều điểm mới so với Luật Đất đai năm 2013 (đang có hiệu lực). Chẳng hạn, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền SDĐ ở, nhận quyền SDĐ ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền SDĐ ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền SDĐ ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự (điểm h, khoản 1, Điều 28).

Quy định về quyền chuyển nhượng quyền SDĐ

Tại khoản 1, Điều 45, Luật Đất đai năm 2024 có quy định, người SDĐ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền SDĐ… khi có giấy chứng nhận quyền SDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền SDĐ ở hoặc giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt “sổ đỏ”).

Đồng thời, Luật Đất đai năm 2024 quy định, đất chuyển nhượng không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; quyền SDĐ không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; trong thời hạn SDĐ; quyền SDĐ không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Luật sư Lê Đình Lý (Đoàn Luật sư tỉnh) cho biết, Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đất đai năm 2013 vẫn giữ quan điểm nhất quán trong việc quy định điều kiện để thực hiện thành công, hợp pháp đất đai là đất phải có “sổ đỏ”, không có tranh chấp, còn trong thời hạn sử dụng…

Tuy vậy, tại Điều 45, Luật Đất đai năm 2024 còn có khá nhiều quy định khác kèm theo nhằm bắt buộc người chuyển nhượng đất phải tuân thủ. Đây là vấn đề mà Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định, hoặc quy định chưa rõ, phải căn cứ vào các văn bản dưới luật để thực hiện.

Cụ thể, tại khoản 3, Điều 45, Luật Đất đai năm 2024 có quy định, người SDĐ khi thực hiện chuyển nhượng quyền SDĐ thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 45, Luật Đất đai năm 2024 còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây: Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46, Luật Đất đai năm 2024. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47, Luật Đất đai năm 2024. Đối với trường hợp thực hiện quyền SDĐ của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3, Điều 16, Luật Đất đai năm 2024 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48, Luật Đất đai năm 2024.

Đoàn Phú