Đại biểu Quản Minh Cường (Đồng Nai): Cần hài hòa mối quan hệ giữa Nhà nước - Nhân dân - Doanh nghiệp.

Thứ nhất, đối với việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp (theo quy định tại Điều 38).

ĐB Quản Minh Cường trao đổi với phóng viên bên lề hành lang kỳ họp thứ 5, QH khóa XV

Tại khoản 4, Điều 38 quy định để được chấp thuận là nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại thì nhà đầu tư cần có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác. Ngoài ra tại điểm c quy định thêm “c) Có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”, nội dung này chưa phù hợp với quy định tại Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Mặt khác, nên khuyến khích nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, thông qua việc việc thoả thuận quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn…) do việc thực hiện trên cơ chế tự nguyện thoả thuận sẽ tạo sự đồng thuận của người dân, tránh được những khiếu kiện liên quan đến bồi thường hỗ trợ, tái định cư và giúp việc triển khai dự án được nhanh chóng, phát huy hiệu quả sử dụng đất, góp phần chỉnh trang đô thị và phát triển các khu dân cư tại nông thôn.

Trong điều kiện hiện nay, theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang quy định các dự án nhà ở thương mại có diện tích dưới 10ha tại nông thôn và dưới 5ha ở đô thị thì không thuộc trường hợp thu hồi đất, nên trừ trường hợp thuộc quỹ đất công do nhà nước quản lý, sử dụng để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, chỉ còn lại có thể thực hiện dựa trên phương thức thoả thuận về quyền sử dụng đất.

Để thực hiện, chúng ta không nên chỉ gói gọn việc phải quyền sử dụng đất ở hoặc phải có bao gồm đất ở mới có thể phát triển dự án nhà ở thương mại.

Tại Khoản 5, Điều 38 cũng đã quy định cụ thể các loại đất không phải là đất ở phải đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất, phù hợp quy hoạch, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

Do đó, nên quy định đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở miễn đáp ứng quy định tại khoản 5 này thì đủ điều kiện về quyền sử dụng đất để được xác định là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, không cần thiết phải kèm theo đất ở. Như vậy sẽ tháo gỡ được những vướng mắc, bất cập.

Thứ hai, về yêu cầu đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án nhà ở (theo quy định tại Điều 35, Điều 39), quy định nêu trên là đúng nhưng chưa đủ, vẫn còn chung chung.

Chúng ta chưa có quy định cụ thể về các hạng mục hạ tầng xã hội “thiết yếu” là gì. Việc yêu cầu chủ đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng xã hội tại Dự án như bệnh viện, trường học theo quy hoạch…trong khi dân cư tại khu vực chưa đông, chưa đủ và cũng chưa có yêu cầu (trường hợp khu vực lân cận dự án cũng có trường học, bệnh viện) sẽ gây lãng phí, không phù hợp.

Vì thực tế các dự án này tùy theo mục đích, kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp thì được mở bán nhiều lần, do đó lượng dân cư chuyển tới sinh sống tại Dự án sẽ theo tiến độ bán hàng đó. Do đó, cần có cơ chế cho phép Chủ đầu tư cam kết việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội phù hợp với tiến độ Dự án, phân kỳ đầu tư, mức độ dân cư chuyển về sinh sống tại Dự án hoặc quy định chỉ yêu cầu về hệ thống hạ tầng xã hội thiết yếu và Chính phủ, Bộ Xây dựng sẽ quy định cụ thể trong Nghị định, thông tư hướng dẫn.

Thứ ba, về nội dung ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê (Điều 82)

Tại nội dung Dự thảo Luật đã có nhiều quy định phù hợp với thực tế, giúp giảm thủ tục pháp lý cho Chủ đầu tư khi tham gia xây dựng Nhà ở xã hội như bỏ thủ tục xác định giá đất. Tuy nhiên, việc bỏ nội được dành 20% tổng diện tích đất ở (hoặc diện tích sàn xây dựng) để kinh doanh thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì tôi nhận thấy là chưa phù hợp vì thực chất các ưu đãi dành cho chủ đầu tư khi xây dựng nhà ở xã hội có đích đến cuối cùng là những người dân mua NOXH. Giá nhà càng thấp thì càng dễ tiếp cận với những người dân có nhu cầu.

Đồng thời, quy định lợi nhuận định mức 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội là cứng nhắt làm giảm hấp dẫn các đầu tư vì thời gian, công sức bỏ ra không xứng đáng với mức lợi nhuận nhận được.